双冠集团苏州独别湖项目市场研究、项目定位及投资分析报告

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1、执行总结篇执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇123本项目作为独墅湖板块规模最大的房地产项目之一，对整个独墅湖板块功能升级、改造、提升，以及双冠集团的品牌价值起深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。对项目的理解本项目由写字楼、商业、酒店式公寓、酒店、会馆等多种不同的物业形态组成，是一个大型复合型的都市综合体项目；执行总结篇项目理解本地块位于苏州市未来的发展方向——独墅湖板块，项目形象要求高，业态组合复杂，本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取

2、最大的经济效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位树立精品形象，弘扬双冠品牌取得良好的投资效果执行目标执行总结篇执行目标执行总结篇序号工作内容序号工作内容1苏州宏观经济环境调研12客群特征调研2苏州总体规划调研13重点竞争个案分析3独墅湖板块调研14苏州主要商务区调研4苏州主要商圈调查15重点写字楼调研5两湖板块物业普查16苏州主要产业调研6消费者行为研究17写字楼租户访谈7重点大型商业调研18四、五星级酒店调研8潜在商业项目调研19酒店式公寓调研9个案分析20企业消费访谈10经营者访谈21旅游、会展等市场调研11苏州别墅板块研究

3、22未来竞争性项目调研在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场调研包括：市场调研内容项目总体定位独墅湖板块活力源苏州未来生活方式的源动力辐射区域面向金鸡湖CBD服务周围区域辐射全苏州项目功能：打造苏州全新”一站式“的购物天堂搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台树立独墅湖板块楼宇建设新标杆构筑苏州商务、休闲的核心高地实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式，面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的执行总结篇总体定位执行总结篇体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型ShoppingMall，成为独墅湖板块的

4、“商业航母”。与独墅湖高档住宅区相匹配的高品质甲级写字楼。以独墅湖未来的前景规划为蓝本，以板块的升值潜力为诉求，是理想的居住/投资两相宜的产品。商业写字楼酒店式公寓分物业定位企业会所依托环金鸡湖CBD、面向苏州市区的高品质住所及提供高档服务的形态上类似别墅的企业会所。立足于金鸡湖CBD，辐射全市的大型偏度假式四星级酒店，是商务办公/会务的交流所，是生活/旅游的栖息地。酒店。展馆突出主题、创意与个性化，集教育文化、休闲娱乐、展示等于一体的现代化展馆。分物业定位执行总结篇环金鸡湖CBD独墅湖高档住宅区周边未来人口50万市场培育将漫长而艰苦本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围以及

5、环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成，CBD的形成过程必将漫长而艰苦，此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间。巨大消费市场项目前景商业物业篇执行总结篇商业物业篇写字楼篇酒店篇展馆篇别墅篇酒店式公寓篇投资效益篇规划建议篇分析思路商业经营者调研周边区域调研消费者消费偏好调研辐射商圈确定合理性商家预期体量、业态确定商业定位商圈分析未来商业供应商业市场现状商业趋势预测否是商业物业分析思路商业市场分析苏州市商业市场现状综述业态格局：以大型百货为主导，超市连锁迅速发展。规划布局：布局较为合理，高、中、低端百货错位竞争与合作的格局已经形成，能为不同层次的顾客提供更多的选择，商圈布

6、点较为均衡。但仍然存在较多的问题，主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。零售业发展潜力巨大：社会消费品零售总额年均增长17.85%。商业市场分析苏州市商业市场现状综述按照2008年苏州市区人口计算，苏州市区的人均商业面积约为0.92平米/人，与商业发达地区水平相比（相对其城市人均收入），苏州市人均商业面积并没有太大差距。未来随着苏州宏观经济的持续看好，以及城市化进程平稳发展，因此，可以预测，苏州未来的商业物业市场总体增长空间有限，局部未被填补的市场空缺有潜力与机会发展。商业市场分析主要商圈分布苏州市主要商圈有观前街商圈、石路步行街商圈、南门商圈、李公堤商圈、左岸商业街商圈、

7、东环路商圈、高新区狮山商圈、金鸡湖商圈、南苏州生活广场。12345678900、本项目地块1、观前街商圈2、石路步行街商圈3、南门商圈4、李公堤商圈5、左岸商业街商圈6、东环路商圈7、高新区狮山商圈8、湖东CBD商圈9、南苏州生活广场商业市场分析主要商圈比较规模比较之商业面积苏州市各主要商圈现有零售商业面积约280万平方米，其中湖东CBD商圈的规模最大，接近70万方，其次为观前街老商圈，也有47万平米。传统商圈新生商圈商业市场分析主要商圈比较苏州市各主要商圈内现有大型商场个数总计为17个，以