学习目标：通过本章内容的学习，使学生了解不同类型的物业有不同.doc

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1、案例分析题1．案例：家住某某大厦的张女士因不满物业公司的物业服务而拒交管理费达半年之久，物业公司在多次催讨不成的情况下，将张女士家的水停了，若干天后，又将电停了。张女士遂向法院提出诉讼，要求物业公司停止侵权行为，并赔偿相应损失，物业公司提出反诉，要求张女士支付物业管理费。你认为物业公司的这种做法正确吗？参考答案：物业内的水、电供应是由相关的供水、供电部门负责的，作为物业管理服务单位的物业管理企业是无权擅自停止对业主日常生活至关重要的水、电供应，否则即是对业主的侵权。在实务中，物业管理企业往往受有关部门委托代其收取水、电费，但也只是代收费用而已，有关

2、部门并未授权物业管理企业能停止对业主供水、供电。因此，物业管理企业停止对业主供水、供电，没有任何法定或约定的授权，如果造成业主损失，即构成侵权，应承担相应责任。首先明确，业主必须按时缴纳物业管理费，否则即是违约。除非物业管理公司与小区业主签订的服务合同无效或被解除（注：前期物业管理合同是物业管理公司与发展商签订的）。即使业主对物业公司提供的服务不满也只能通过其他方式解决，无权拒缴管理费。业主拒缴物业管理费，物业管理公司有权通过法律途径向业主追偿，但是无权停水停电。因为供水供电是业主与水务部门和电力部门之间的合同约定的内容。物业管理公司根据物业服务合

3、同的约定，仅有对小区物业管理范围内的供水供电设施设备进行维修养护的责任，而无决定是否供水供电的权利2．近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探究竟。没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹

4、。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。如果你是物业公司的一名员工，请拟定了一套解决方案。参考答案：第一，寻找场地。这是小区文化建设的一部分物业公司应该支持、但是为了不影响居民的休息，管理人员可以在小区里为健身队找一块比较偏僻的空地。同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。第二，及时沟通。小区一业主如果有特殊情况，如：料理丧事期间、孩子高考期间等管理处应该与健身队联系，请她

5、们配合停止音乐。第三，调整时间。物业公司可以与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早避开了上学、上班的高峰时间段和人们休息时间；健身队不要随意调高音量，队员们在健身中还应该相互提醒，不要大声聊天影响别人，使业主们互相理解，促进小区精神文明建设，增强小区的凝聚力。3．2002年6月5日，某物业公司与北京市电信部门签订了安装宽带网协议，委托北京市电信部门对家属区内的居民住宅楼进行安装宽带网，在施工中不慎将103单元6号住户吴××家的电线打断，致使该户电路断电，事发后，施工单位进行了抢修，并接好了电线，但由于电工的疏忽接反了电线，而该住户又出差

6、在外，长达一个发臭，而且冰箱已星期未在此居住，等出差回来后发现冰箱未启动，存放里面的食品全部无法除臭。为此，住户向物业公司提出了因施工损坏了他的冰箱为理由索赔要求物业公司赔他电冰箱的要求。物业公司以不是施工单位，并以找不到施工单位为理由拒绝赔付。住户也以不解决此问题不交物业管理费相对峙。参考答案： 此事虽是施工单位施工时造成的，但物业公司也负着监管的责任，应由施工单位负主要责任，物业公司负一定责任，应由两家共同出资购买同样冰箱，赔付住户吴××，才能解决此纠纷。4．2003年9月lO日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午l2时40多分钟，楼上的一

7、块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。参考答案：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任。我们有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。《合同法》第374条规定：“保管期间，

8、因保管人保管不善造成物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔