地产营销方案及执行计划(1)

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1、11、12月营销方案及执行计划四季度营销计划开盘计划竞争分析阶段总结四季度销售目标营销策略执行方案费用预算销售目标四季度营销计划1、开盘计划——目标销售套数（套）销售面积（㎡）2010年联排别墅总量132354902010年双拼别墅总量166496合计1484198610月底草签65套11月底草签50套12月换签70套，新成交10套；12月开盘提价，控制剩余33套的销售速度，并作二期高层的价格标杆。开盘时间：12月8日（暂定）开盘，同时示范区及样板间开放；12月15日开始草签。开盘房源：除样板间外所有联排别墅。共130套；双拼16套（需规划方案审批通过方可销售）开盘房源

2、样板间四季度营销计划1、开盘计划——时间、房源开盘条件售楼处四季度营销计划1、开盘计划——条件开盘条件：1、示范区及样板间开放；2、五证齐全；沂龙湾爱伦坡香醍荣府百联华府临天下四季度营销计划2、竞争分析产品类型联排、双拼、独栋开盘日期10月31日（10月17日认筹）预计均价联排8000-11000元/㎡双拼13000-15000元/㎡小独栋15000-19000元/㎡大独栋19000-25000元/㎡销售速度10月31日开盘，首推39套，销售25套销售条件1、一、二期高层、洋房已入住，口碑宣传、老带新。2、多期开发，高端项目形象已经树立。3、二期现场设有外展场，售楼中心

3、10月10日开放，10月17日开始认筹。宣传卖点：祊河畔纯别墅社区；西班牙风格；世家别墅沂龙湾·龙园四季度营销计划2、竞争分析产品类型联排销售条件开盘日期预计2011年1、市中心设立外展点蓄客。预计均价未定销售速度未开盘宣传卖点：电梯别墅；台地别墅；托斯卡纳风格；临沂第一品质别墅项目。香醍荣府四季度营销计划2、竞争分析香醍荣府外展场：四季度营销计划2、竞争分析宣传卖点：行政中轴线上的别墅；英伦别墅产品类型联排销售条件开盘日期未定1、市中心设立外展点。预计均价未定销售速度未开盘，目前开始免费领卡百联华府四季度营销计划2、竞争分析外展场现场四季度营销计划2、竞争分析宣传卖点

4、：临沂唯一赖特风格别墅产品类型叠拼、联排销售条件开盘日期未定1、10月16日售楼处开放，开始认筹。2、10月23日样板间示范区开放，同时开盘。预计均价联排边户13000-14000，中间户12000-13000，叠拼11000销售速度10.23开盘，至今销售20余套爱伦坡四季度营销计划2、竞争分析售楼处样板间示范区四季度营销计划2、竞争分析沂龙湾香醍荣府百联华府爱伦坡临天下认筹时间10月17日未定未定10月16日10月10日优惠政策认筹10万抵20万未定未定认筹10万抵20万未定认筹情况出售40余张认筹卡未认筹未认筹认筹卡出售不到20张认筹当天50张认筹卡，截止草签前7

5、3张。案场情况一期现场售楼处，空间开阔，功能齐全，项目整体沙盘在市中心设立外展，有沙盘。在市中心设立外展，有沙盘。项目现场商务会馆做售楼处，装潢较佳，功能齐全。内部功能齐全，外围接待条件较差。开盘日期10月31日未定未定10月23日暂定12月8日，同样板间同时开放。销售进度10月31日开盘，至今销售20余套。外展蓄客中外展蓄客中部分房源已获得五证可出售，10.23样板间开放，同时开盘。首推44套，卖20余套预计12月初获得销售预售证工程进度样板间示范区预计11月开放，别墅已全部封顶。2011年元旦前后交房。未知未知样板间示范区10月23日开放，部分别墅已封顶，预计明年1

6、0月交房。预计样板间示范区11月底交付，2012年交房。（数据截止至11月1日）竞品详细信息对比四季度营销计划2、竞争分析市场小结同区域内四个竞品将于同期入市。客户分流严重，竞争较为激烈。面对激烈的竞争及不明朗的市场形势，竞品项目延缓开盘时间，并调低价格预期，以低报价的入市方式吸引客户。竞品项目高调推广，以低门槛、房款优惠的方式蓄客，提升现场展示力，用以抢夺有限高端客户资源。加快样板间、示范区工程进度，完善现场展示力；高调推广，精准营销，放大蓄客基数，并快速锁定意向客户。四季度营销计划2、竞争分析报纸月份日期费用（万元）当日来电量（组）当日来访量（组）8月13日（硬广）

7、315020日（硬广）32008.18-8.318期小软文0.28*8=2.24————9月3日（硬广）32508日（大软文）1.926014日（硬广）30025日（硬广）311030日（硬广）3309.1-9.44期小软文0.28*4=1.12————10月8日（硬广）390合计7期硬广，1期大软文，12期小软文26.28890四季度营销计划3、阶段总结小结：报纸是临沂客户认知项目的重要途径，从本项目前期报广推广效果分析，报纸成为本项目客户来源的主要途径。现阶段报广效果有所下降，原因在于版面形式及主题诉求已被市场广为认知，缺乏新鲜吸引点