次贷危机后我国住房金融制度的发展方向

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1、次贷危机后我国住房金融制度的发展方向【摘要】在过去很长一段时间里，我国住房金融制度的研究多关注于美国的资本市场型住房金融制度。次贷危机的爆发给我们敲响了警钟。文章从我国住房金融制度的现状入手，通过对次贷危机的教训分析，得出合同契约型制度是下一阶段住房金融制度发展方向的结论，并提出相应的设想和建议。　　【关键词】次贷危机；住房金融制度；合同契约型　　　　一、我国住房金融制度的现状　　（一）住房金融制度的类型　　从国际住房金融制度发展的历史来看，目前占主导地位的住房金融制度有三种：强制储蓄型、合同契约型和资本

2、市场型。　　强制储蓄型是政府凭借国家权威和信用，通过国家法律和行政规定等强制手段要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入制定机构，该机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费，其本质是一种社会保障机制，以新加坡的中央公积金制度最为成功。　　合同契约型住房金融制度中，政府一般采取适当干预政策保证本国住房金融制度实施。以德国为例，政府采取由政府出面构建多模式综合性住房金融体系以满足不同阶层居民需要、设立具有保障性质的建房贷款制和建房互助储金制以鼓励私人建房和购房，同时对住房储蓄提供奖励、免税等优惠以鼓励中低收入

3、阶层购房。　　资本市场型是通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融制度。以美国为例，该国利用住房抵押贷款二级市场，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的利率风险、流动性风险，稳定经营收益，促进一级市场的发展，形成一级市场和二级市场之间的良性互动。　　（二）我国住房金融制度的现状　　我国的住房金融是随着住房制度改革和住房商品化、社会化而逐渐建立与发展起来的。在过去相当长的时期里，住房一向被看作是公共消费品，住房消费市场的主体基本上是各种社会集团，而个人作为住房的最终消费者并不直接进入市场，整个社会

4、缺乏一种依靠最终消费者自己的力量消费住房的压力和动力。　　自20世纪80年代以来，就如何发展我国的住房金融，国内曾进行过很多探索。如1987年烟台和蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度的试点，2004年天津中德住房储蓄银行的成立，2005年12月，中国建设银行国内首单个人住房抵押贷款证券化产品MBS的推出等。　　客观公正地说，中国的住房金融虽然起步晚，发展也不尽如人意，但是至今已初步建立起颇具中国特色的住房金融体系，即以“住房公积金”为核心，以各大商业银行房地产信贷部为运行主体的一种住

5、房金融模式。这种住房金融体系可以首先大致分为房地产开发金融和个人住房金融两大块，前者为开发商，投资商、建筑商的住房建设等提供融资；后者则给居民个人购房提供金融支持。个人住房金融又可大致分为政策性住房金融和商业性住房金融两大类，前者俗称为“委托性”业务，以住房公积金的运作为核心；后者又叫“自营性”业务，以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式。　　这是种以强制储蓄型的住房公积金制度为主导、合同契约型和资本市场型为辅的住房金融发展格局。强制储蓄型的住房公积金制度是现阶段的主要模式，住房公积金制度是我国现阶段的合

6、理选择。我国人均收入水平低，住房主要还是依靠政府解决，资本市场不发达，投融资渠道不畅。同时，住房公积金具有筹资数额大、资金期限长、筹资成本低等优点，特别适应我国目前住房消费的要求，应予加强和完善。但作为强制储蓄的公积金制度，制约了市场机制在住房资金配置中的作用，不符合国际住房金融的市场化发展趋势，而且我国的公积金制度覆盖范围狭窄，不能适应经济体制、人事制度、户籍制度的改革要求，再加上公积金制度内在的难以解决的公平性和保值增值的问题，决定了它从长远来看很难成为我国住房金融发展的主体模式。　　　　二、次贷危机

7、给我们的启示　　次贷危机爆发之前，美国的“资本市场型”住房金融制度被认为是世界上最先进和最完备的制度，进而也是各国金融当局学习和研究的主要内容。然而次贷危机爆发之后，特别是当次贷危机日益演变成由美国向全世界扩散的金融风暴时，各国都开始反省自己在住房金融制度或多或少“资本”化过程中存在的问题和不足，我国尤其应该从美国次贷危机中汲取经验教训。　　（一）住房金融制度的基础：适合自己的国情　　美国“资本市场型”住房金融制度是建立在资本市场较为发达，金融制度相对完备的基础之上的，其一级市场活跃着的是体系化的信贷评级

8、制度和历史悠久的评级公司；其二级市场不仅有政府担保下的“两房”、各类增级公司，还有历来活跃的投资银行。可以说，美国的住房金融制度是在各种力量的推动下形成的，能为住房市场带来高效率、高流动性的住房与金融的有机安排。我国目前不具备这些市场条件和市场主体，因此这一制度并不适合我国国情。以新加坡为代表的“强制储蓄型”制度，非常适合于新加坡国家小、不需较高流动性，易于统一行动的特点，是与“资本市场制”相对立的一个典型。　　建立适合我国国