房地产营销策划青岛麦岛项目营销战略及策略

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1、《房地产营销策划》麦岛项目营销战略及策略谨呈：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司项目工作阶段划分第一阶段项目定位及物业发展建议第二阶段项目营销战略与策略初稿初稿定位及物业发展建议终稿2004.9.25---2004.11.2第三阶段项目营销战略与策略终稿2004.11.3---2004.11.302004.11.30以后定位深化物业发展建议经济测算物业发展建议总报告建筑设计任务书营销战略及策略初稿营销战略营销策略推广策略展示策略22个工作日15个工作日3项目前期定位回顾4项目界定--旅游城市旅游景点物业、紧邻商务区的高档居住区、绝版一线海

2、景大盘五重属性：旅游城市旅游区城市地产(发展带)CBD边缘地带高尚居住区之内学府区青岛副CBD高档居住区本项目市级CBD城市规划地块资源四大资源：超长一线海景浮山山景超大规模坡地5前期定位及物业发展建议回顾项目定位中国青岛60万平方米海岸豪宅形象定位北中国首席国际海岸豪宅社区形象元素：国际的、海岸的、尊贵的客户定位以青岛为主、大山东及北中国炫耀型财富人士国企高管、政府高官和私营老板为主中产阶级产品定位住宅：独栋别墅、联排别墅花园洋房和情景洋房板式高层（含国际公寓）商业：区域性商业中心-----第五大道市级商业----酒吧街、风情街社区

3、商业----邻里中心另：写字楼和酒店6前期定位及物业发展建议回顾规划建议产品分级、分层次布置商业集中，并成为社区的活动中心分四期开发园林建筑建筑：现代滨海风格，西班牙风格园林：社区精神标志物----钟楼及音乐广场中央开放核心景观区滨海园林景观体系国际公寓区15万平米回迁区酒店公建、商业写字楼酒吧街洋房（4+1）4.8万平米高层、小高层8万平米学校3-4万平米联排4万平米叠拼和洋房7万平米独栋别墅2万平米小高层和高层15万平米准豪宅区高档区7思维导图营销战略市场营销水平？竞争对手营销？我们的战场我们营销要达到什么目的？我们的目标客户是谁

4、？客户喜欢什么？我们的客户模式研究营销战略营销形象启动期战略形象战略客户战略产品战略品牌战略整合社会资源战略8项目目标9项目目标分析项目高端形象的树立，达到全国知名在均价8500元平米的基础之上，实现60余万平米的消化量鲁能品牌的建立项目目标项目进程拆迁款14.5亿全部交给政府现处于和住户签定拆迁合同阶段预计2005年3月份才能拆完2005年下半年入市10本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析R1R2仅是一个拥有海景资源的大规模楼盘没有超越周边竞争项目的水平没有发挥项目的天然优势鲁能的品牌未能整合体现达到定位的预期，成为北中

5、国首席国际海岸豪宅社区超越周边滨海项目，且成为青岛房地产项目的领导者将项目一线海景等天然优势充分发挥并能提升到一定高度鲁能的品牌在本项目中得到充分整合并开始产生品牌效应11项目核心问题----R1R1？本项目怎么发挥大规模的优势，才能奠定形象和气势，成为青岛的领导者本项目作为高端项目有什么样的营销模式？本项目要扩大外销比例，全国推广怎么做？营销如何发挥价值，才能实现R2，而不落入R112滨海富人区扫描13国际滨海社区特质城市城市气质滨海风情名流聚集地迈阿密大西洋岸的金融之都天赋的阳光与沙滩上流社会的眷恋墨尔本闻名国际的花园之都世界上最

6、美的海岸公路移民的理想居住地那不勒斯南意大利的艺术之滨地中海最美的海岸贵族追逐的乐土夏威夷太平洋湾上的一弯新月世界上最美的岛屿令人神往的度假天堂黄金海岸动感之都沙滩和海滩运动区、购物天堂、精彩夜生活全世界富人最想去的活力之城蔚蓝海岸最晴朗的海岸小镇35公里长的超长海岸线、豪华大饭店新旧政要和名流最常去的城市法国尼斯滨海嘉年华最美丽的滨海长廊欧洲上流社会的冬天花园14全球著名滨海富人区特质城市特征双水湾KELTIE海湾和BLACKBURN海湾组成，豪宅散布在沿途海岸，充满了浓郁的地中海情调Noosa湾区澳大利亚布里斯班附近著名的湾区旅

7、游小镇，意思为“天堂”，这里的豪宅代表了世界真正意义的海岸豪宅，所有的建筑都依海而建霍克湾区以独特建筑风格闻名世界，又有主题式的城市生活方式之称东京湾第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区，提高了各国政府注重对湾区资源保护、利用的意识，并证明了社会———自然的文明共生关系Burau湾马来西亚Burau湾，以天成海湾与富人运动Detai海湾高尔夫俱乐部，举世闻名。昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部使得这里成为世界富人度假、休闲的天堂浅水湾香港最高尚的住宅区之一，有李嘉诚的豪宅、董建华的官邸、还有香港著名的艺人梁朝伟等人的高级公寓15滨海富人区

8、扫描双水湾Noosa湾墨尔本霍克湾区黄金海岸悉尼16国际滨海社区和滨海富人区的共性----滨海富人区的六大定律定律一：稀缺资源的独占性：占有海景是第一位的，其次还有山景等资源或城市中不可替代的人文资源定律二：城市性：滨海