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1、宏观经济金融政策对房地产市场的影响文/韩建君2008-2009年5月CPI、PPI涨幅走势图入今年以来,当房地产界人士正准备捂紧进口袋,收缩战线,裁员减薪,取暖过冬之时,房地产市场却如从冬季取出的冰直接放到锅上煮沸,由硬变软,汽化沸腾,莫名炙手,从夺人眼球的专家到摸爬滚打的基层人员无不惊呼——“看不懂”,并小心翼翼地不断提醒自己“这是反弹吧,不能掉以轻心”,在走过鲜花铺就的6个月美好生活后,市场不断涌现“早到的春天能花香多久?”的疑问。我想从三个宏观经济数字谈房地产市场能花香多久。从35%调低至20%,下降了15个百分点,这就意味着开发商投资溢价回报率上涨107%;二是对于购房户来说首付
2、20%比首付30%的投资回报率上升83%,极大刺激了购买意愿,同时也大量增加有的能力购房户,上半年的房地产火爆市场无不与以上两点有极大的关系。GDP是房地产季节的温度计GDP增长率决定宏观货币政策,货币政策影响房贷政策,房贷政策影响房地产交易量。这一届新的政府对2009年的GDP增长的目标是8%的增长率,温总理多次提出保8的观点,而且立场坚定,我们可以理解为GDP增长8%是今年宏观经济的第一指标,很多政策是围绕这一目标展开的。下图为国家统计局公布的数据,我们最关心的应该是下半年的GDP情况,因为从二季度的GDP7.9%的增长率可以看出,银行马上对货币政策实行了微调,从种种经济数据可以看出
3、:下半年的GDP会有较大的回升,这一定会产生通货膨胀论,从而影响国家的货币政策,其货币政策的调整在房地产方面主要体现在房贷政策和货币的流动性。我们必须清楚这样几个概念:第一我们国家的GDP增长8%相当于国外的零增长,没有增八就会出现大量失业人群,从而影响社会的稳定,所以保八是必须的;第二宽松的货币政策对房地产商来说有两大因素:一是对开发商自有资金比例的放宽。国务院在5月底公布固定资产投资项目资本金比例的调整方案,保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例CPI与PPI是房地产春天的花朵CPI与PPI走势决定着贷款利率的走势,利率影响房地产市场的购买意愿,通常CPI与PPI下降表明通缩
4、,利率就下降,1989年3月以来国家经历了三次大的降升,目前处在下降通道,而每次下降都伴随着房地产市场的繁荣。我们可以来看看CPI与PPI对贷款利率的影响:对于购房户来说利率的下降必然会降低了购房者的还款压力,从表六我们可以看出,如果购买100万元的房子,贷款八成,按30年等额本息计算,基准利率5.94%和七折利率4.158%每月还款降低873元。这还不是最主要的,因为银行规定贷款应占其收入的50%,这样就从月收入9500元的购房人群扩大到月收入7800元的购房人群,从静态计算上说30年会节省31.34万元。47地产金融利率调整走势表上48时间2000年2001年2002年2003年20
5、04年2005年2006年2007年2008年2009年(半)M2/GDP1.3571.4441.5371.6291.5891.6321.6501.631.584.067调整时间央行基准利率调整时间跨度六个月以内(含)6个月至1年(含)1至3年(含)3至5年(含)5年以1998.03.257.027.929.009.7210.35降4年47个月5次1998.07.016.576.937.117.658.011998.12.076.126.396.667.207.561999.06.105.585.855.946.036.212002.02.215.045.315.495.585.7620
6、04.10.295.225.585.765.856.12升4年47个月9次2006.04.285.405.856.036.126.392006.08.195.586.126.306.486.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.202007.07.216.036.847.027.207.382007.08.226.217.027.207.387.562007.09.156.487.297.477.657.832007.12.216.577.477.567.747.832008.09.166.217.207.
7、297.567.742008.10.096.126.937.027.297.47降1年11个月5次,首套可以七折,即利率为4.158%2008.10.306.036.666.757.027.202008.11.275.045.585.675.946.122008.12.234.865.315.405.765.94我预计下半年或在年底PPI和CPI会双升,也就是年底可能要调整利率,步入上升轨道。所以第四季度房地产市场不可能像二季度几乎
