业绩仍可高增无忧.doc

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1、FlashNotes研究快报保利地产(600048)业绩仍可高“增”无忧2007年2月13日赵强50818887-209zhaoqiang@ebscn.com净利润同比增长62%今天，保利地产（600048）公布了年报：2006年，公司的收入和净利润分别增长71%和62%，以最新股本摊薄计算，每股收益为1.20元。公司报告的收入比我们8月份所做的38.2亿元的预测数高出5.5%，而净利润则低于预测9.5%，但比我们日前发表的月报中调低后的预测数高4.3%。总之，公司的业绩基本与我们的预期接近，但略好于市场的预期。表1：保利地产的业绩比较单位:百万元20

2、05年2006年变动一、主营业务收入2,3564,02771%减：主营业务成本1,3542,58791%主营业务税金及附加155315103%二、主营业务利润8481,12533%加：其他业务利润63-38%营业费用10516860%管理费用8911630%财务费用3-7不适用三、营业利润65785230%加：投资收益-0199不适用补贴收入--0%营业外收支净额-1-4502%四、利润总额6561,04760%减：所得税23832637%少数股东损益1063507%五、净利润40765962

3、%总股本40055038%每股收益1.0171.19818%毛利率36.0%27.9%-8.0%营业利润率27.9%21.1%-6.7%净利润率17.3%16.4%-0.9%资料来源：公司数据、光大证券研究所开发规模跳跃式扩张2006年，保利地产的各项业务指标都实现了跳跃式扩张：新开工面积为237.6万平米、竣工面积87.7万平米，同比增长165%和46%；销售面积123万平米、销售金额83.65亿元，增长78%和96%。年末，土地储备项目增加至46个，土地储备面积（未结算总建筑面积）达到1059万平米。3本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法

4、地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。高周转弥补低毛利市场对保利地产最大的误解是把公司当作是一家追求高毛利的公司。实际上，与万科、金地集团一样，保利地产同样追求项目的周转速度。2006年，公司在毛利率下降8个百分点的同时，仍旧实现了利润的高增长。公司在年报中还披露2006年包头项目和长沙项目均实现了

5、“当年拿地、当年开工、当年销售”的良好业绩。核心城市战略，集中资源效率高与万科、金地集团奉行所谓的“3+X”战略不同的是，保利地产实际上走的是“核心城市重点拓展”的道路，这与富力地产、合生创展等南派地产商的策略接近。从2006年的收入构成来看，广州提供了大约三分之一的收入贡献。其后，依次为重庆、北京、武汉和沈阳，而上海和长沙的贡献仍不大。如果将保利地产的区域布局与万科、金地、招商地产相比，不难发现以下的特点：保利在长三角地区的投入相当少，而在中、西、东北部的核心城市的投资较大。表2：保利地产收入的地区分布　结算收入占比结算面积占比结算均价　百万元万平米

6、元/平米广州137437.3%21.6529.6%6346重庆64317.5%14.2919.5%4498北京57115.5%7.3310.0%7788武汉49013.3%16.4922.5%2974沈阳2677.3%9.1412.5%2923上海2657.2%2.964.0%8969长沙722.0%1.331.8%5403　3682100%73.20100%5031资料来源：公司数据、光大证券研究所07年继续“高增无忧”我们认为，2007年保利地产的业绩继续保持高增长几乎是确定的，投资者没有必要过分担心土地增值税对公司业绩的负面影响。公司在年报中披露

7、，2007年计划新开工面积和竣工面积分别是360万和170万平米，2006年继续增长52%和94%；虽然计划销售金额为100亿元，仅增长20%，但年底的已售未结收入已达43.8亿，比结算收入还多！即使新增销售部分仅结算30%，加上已售的部分，07年的收入也将超过70亿元，将近翻倍！我们不否认，土地增值税对公司业绩的负面影响。实际上，2006年公司在主营税金中确认的土地增值税为6603万元，相当于销售收入的1.8%。但是，收入的增长和毛利的提升足以弥补增加的税收支出。从预售款的构成来看，广州和北京项目的比重仍较高，而这两个地区的房价仍处于上涨趋势。因此，

8、利润率的维持是可以合理预期的。3本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠