格桑林卡新城市广场商业运营总体策略

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1、提案公司：四川君鼎资产经营管理有限公司提案时间：二00五年七月七日格桑林卡-新城市商业广场项目商业运营总体策略（草案）2005-7-71格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略目录一、前言…………………………………………………………………………………………3二、策略形成的条件……………………………………………………………………………5三、策略形成的目的……………………………………………………………………………7四、市场调查与结论分析………………………………………………………………………9五、对原项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的重新审视………………………27六、项目分析………………

2、……………………………………………………………………38七、项目名称、项目定位设想及商业规划………………………………………51八、招商策略……………………………………………………………………………………78九、商业经营及管理策略……………………………………………………………………110十、开业策略…………………………………………………………………………………117十一、营销推广策略的建议…………………………………………………………………122十二、项目品牌与企业品牌的塑造与推广…………………………………………………1292005-7-72格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第一部分前言

3、2005-7-73格桑林卡作为拉萨地区占地最大、建筑面积最多、建设品质最好、住宅销售平均价格最高、项目品牌影响最强的房地产项目，通过海特公司历经两年多的努力运作，已完成了整个项目（住宅、商业）的园区规划设计、全部住宅和部分商业的建设，并实现了80%以上的住宅销售。这一个骄人成果的取得，使项目的品牌塑造与海特公司的企业品牌形象推广、海特地产开发理念的传递与项目运行模式的实践等方面获得了成功，并使项目成为了拉萨乃至整个西藏房地产开发市场的典范，对推动、培育、完善和发展拉萨的房地产市场产生了积极、深远和巨大的影响。为不负于这个典范形象，使项目的整体开发获得的全面成功。项目不可分割的有机体、重头戏

4、、最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分——新城市广场。它的形象塑立、品牌塑造、商业规划、商家引进、后期商业营运管理和商铺产权销售等是项目运营接下来亟待思考解决并认真执行的关键所在。四川君鼎资产经营管理有限公司受开发商委托，有幸成为项目商业运营的顾问机构，有责任、有义务通过市场的调查分析、深入的了解项目前期运行状况、借鉴自己公司及其它项目成功的经验和案例、调动可利用的商家资源，为项目的整体商业营运，提出一套商业营运策略，供开发商的执行团队参考。格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略2005-7-74格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第二部策略形成的条件2005-7-75格桑林卡

5、整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析与验证。格桑林卡住宅部分的销售成果和前期项目形象推广所树立的影响和取得的业绩。宏信物业及招商部前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供，以及友好的工作配合。我顾问团队针对性、验证性市场调查工作与分析。对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考。格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略2005-7-76格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第三部分策略形成的目的2005-7-77对项目整体商业运营起到指导性的策略支持。是项目商业定位、商业规划、业态设置、业种选择、商家定位与引进、商业经营管理等方面制

6、定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。是统一和协调项目各职能部门工作执行的指导性、强制性文件。有助于改变目前销售、商业运营、物业、广告推广等各部门分割的现状，使其步调一致、互相作用互相影响，形成一个全员招商、全员销售的新格局。通过各方力量参与协同作战，弥补招商人力资源的严重不足，多角度、多方位增强执行力度、促进商业运营的快速实现。是项目商业地位确立和市场环境形成的前提条件。是项目物业价值和商业价值提升的理论指导和战略要素。是项目品牌形象和企业品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和客户的忠诚，使商业与住宅这对双子星座成为拉萨乃至全藏区典范的房地产品牌形象。格桑林卡

7、-新城市广场项目商业运营总体策略2005-7-78格桑林卡-新城市广场项目商业运营总体策略第四部分市场调查与结论分析2005-7-792005-7-710三、调查方式普通性调研验证并借鉴项目的前期调查报告，参考各种数据资料，不再进行重复调研。针对性调研1、通过走访、观察、深入交谈、政府官员等形式，对拉萨市的整体经济格局及市场空白、发展规划趋势、对本项目产生影响的各种因素等进行调查。2、针对个人的消费特征、购物、餐饮、休闲