2007年北京玺萌国际中心写字楼项目整合推广112P

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1、【玺萌国际中心】整合推广策略策略出品：浩文世纪广告出品时间：2006年11月1[意在笔先]写字楼推广新处方：固本培元有些市场是靠发现，有些市场需要抢占，有些市场则需要创造，我公司认为玺萌中心就属于最后一种。3对于企业而言企业形象写字楼企业行为企业文化公司精神企业领导人气质4价值体系办公场所=形象+知名度+认知性+效率+人才伴随着企业的不断发展，企业总是进行着大大小小的调整，机制上的、结构上的、业务上的……有些企业甚至对公司的名称进行了改动，这无疑是种种“重生”的信号。5【形象推广中价值构成】序功能价值目前的普遍认识未来一树立企业形象门脸企业的文化理念、企业的价值观二提升办公效率位置与社区

2、的交通组织、内部垂直交通系统，针对人性的高效办公环境通讯系统、智能化系统、管理等三留住企业员工归属感和文化依托感，好写字楼能帮企业留住员工人性化建筑空间设计、休闲生活配套，（比如某人在国贸上班，他会自认是一名白领）员工有机融合办公生活，实现个人价值四创造发展商机所有客户都会对你的办公场所有所评价企业视野和精神气质的影响和感染五优越的投资回报企业的固定资产，保值、回报有保证国外顶级物业只租不卖，入住企业6提案总纲T市场态势C消费者C竞争者I自身资源CCTI循环分析市场定位[视觉规划]推广策动营销建议8PART1：市场态势宏观经济、政策分析，北京整体写字楼市场分析■宏观经济、政策分析◆国六条

3、对住宅的打压使投资资金向商铺和写字楼转移针对房地产市场的其他产品，比如写字楼、商铺和具有长线投资价值的单身公寓，这类产品的价值将被重新认识。正是因为购买住宅转手获利的空间一再被打压，而民间资金的渠道仍然比较有限，因此，将有部分长线投资者重新认识这类产品，进行理性投资。◆北京“住宅禁商”后对写字楼市场的影响北京市工商局今年6月出台的14号文，虽然主要是为了解决商住项目中商住混合而引起的扰民问题，然而政策的实施却对办公物业产品的发展产生了深远的影响，由于大量小公司的注册转移，低端好位置的写字楼将成为最理想的创业地点，租赁市场将会一扫前两年的平淡。而大量的投资公司，将把资金转向写字楼包租分租领

4、域，写字楼投资公司的发展将是空前的机遇，甚至一些个人投资者10也将对住宅的投资转至商业投资市场。■北京整体写字楼分布情况分析□北京市的写字楼集聚区可以被大致划定为如下几个写字楼商圈：国贸-建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟-西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。其中国贸——建国门、燕莎、金融街及中关村写字楼商圈是北京市传统的四大写字楼商圈，也是公认的写字楼热点区域，从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区——CBD、金融街、中关村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向这三个

5、区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。值得关注的是，随着2008年北京奥运会的临近，亚奥核心的写字楼正以非常强势的姿态崛起。而其他区域的新增供应量基本会分布在公主坟-西客站、西南二环、天坛东等中小型写字楼商圈中，而且这些项目的体量不会太大，知名度也不会高，难以成为市场热点。随着亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈的发展壮大，将最终形成北京多中心商务格局。11■主要商务区分布格局及发展特点除了CBD、中关村、金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。比如：东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；在东三

6、环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。北京市主要商务区分布图12■西南区域商务写字楼产品力分析◆近几年来，随着总部基地、亦庄BDA国际企业大道和嘉杰国际等总部型产品的崛起，西南区域开始形成了一定的写字楼的商务氛围，区域早期开发的写字楼多以租赁为主，户型从20㎡——200㎡之间，租金大概在2.2元/㎡/天，目前的空置率比较低。◆区域写字楼呈单一零星分布，至今尚未形成带状或是片状的整体商务氛围。但是，从整个北京写字楼分布的情况看，目前东、西、北三、四环间可供开发的空间已经不多，尽管南城先天商务氛围不足，

7、但是占据了三、四环的地理位置，便利的公路和地铁交通能够迅速的切换到市中心，在不久的将来也必然13成PART2：竞争者分析■竞争楼盘分析（项目三公里内范围内写字楼锁定）搜宝中心玺萌中心三环沿线历来非北京写字楼集中地，开发量不大。前期开发的写字楼多以售磬，目前从木樨园桥——玉泉营桥）在售的写字楼主要是本项目以及距本项目一公里的搜宝商务中心。15■竞争楼盘分析（项目三公里内范围内写字楼锁定）□竞争楼盘——搜宝商务中心（原时代风帆）距本项目