南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案

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1、凤凰家园2008年度最佳献礼一.总体环境说明1.红谷滩简介红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，素有南昌的“浦东”之美誉。新区由红角洲、红谷滩中心区、凤凰洲三大片区组成。其中，红角洲片区为文教、体育，旅游和高档住宅综合区；中心区为行政办公、商贸金融、居住综合区，是南昌市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、体闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子湖城市绿心，规划用地11平方公里，规划人口约10万人，功能定位为舒适的居住功能，将以

2、一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境。2.凤凰洲简介2.2008年凤凰洲商业市场分析凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近，其中凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案非常类似。A:沿街商铺目前凤凰洲的沿街店面丰和大道凤凰花园段由于周边住宅项目入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势，出租率较高，租金处于整个区域的最高水平，由于临街商铺明显受到地段的影响，租金高低和价格涨幅差异很大。B:社区商铺社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化

3、，成为长线投资。社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间。红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型，同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低，业态主要围绕小区住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。二.本案立地条件说明1.本案立地条件说明1>.凤凰家园位于红谷滩凤凰洲，东靠丰和大道，西临凤凰北大道，南至锦江路，北接长江路。2>.地块方正，总用地面积为12.57公顷，

4、总建筑面积234076平米，其中商业面积为21136平米。本案“凤凰家园”经济适用房是政府主导开发由南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司投资兴建的商住混合社区，占地面积12.57公顷，总建筑面积234076平方米，总规划户数2731户，地面停车404个。小区分为A、B、C、D四个组团，小区规划有4个出入口，项目南侧靠近幼儿园的为小区主入口，北侧为此入口，另外小区东西两侧分别还配置了人行入口。小区商业建筑面积21136平方米，呈十字形排布，合理的衔接了小区的4个出入口。AABCD2.本案外围住宅小区分布概况楼盘名称位置

5、户数预计人数档次天赐良园凤凰北大道、濠江路17005100高档凤凰城丰和大道、锦江路30009000高档凤凰花园丰和大道、黄河路23006900低档东方海德堡凤凰北大道、濠江路10933279高档丰和新城庐山南大道、丰和大道7182154高档凤凰家园丰和大道、锦江路27318193低档凤凰商贸城丰河大道、闽江路商业-----------未来凤凰洲住宅项目常住人口数量为：34626人3.本案外围生活设施分布概况凤凰家园外围生活设施基本齐全：医疗:南昌急救中心餐饮:万家灯火大酒店银行:昌北工行、中国银行学校：凤凰小学、外国语

6、学校、商贸学校其他:凤凰集贸市场、加油站小区规划配套:商业街、幼儿园三.本案外围商业氛围分析凤凰花园内街业态分布及租金水平:平均租金在8元/月·平米左右1234567891011121314丰和大道业态分布及租金水平:租金在16元/月·平米左右12345678910111213141516171819凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平:菜市场:租金在7元/月·平米左右123456789101112131415161718192021凤凰商贸城业态分布及租金水平:1234567891011121314151617租金在15

7、元/月·平米左右3.本案服务范围辐射示意图三、建议方案1、定位及主题形象塑造找准档次，争取成为凤凰洲商业新亮点整体定位：不要仅仅局限于凤凰家园，而要依托整个凤凰洲的特点及周边无集中商圈的优势，成为凤凰洲首屈一指的商业项目品质定位：凤凰长乐街的建造风格高雅，配套齐全，有花有水，档次可见一斑。功能定位：餐饮特色街、装修装饰特色街、服饰休闲街档次定位：中低档消费餐饮、五金电器、移动营业厅装饰材料、广告制作服饰饰品、干洗、银行区款机彩票投注点、足疗、影像店小超市、水果店、蛋糕房社区医疗站、家政小超市、干洗、餐饮、水果店药房、棋牌

8、室2、凤凰家园业态分布建议:凤凰长乐街：竞争战略的总体演变引领时尚，确立本区域商业物业的市场地位引进装修装饰商家，积极溶入凤凰洲规划，辐射周边创建商业品牌，连锁经营，拓展商业物业￭引进中型超市，聚集人气的同时，成为当地消费品终端消费的平台。￭引进中档服饰连锁店，提升服饰层次。￭休闲与社区配套并重。￭建设一体化商业广场