北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年

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1、天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路blueprint2008.12报告思路总体定位人气商气财气商业的混合功能开发开发商投资商经营者消费者财气商气人气财气报告思路总体定位人气商气财气商业的混合功能开发人气商气财气商业的混合功能开发人气强迫引导商业动力TOD借鉴核心商业里应外合聚集人流TOD借鉴TOD借鉴线路数量6效益比较7交通情况1换乘站点4TOD模型2人流方向3出行人数51、交通情况区域道路交通观内3条出观交通；城市主干道南北向4条、东西向4条；城市次干道网状分布；与项目关系：项目道路网密；对外交通发达；商业预留地不适宜商业

2、形成。项目道路交通四条城市主干道围合而成东西向：回南北路、中轴线十里长街南北向：黄平西侧路、建材城东侧路次干道和支路网状分布东西向：回南路、周良路南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄平西侧路等连接外部交通；项目区域规划的城市三级道路宽度都在30米以上，道路通行量较高；项目地块有道路直接到城铁。霍营西路道路宽度30米。现状公共交通外部公交线路出观公交：6条，主要分布在西侧；出观交通（八达岭高速）拥堵；城铁出行份额大。观内公交：6条，分布在西侧；公共交通不完善，招手就停、末班车早影响居民的出行。内部公交

3、线路过观公交：8条，分布在西侧；从回龙观边缘经过，出观的运载能力受限制。公交经过线路区域公共交通不完善，交通拥堵；公交覆盖面积少，缺乏系统化调节；公共交通总结2、TOD理念公交线路模型TOD分为社区TOD和城市TOD。“社区TOD”位于支线公路网上，距轻轨车站或公交换乘站10分钟车程。我们从出行的方式来研究TOD理念的公交线路：通过城铁出行（研究公交内部线路）观内北部、西北部为目标人群（南部地区通过商业动力吸引）；公交线路环绕观内，经过项目到达城铁。通过公交出行（研究公交外部、经过线路）公交总站周围为目标客群；公交总站为公交出观公交

4、线路起始点；通过项目换乘到达公交站出行。3、人流的方向根据时间区域内消费人流方向如图。4、换乘点及出入口的设定根据区域内的人流方向，确定换乘站的位置。根据换乘站的位置，以及停车场的位置，确定商业出入口的位置。5、TOD理念公交引导出行人数确定车站附近为办公、居住、酒店、商业，62%以上人员使用公交；地铁车站周围的一些大型居住区,公交出行份额超过了50%；与车站的距离每增加30米,公交出行份额下降约0.6—1个百分点；通过区域辐射人口，估计通过公交出行人口3万左右。6、TOD理念公交引导数量确定车道公交车辆的最大通行能力为60—90辆

5、/小时，考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为12—20条。建议引导15条公交。7、TOD理念公交线路带来的效益比较假如成功引入15条公交线路，按一条线路6万元的建设费计算，公交投资90万。15条线路每天可以吸引15条×12小时×4次/小时*车×10人=7200人，专家预测2010年人均可支配收入4000美元，1/3拿来做日常消费，假如有1/2到项目区域消费，未来这部分人一年的消费力大约有3800万/年。项目总投资4.2亿。从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，TOD理念公交线路引入的重要性得以体现。人气强迫引导商业

6、动力TOD借鉴核心商业里应外合聚集人流核心商业核心商业选择1人气提升4原因2总结3核心商业1、选择商业的中心区是提升商业动力的关键：大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）；社区配套品牌超市休闲娱乐品牌超市2、原因品牌超市的选择（超市—百货商场—商业步行街）区域供应：缺乏集中综合性商业；区域需求：对超市类集中商业需求迫切（实物、心理）；商业发展百货商场：经营品种、客户群、发展趋势、品牌号召力；大型超市：规模、经营品种、客户群、品牌号召力；商业步行街：适合于城市中心，传统商业区；自身条件：进深60米，限高18米，地块狭长

7、；百货业在大建筑物内，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）出现在传统商业区；（2）位于交通要道；（3）规模较大；（3）经营高毛利商品。大型综合超市采取自选销售方式，销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）位于城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）营业面积一般比百货业小（3）商品构成为衣、食、用品齐全，（4）注重连锁经营、品牌开发。3、结论建议由两种不同类型的品牌超市（如日常生活型的超市家乐福、沃尔玛等；家居类超市百安居、宜家等构成商业的主题），服装、电器、食品等品牌店配合超市布局；4、人气的提升确立

8、商业中心的区域地位；通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流；有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间。报告思路总体定位人气商气财气商业的混合功能开发人气商气财气商业的混合功能开发商气格局空间业态配比位置建议空间格局聚集