“营改增”对我国商业地产企业的财务影响研究

《“营改增”对我国商业地产企业的财务影响研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、“营改增”对我国商业地产企业的财务影响研究摘要：“营改增”是我国税制的一项重大变革，对我国的各个行业都有着巨大影响。2016年3月5日两会政府报告提出：从5月1日起，我国将全面推开“营改增”试点。我国商业地产行业“营改增”的全面推开，必将对商业地产企业的税负、财务指标等各个方面产生极大影响。为了减轻商业地产企业的税负水平，进一步提高商业地产企业的经济效益，本文主要分析了“营改增”政策对商业地产企业税负水平及财务指标的影响并据此提出相应的应对措施。中国3/vie　　关键词：营改增；商业地产企业；财务影响　

2、　一、“营改增”对商业地产企业税负水平的影响　　在实行“营改增”政策前，商业地产企业销售不动产需缴纳5%的营业税，“营改增”之后销售不动产的适用税率由营业税的5%改为增值税的11%，尽管表面看上去增值税税率11%比营业税税率5%多了6%，然而增值税的进项税额能够抵扣，并且营业税属于价内税，而增值税属于价外税，不具有可比性，无法进行直接比较。所以“营改增”后商业地产企业的税负到底是增加还是降低的问题还需要作进一步对比分析。本文主要分析一般纳税人的情况。为了确保分析结果的有效性，我们假设“营改增”前后商业地

3、产企业的含税营业收入和含税成本不变。　　假设商业地产企业“营改增”前和“营改增”后含税营业收入均为A，可抵扣成本占应税收入的比率为L。“营改增”前应缴纳的营业税为5%×A；“营改增”后应缴纳的增值税等于销项税额减去进项税额，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L。假如增值税与税改前的营业税相等，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L=5%×A；得：L=49.5%，即增值税与营业税相同的临界点是L=49.5%。当可抵扣成本占应税收入的比率为49.5%时增值税

4、税负与税改前营业税的税负相同。当可抵扣成本占应税收入的比率不同时可得到如下结果：　　从上面的表可以看出，随着可抵扣成本占比的增加，税负率在逐渐下降，当L=49.5%时，增值税与营业税的税负率相等，均是5%；当L49.5%时，增值税的税负率小于营业税的税负率。　　基于上述分析，“营改增”政策实施后商业地产企业的税负水平能否降低还依据于实际的可抵扣成本与应税收入的比率，即L的值。　　二、“营改增”对商业地产企业财务指标的影响　　1.销售收入　　如今商业地产行业增值税的税率为11%。“营改增”前销售收入为含税

5、收入，“营改增”后销售收入为不含税收入，假设“营改增”政策实施前后商业地产企业的销售收入不变，不考虑其他变动因素，则在“营改增”前商业地产企业的销售收入=A，“营改增”后商业地产企业的销售收入=A/（1+11%）=0.90×A，即商业地产企业的销售收入比税改前下降了9.91%。　　2.成本费用　　商业地产企业在市场经济中并不是独立存在的，施行“营改增”政策对商业地产企业的上游企业建筑企业影响巨大。假如建筑企业的税负水平上升，那么其增加的部分一定会转嫁到其下游的企业，商业地产企业，使得商业地产企业的成本增

6、加。具体来说，“营改增”导致的建筑业对商业地产企业成本的影响主要包括以下三个方面。　　（1）材料成本　　“营改增”后建筑企业的适用税率由营业税的3%变为增值税的11%。建筑企业购进的建筑材料种类较多，供应商较“散”，并且材料供应商一般为小规模纳税人或个体户，这就使得企业购进原材料取得的发票不是增值税专用发票或者所购进的材料没有发票，这势必会导致建筑业增值税进项税额的抵扣难度增加，从而增加建筑企业的税负水平。建筑业税负的增加促使其将税负向下游的企业商业地产企业转移，致使商业地产企业的材料成本增加。　　（2

7、）费用成本　　目前一般大型的施工企业固定资产较少，而商业地产开发的项目较多，商业地产项目建设过程中所用的机械设备，一般采用租赁的模式，一般的租赁公司提供的租赁发票，不能进行进项税额抵扣，税改后有形资产租赁增值税的税率与营业税的税率相比有所上升，由于其进项税额抵扣难度大，税改后有形资产租赁的实际税率上升。有形资产租赁税率的上升会造成建筑业费用的上升，从而转嫁到商业地产企业。　　（3）人工成本　　人工成本是建筑成本的重要组成部分，近些年商业地产行业蓬勃发展，劳动力出现短缺问题，这使得人工费逐年增加，居高不下

8、。而对建筑业企业来说，劳动人员主要为零散的农民工或者来自劳务公司，增值税专用发票无法被开具，人工成本的进项税额无法抵扣。“营改增”政策的实施必定导致建筑企业人工费用的税负增加。建筑业增加的人工成本，会转嫁到商业地产企业，造成商业地产企业成本的上升。　　“营改增”给建筑行业带来的影响是巨大的，商业地产行业作为建筑行业的下游企业也同样会受到相应影响，为了降低“营改增”政策对商业地产企业成本的影响，商业地产企业应采取相应的应对措施。　　3.净利润