中瑞昌乐项目户型配比及功能设计建议

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1、广州市泰美盈瑞房地产经纪有限公司深圳市泰美盈瑞房地产经纪有限公司深圳市泰盈房地产经纪有限公司泰美盈瑞房地产研究中心杭州泰瑞广告有限公司泰美盈瑞提呈2011.12昌乐项目户型配比及功能设计建议中瑞项目待解户型配比建议市场供应面积段市场需求面积段市场机会面积段宗地情况宗地面积段配比市场供应：（高层）项目名称幢数总户数85㎡以下85-100㎡100-115㎡115-130㎡130-144㎡144-180㎡180㎡以上泉印名门共9幢，现推1幢约240户66%34%名仕豪庭共4幢，现推1幢约80户50%50%钱塘府4248户44%22%22%12%锦绣前城2

2、216户33%33%33%福荣世家13624户52%20%16%12%水榭花都19暂未公布高层户型面积高层产品中，泉印名门、水榭花都、福荣世家和名士豪庭是本案主要竞争对手。户型面积基本在85-180㎡区间，85㎡以下高层产品目前未有房源面市。由于名仕豪庭一期推售高层属于位置最好楼栋，预计明年推售的2幢高层，户型面积将有所降低，昌乐城区未来1-2年高层产品的主要竞争面积区间为100-130㎡，130㎡以上面积段供应相对较少。主要竞争楼盘基本售罄楼盘少量供应楼盘销售情况：（高层）从已有销售或认筹的楼盘看：1、85-150㎡户型去化情况良好，150㎡以上

3、户型去化率稍差。钱塘府85-135㎡户型基本去化，180㎡以上有3套未售，名仕豪庭129㎡、136㎡、147㎡户型仅余少量，166㎡户型去化率不足50%。2、高层产品销售速度一般，已售楼盘的相对小户型去化速度最快。以名仕豪庭为例，最小户型129㎡，仅剩3套；锦绣前程最小户型85㎡去化率也在6成以上（2011年8月排号）。3、110㎡左右二房户型不受市场青睐。相比户型大，得房率低的高层二房，客户更倾向于购买100-110㎡的多层三房。目前，泉印名门115㎡宽松二房、锦绣新城110㎡宽松二房，认筹及去化程度相对不高。4、小三房（110㎡）市场供应少，销

4、售情况佳。目前110㎡以下三房产品基本都是多层，高层暂无此类产品面市，仅蓄客阶段的富荣世家有100-105㎡的小三房户型设计。总结1、住宅供应户型基本以180㎡为面积上限，85-130㎡是市场主流供应面积段。2、130㎡以上面积段产品供应量少3、高层产品中，150㎡以下户型销售情况良好，90-110㎡销售速度最快。4、小三房（110㎡以下）市场供应少，受购房客户青睐，高层产品无此类产品供应，目前仅富荣世家有相应户型设计。5、85㎡以下（城区100㎡以下）无高层产品供应100-110㎡三居室成长型家庭青睐市场需求需求点一对象：乡镇入城人员、新婚夫妻白

5、描：该类购房对象是昌乐市场购房主力人群，普遍选择90-110㎡户型。乡镇入城人员以入城工作、经商为主，攀比心理较重，以城区买房为荣，同时热情好客，喜欢让亲戚在家中留宿；新婚夫妻基本上两房就能满足自住及未来孩子的需求，但希望为父母偶尔来访、朋友交流留下居住空间。观点：购买力有限，但普遍有“2+1”居住需求，第三个卧室可以小，但一定要有。120-150㎡三居室改善型家庭需求大市场需求需求点二对象：泛公务员、个私企业主、部分城市居民白描：该类购房对象是昌乐市场中高端客群，至少拥有一套以上住房（集资房或商品房），户型面积从90-150㎡不等，共同的问题是：

6、无论面积大小，居住品质不高。他们普遍希望购置120-150㎡户型，不能太小，影响舒适度；不能太大，空间空旷冷清。观点：改善型家庭，不盲目追求面积大小，通风、采光、功能分区合理更为他们关注150㎡以上户型，客户需求多样性市场需求需求点三对象：政府部门领导、宝石商等白描：该类购房对象是昌乐市场高端客群，拥有多套商品房，总价承受力主要在90万以内，普遍对山水资源及高端住宅类型（如花园洋房、独栋别墅）比较偏好，同时注重楼盘口碑，口碑非常好的楼盘也能激发他们的置业欲望，如市场普遍认同的昌盛花园项目。此外，也有一部分在潍坊买房。观点：150㎡以上户型，生态资源

7、、高端住宅、项目口碑是激发客户置业欲望的关键点，以关系营销为主。100㎡以下二居室需求情况一般市场需求需求点四对象：乡镇入城人员、新婚夫妻等首置客户白描：相比100㎡-110㎡三居室需求的首置客户，此类客户购买力更低，首付承受能力在9万以下，往往以小面积的宽松二房作为首置目标。根据市场调查，该类客户群体人数有限，不是购房主力人群。观点：二居室需求小，小面积、低首付、低总价是二居室赢得客户的关键点150㎡以下销售情况良好，85-130㎡是主流供应区间。180㎡为住宅主要面积上限，130㎡以上产品供应量小90-110㎡销售速度最快高层85㎡以下（市区1

8、00㎡以下）无产品供应，110㎡无小三房供应。120-150㎡是改善型需求客户的主要需求区间。150㎡以上客户偏好呈现多样