当前房地产业的困境、机遇及其对策

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1、当前房地产业的困境、机遇及其对策房地产业作为我国国民经济的主导产业之一，在国民经济中扮演着一个极为重要的角色。近几年来，房地产市场持续低迷，不景气的阴影笼罩着整个行业。据了解，在厦门市近400家房地产开发企业中，目前能够正常营业的尚不足半数，以致于人们惊呼要“救市”。在这种情况下，如何看待房地产市场的现状？怎样才能抓住机遇，规避风险，求得房地产业稳步健康的发展？这些都是摆在我们面前的亟待解决的重大问题。我们认为，当前房地产市场疲软的状况，除了受国民经济周期性调整等因素的影响之外，主要有以下几个方面的原因：1．社会购买能力下降，购

2、买欲望降低。据有关材料统计，1994年我国城乡平均住房价格，每平方米北京为2400元，上海为1900元，天津为1681元，而当年城乡居民家庭收入（户）现金为4298元，其中低收入为2087元，中等收入为4004元，高收入为6270元。以此推算，房价与家庭年收入的比例高达20：1乃至30：1①，对于许多居民来说，购房款仍然是一个天文数字。加之近年来国内宏观经济调整，地产的保值增值系数下降，致使人们的期望值降低，购买欲望不高。2．资金匮乏，后劲不足。过去房地产开发的资金来源基本包括三个方面，即1／3自有，l／3信贷，1／3预售款。现

3、在国家规定要投入20％的开发费拿到预售证才可以销售，加上土地转让费高达开发总额的40％～50％①，启动资金增大等，致使许多企业难以进行开发，步履十分艰难。3．各项费用过多，企业负担过重。据业内人士不完全统计，目前房地产的各种税费项目约有40多个，费用约占开发成本的20％多。这对于本来资金就不充裕的房地产企业来说，无疑是雪上加霜。4．安居工程对房地产市场的冲击。近年来，我国实施安居工程取得了积极的成效。就厦门而言，这一举措确实解决了相当一部分人尤其是外地来厦人员的居住问题，对于留住人才，为人才提供良好的生活保障起了很大的作用。但是

4、，不可否认，由于购买解困房在资格认定、监督机制以及收入标准划分等方面尚存在种种问题，造成解困房分配不公，一些有能力购买商品房的人却得到了解困房。这在某种程度上对房地产业也造成了一定的负面影响。5．急功近利，盲目开发经营。房地产尤其是住宅应当属于消费资料的范畴，因此，它必然要受到市场供求规律的制约。当前，部分企业无视房地产市场的实际需要，急功近利，盲目开发经营，致使某些品类的商品房供大于求，商品房空置现象十分严重。据建设部《统计年报》的资料显示，仅到1995年6月底，我国商品房空置面积已达4232万平方米，其中大部分为住宅。厦门市

5、高层楼宇发展过快，比例过大，空置率达44％，而高层豪华商场空置率更高达70％以上。②过高的商品房空置率，严重影响了房地产业的正常发展。许多企业甚至不堪重负，难以为继。对于房地产市场面临的种种困难，人们众说纷坛。到底房地产市场是不是真正的供求于求？房地产真的是过热了吗？表面看来这些观点的确有一定的道理。但是，从房地产市场的特点和产业公展的周期性规律来看，则不尽然。目前，国内房地产市场从根本上讲并非过热，也不是供过于求，而主要是结构失衡与调整的问题总体而言，房地产业在我国尚处于初级发展阶段。在现阶段，只要能够抓住机遇，苦练内功，积极

6、有效地培育和规范房地产市场，我国的房地产业就有望走出困境并朝着健康的方向发展。这是因为：其一，我国是一个有着十几亿人口的大国，按照“九五”计划所制订的目标，5年内我国城镇人均住房面积要达到8平方米。据此，未来5年每年就需兴建住宅7700万平方米。目前，全国有500万个家庭人均居住面积不足4平方米，城市中还有4000万平方米危房，5亿平方米旧城需要改造，住房成套率不足50％。就厦门而言，市区人均居住面积虽已达到9．4平方米，但与发达国家人均20～25平方米的标准相差甚远。①应该说，房地产市场需求潜力是很大的。其二，我国从去年底已经

7、开始增加对房地产项目的贷款，严格控制房地产业的政策已有所松动。加之目前人民币储蓄存款利率下调，保值储蓄制度取消，银行贷款政策的倾斜等，均显示宏观调控已基本上到位，房地产企业的资金筹措状况将会得到进一步的好转。其三，从产业方面讲，我国建筑业在劳动力、技术、原材料等方面完全能够自给自足。其四，房地产业的形势取决于国民经济的形势。目前，全球经济热点正在转移，将形成以环太平洋地区为中心的新的经济增长带。我国有希望成为这个地区最具活力的国家。今后一段时期将是我国经济发展的黄金时期。国民经济形势的好转，人民生活水平的不断提高以及外商投资的进

8、一步增加，必将在某种程度上带动房地产市场的回升和繁荣。鉴此，我们既不能停留在对过去“黄金时代”的回忆之中，也不能畏难不前，束缚自己的手脚。应该抓住当前和今后的有利时机，苦练内功，从提高自身经营管理素质做起，为迎接房地产市场的复苏和回升，做好准备，打好基础。可以说