购物广场商业运营与管理

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1、商业运营与管理第一章商业运管公司筹备与计划（招裔准备实施阶段）第一节前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案针对XX广场前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由公司物业管理人员凭借丰富的使用.管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案逬行全面的确认.提出意见，并开展一些必须在这一时期逬行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用.管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。->设备检视阶段根据以往的运作经验，

2、任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题.施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些冋题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则合大大减少对使用人的影响。因此，在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气.空调.给排水等几名专业工程师组成的物业管理小组深入现场。主要进行以下工作：1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用.管理.维护的因素向发展商提出报告及改善建议。2、监督施工质量，了解隐蔽工

3、程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主方的利益。3、协助业主方办理市政.供电.热力、交通.供水等方面的有关手续，并建立有关档案，为日后管理打下基础。4、制定XX广场各类管理性文件；5、协助业主方收集.整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。6、协助业主方收集.保存.管理各类定货备品.备件，防止流失造成损失。7、调查.确认整个物业使用材料.设备详细情况，编制清册和备品.备件准备计划。8、协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品保护工作。9、组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求

4、和应有的定货功能。二.接管验收和物业管理阶段1.参加XX广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档案；2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助公司督促施工整改。3.做出管理计划，建立完善的运作体系；4.制定管理机构.人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；5.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。6.编制保洁.保安、工程等业务工作大纲和具体的工作质量标准；7.根据日后物业使用要求，设计交通组织.车辆停泊.垃圾清运方案，设计各项指示标牌系统；8.准备各类接管验收及业户

5、入伙的文件.表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作指导书，使有关员工熟练掌握；三.二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段㈠、二装协管理及监管详见第二章㈡、成品保护对已接管的设施.设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施.设备的损坏。K由保安部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。2.落实成品保护队伍及人员和物资器材。3.制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。㈢.开荒保洁K开荒保洁内容为：外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材，及不锈刚表面的养护和清洁，卫生间的开荒保洁。2.由物业保洁部门统

6、一组织，由专业的保洁或石材养护公司承担。3.完工后按合同标准组织验收。四、入伙逬场和逬入正常管理阶段1.在这一时期物业服务中心将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮.清洁优美的形象，使业主方精心设计.装饰的杰作，充分地展示在业主.来宾及社会的面前。2.由训练有素.具有丰富经验的专业人员组成客户服务部，按照统一的程序，热情接待，为其办妥一功入驻手续。第二节商业运营管理公司架构及到岗预测XX广场运营部架构（以上商业公司部门建制及人员视项目进

7、展状况而确定）运营中心一一物业服务中心架构物业服务部：工程部：客服主管1人主管1人客服助理3人电工2人空调主管1人夜班值班主任1维修工2人保安部：保洁部：主管1名保结主管1名消防主管1名名保结助理4名库管1名保洁员1（）名♦物业服务部：（主管1人，员工2人）承接租户报修与投诉，配合运营部各项收费及办理入伙及协调事宜。质检工作对物业各部门及主要内容与重要流程进行质量检查，统管物业中心的培训工作。♦工程部：（主管1人，员工6人）设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（维修工50人倒班工作）♦保安部：（

8、主管1人，员工16人）广场整体安全保卫工作，消防安全，安委会及义务消防员活动开展，夜班值班，车辆管理。外包保安公司监管，公安机构对外协调。♦保洁部：（主管1人，员工10人）广场全部公共区域及广场内部的保结管理,o物业服务中心合计38人（以上商业物业服务中心部门建制及人员视项目进展状况而确定）第三节运营部各层级人员岗位职责运营经理岗位职责1.全面负责项目的招商工作，租户协调和卖场管理；2.参与公司商业项目策划，健全