滨江商业街操作方案建议

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1、滨江商业街项目操作方案建议第一部分：项目周边环境和市场状况一、项目周边1、周边环境简述滨江花园商业街位于横港滨江路与丰谷大道的交汇口，为滨江花园的社区配套。靠近铜陵港，周边自然环境较差，污染较严重，居住人群层次较低。项目东边有学校，菜场，超市，电信营业厅等社区配套。2、市场供应情况滨江花园周边区域属于棚户改造区，周边无可售房源。-12-滨江商业街项目操作方案建议第二部分：滨江花园商业街购房分析一、客户购房区域选择分析横港作为铜陵市的郊区，与市区有一定的距离。加上本区域大多都是棚户区改造项目，整体层次偏低。最终判定项目的购买人群

2、主要是：大部分横港周边居民+小部分市区居民二、客源分析及购买动机购买商铺分为投资和自用两种。项目对面目前开有一些营业厅，超市，小餐饮等，这部分的社区配套都是开在居民楼下，政府规划要改造拆迁，打造成绿化带，店主对以后的拆迁多少都知晓，也希望寻求一些物业来做长期经营。最终购买客源：周边小店主----购买动机是自用开店周边社区居民----购买动机是投资期待升值或收租金+少许自用市区居民----购买动机是投资期待升值或收租金-12-滨江商业街项目操作方案建议第二部分：项目swot分析项目SWOT分析：SWOT分析法能够较客观而准确地分

3、析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。以下，采用SWOT分析法对本项目进行自身分析，即找出本项目客观存在的内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses），以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），并逐个分析。----项目优势分析(S)S1：项目为现房，交房期较短。S2：门口停车位充足开阔。S3：项目面积小，总价低。S4：本项目无竞争

4、个案。----项目劣势分析(W)W1：项目位于横港，横港为棚户区改造区域，居住层次不高，购买力不够。W2：周边污染严重，不易聚集人群。-12-滨江商业街项目操作方案建议W3：滨江花园小区本身入住人数不够高。W4：部分商铺沿滨江大道，滨江大道人流少，车流大，此部分去化有难度。W5：周边的道路大型货车较多，路况复杂，不易聚集人气。项目劣势化解针对本项目可能面临的劣势，建议在实际推广过程中应当从以下一些方面着手：一方面强调：◆小面积，低总价。◆产品是小开间，大进深。◆投资自用皆宜的市场形象。另一方面强调：◆稀缺的物业，不可再生，不可

5、复制，唯一性。◆房源有限，卖一套，少一套。抢到就是赚到。◆政府对该区域规划，给我们机会很大◆一些关系户包括政府官员，都在买，他们最知道规划前景。-12-滨江商业街项目操作方案建议----项目机会分析（O）O1：滨江花园本身有近三千户业主，本项目商铺仅有70套，3000多平米的量体，光靠小区本身日常生活消费就可以支撑店铺兴旺。O2：借助政府规划，对面老居民房要拆迁，打造成沿江绿化带，对面的店主势必要找新的店铺，本项目为现房非常适合商家的要求。O3：稀缺物业不可再生性。周边长时间内无可售房源。----项目威胁分析(T)T1：国家调

6、控造成房产市场大环境较差，客户观望情绪较浓。威胁的化解：执行销售时要有耸动性，用我们的销售执行打破客户的观望情绪：1、买房不如买铺，住宅市场打压厉害，无增值潜力，商铺才是投资的硬道理，。2、租铺不如买铺，交钱给房东，租金上涨，利润被压榨，不如买铺自己做。3、一铺养三代，商铺由于它的稀缺性，不可复制性，买了可以永远收租金，升值潜力也很大。-12-滨江商业街项目操作方案建议第三部分项目的企划与销售执行一、企划建议1、推广案名作为滨江花园的底商，我司企划建议为：滨江花园商业街。2．广告的阶段性划分（蓄势准备期、强销期、清盘期）根据我

7、们对后期销售阶段的划分，毫无疑问，相应地整个广告推广的计划也应与此适应，具体如下：◎蓄势准备期——6月19日定为开盘。开盘前积蓄客户，客户储备不够的话可延延时开盘，或不打出开盘广告消息。主要媒体方式建议夹报+铜都晨刊报纸+派单+嘉禾广告牌（是否可利用）+电视流水字幕+公交车身广告。◎强销期——这个阶段，是我们后期整个营销推广的关键，主要讲项目热销。主流媒体报纸，之前持续。◎清盘期——由于整个案子的销售工作已经接近尾声，因此我们不应该松懈，而应继续乘势前进，通过有选择性的广告通道去化剩余产品，主要通路是：少量的报纸广告+夹报等，

8、最后的抢购机会。-12-滨江商业街项目操作方案建议二、 媒介策略1 媒介选择户外广告:(1)借助嘉禾广场现有资源(辅助)(2)大型看板借助嘉禾广场现有资源(辅助)(4)车身广告。1路或7路公交车。(辅助)(5)公车站点广告。（据价格参考）(辅助)(6)出租车电子信息板（已投放