深圳益田假日广场商综合体研究

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1、益田假日广场综合体研究DTZConsultingDepartment2010.112益田假日广场项目研究—分析思路31项目基本概况2项目经营分析3发展前景分析益田假日广场综合体研究41.项目基本概况——1.1项目概况4发展商深圳市益田房地产集团股份有限公司管理公司深圳市益田房地产集团股份有限公司占地面积35000㎡建筑面积135800㎡开业时间2008-08主力店新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮、反斗城项目特点物业类型：体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店地铁接驳：深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，连

2、通地铁1号线和在建的2号线，现有3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳，项目地下三层设有大型巴士换乘站5居民楼居民楼居民楼世界之窗华侨城欢乐谷高尚小区锦绣中华中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区中高档小区高尚小区工业用地工业用地中高档小区京基百纳广场居民楼商业圈高尚小区中高档小区居民楼旅游区工业用地项目区位——具有极强的地标性。地处华侨城核心区，位于世界之窗正对面，坐落于深圳华侨城的核心地段，紧邻城市主干道深南大道，东临五星级威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷乐园、西望两大国际标准高尔夫球场

3、、远眺深圳湾海景。1.项目基本概况——1.1区位概况交通条件——交通便捷。紧邻城市主干道深南大道，为地铁1、2号线交汇处，项目地下三层设有大型巴士换乘站。1.项目基本概况——1.2交通概况双地铁物业深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，为地铁1、2号线交汇处，连通整个深圳区域。紧邻世界之窗公交枢纽站，52条公交路线辐射全市，日流量数千车次，人流量达数百万人。紧靠深南/滨河主干道公交枢纽站紧靠深南、滨河两大城市主干道，通过深南、滨河大道，可以快速到达宝安国际机场/火车站/罗湖口岸/皇岗口岸等，商务/旅游/度假交通极为便利。稀缺

4、口岸资源2007年，西部通道开通，将带来更多的香港消费者来深消费。71.项目基本概况——1.3周边主要商圈所属区域商圈等级主要物业市场定位消费者定位距离南山区南山后海商圈市级商圈海岸城、保利文化中心提供高档商品和服务为主深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士8km罗湖区金三角商圈市级商圈东门、人民南路、地王提供大众化、潮流化消费为主本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民15km福田区华强北商圈市级商圈赛格广场、华强提供时尚实惠的中高档商品和服务中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业

5、上游的供货商12kmCBD商圈市级商圈购物公园、中心城提供高档商品、餐饮和娱乐服务国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民10km宝安区宝安新中心次市级商圈港隆城、都市摩尔提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客12km龙岗区龙岗中心次市级商圈宝钜城、锦绣花街、罗马公园提供中高档零售服务为主周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客45km周边主要商圈——与深圳主要商圈距离都在8km以上，面临竞争相对

6、较小本案金三角商圈华强北商圈CBD中心商圈后海商圈龙岗中心城商圈龙岗中心城商圈龙华商圈81项目基本概况2项目经营分析3发展前景分析益田假日广场综合体研究2.项目经营分析——2.1项目经营模式分析商业（56%）办公（9%）酒店（18%）购物广场总部基地国际酒店公寓产权式？+服务式经营模式——商业+办公+酒店综合体模式，以商业为主体的经营模式物业类型面积（平米）商业73026写字楼12000酒店23036其他22914总建筑面积1309762.项目整体研究——2.2商业部分分析商业定位中国首家国际化体验式购物中心商业面积1200

7、0㎡占总面积比率56%经营模式只租不售，开发商自主招商运营管理市场价值项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场主要功能百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城主力店新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮、TOYS“R”US反斗城购物广场定位——中国首家国家化体验式购物中心2.项目整体研究——2.2商业部分分析购物中心主要功能——以购物为主体，辅以休闲及餐饮。引入国际一线品牌，提升商场形象档次，而影院、滑冰场等引入则与“体验式”的定位很好的结合。购物休闲餐饮国际一线品牌精品超市中影益田

8、影院滑冰场反斗城中西餐快餐咖啡体验式购物中心2.项目整体研究——2.2商业部分分析楼层品牌分布——各大品牌主要为国际一二线，提升了商业档次，但整体业态布局的主题方向不够明确。楼层功能布置主要品牌L3影院/餐饮西端：中影益田假日影城、江南厨子、HolidayCoffee、东端：美食广场“四海