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1、济南市房地产价格趋势分析-->1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景随着我国产业化、城市化和现代化进程的不断深入,房地产业已成为我国实现经济平稳快速发展的重要支柱,其具有对上下游钢铁、建筑、家具、装饰等产业发展带动性强的特点,如房地产市场进入困境,将直接影响到各相关产业的房展,所以房地产可以变相的被认为是国家经济发展的晴雨表,己经成为国民经济不可或缺的重要组成部分,对带动国民生产总值(GDP)提升,增加社会就业机会,改善人民生活水平,维持社会整体稳定起到至关重要的作用。根据住宅获取方式不同,可将我国房地产发展分为三个时期,一是建国至文革期间的计划经济阶
2、段,此阶段我国房地产尚未达到市场形式,居民所住房屋通常是国家统一调配,以低租金方式无限期使用;二是文革结束到1998年间的试点住房改革阶段,此阶段我国利用近20年的时间,采取了一些列措施,从局部试点一步步向房屋购销市场化转变,为后来的全面住房市场化阶段奠定了发展基础。三是1998年至今的全面市场化阶段,此阶段中国房地产的市场化运作开始启动,废除了原有房屋实物分配形式,实行房屋全面市场化。济南虽然是中国东部重要的交通枢纽,山东省政治经济金融的核心,但是在房地产市场开发方面,这些年以来在质量及数量方面虽然发展很快,但是不论从房地产开发专业化程度,还是从房地产信息
3、系统建设方面与一线城市还存在差距。近年来,随着恒大、绿地、中海等一线房地产开发企业进入济南房地产市场,济南房地产市场迎来迅猛发展期,虽然受国家宏观政策调控影响房价有所波动,但整体市场向好,近期在政策利好逐步释放及大盘拉升下,成交强势反弹,总成交量再攀历史最高水平,整个济南房地产市场进入了新的发展机遇期。本文通过对近年来中国房地产发展状况进行梳理分析,重点通过对2015年济南房地产发展情况数据进行分析,预测2016年房地产发展走势,探索运用基于综合模糊理论的房地产市场预测模型对房地产市场前景进行预测,从而为房地产市场不确定决策研究提供新的思路,预测未来房地产行
4、业发展方向。.......................1.2文献综述1.2.1国内研究综述在房地产市场预测与研究方面,我国研究与西方发达国家相比时间尚短,随着房地产行业的迅猛发展,影响力及受关注程度日益扩大,人们对房地产市场研究愈加重视,房地产一直是学界的研究热点。由于国内房价近几年的快速上涨,学界普遍较为担屯、房地产市场的泡沫形成问题。谢国忠认为资产价格泡沫催生了房地产市场的泡沫形成,而至于形成原因有结构上的原因、周期上的原因,也有政府政策方面的原因。与国际接轨的过程中,国外因素同样促成了国内市场价格的上涨。特别是美国的货币政策,加速了全球的货币流动性
5、,但也造成了货币财富集聚,而房地产市场正是货币在固定资产价值分配上的集中体现。在需求方面,《中国城镇住房一理论、实践与改革思路》中蔡德容通过对大量数据的研究分析,第一次总结出恩格尔系数之间与我国各收入阶层住房效费比之间的关系。在《香港房地产市场》中,谢贤程在建立住宅需求与租金和居民之间的函数的基础上,借鉴了西方房地产研究中自然空置率的概念,建立了预测住宅需求量的经验公式。在《住宅经济学》一书中,张滞铭指出房地产需求是由产品价格、GDP和城镇人口决定,并建立了城镇住宅需求函数。在《房地产经济学》一书中,张红从宏微观的两个方面出发,从城市与房地产发展的相互关系、
6、房地产发展循环和周期及政府的宏观调控、住宅、零售物业、写字楼和仓储物业特征等方面系统论证研究了我国房地产市场。在《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》一书中,梁荣从两个角度深入论证了我国房地产市场和国民经济之间的关系,构建了我国房地产业发展的"倒曲线"模型,并指出了我国房地产业现在存在的问题,提出了未来发展建议在《住宅经济学》一书中,邓卫、宋杨宏、微观经济学等的相关经济学理论为基础,认真分析了影响房地产发展的各个主要因素,并对每项要素建立理论预测模型进行实证研究。从目前研究情况来看,虽然我国在近些年来房地产市场分析与研究方面取得了一定成就,但是与西方
7、发达国家研究相比,不难看出,我国目前研究仍存在着理论基础模型研究少、数据收集不完整、工具方法创新性少等问题。随着我国经济的发展,房价的不正常波动,出现过热现象问题日益突出,房价对我国经济发展及社会稳定的影响也越来越重要,学者们也将研究重也放到对房地产价格有蟲著影响的要素上,对止地市场、投资、收入、货币金融等要素进行了大量深入细致的研究,但是研究中普遍存在重定性、轻实证研究现象。下阶段,创新性的建立适用于我国房地产市场实际的研究方法,将是今后我国房地产市场研究的重点。........................2理论基础:综合模糊理论2.1认识论认识论观点
8、、信念,由逻辑基础的四个公理推出:2.1.1市场中的
