北京国际中心三号楼项目营销推广计划

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1、北京某项目营销推广计划1.市场环境分析1.1北京写字楼市场环境分析1.1.12005年上半年北京市经济发展情况2005年上半年，北京市实际利用外资20.6亿美元，增长28.8%，但合同外资额为29.7亿美元，下降13.9%。从走势看，年初以来，北京市合同外资和实际外资受去年同期大项目影响增速逐步减缓。合同外资3月份和上半年累计增速均有下降，实际利用外资增速在20%—40%之间浮动，并具有以下几个特点：n外资来源相对集中北京市的外资主要来自亚洲，上半年，亚洲国家和地区的投资达到11.6亿美元，占全市实际利用外资的56.2%，比上年同期增长75.7%。其中，日本和香港投资分别增长

2、2.9倍和12.4%，占全市实际利用外资的比重分别达到24.7%和19.5%。此外，北美洲的维尔京群岛和中美洲的开曼群岛近几年也成为我市利用外资的主要来源。上半年，来自开曼群岛的投资达到3.9亿美元，同比增长47.4%，所占比重达到18.7%。n外资投向重点突出41制造业和服务业的引资效果明显。上半年，第二产业实际入资7亿美元，比上年同期增长6.2%；第三产业实际入资13.7亿美元，增长45.9%。从具体行业来看，外资投入的重点一是电子通信业。上半年，以中芯国际、飞利浦为代表的通信设备、计算机及其他电子设备制造业都有资金注入。二是租赁和商务服务业。上半年租赁和商务服务业实际利

3、用外资7.8亿美元，增长1.6倍，占第三产业实际入资的57.1%。其中，新奥（中国）燃气投资有限公司、本田技研工业（中国）有限公司等一批投资性公司的实际入资规模都在2000万美元以上。n跨国公司功能性地位显著北京发展总部经济地位日渐突出，作为跨国公司在华投资的战略地位和功能日益明显。到2004年底，北京累计设立研发中心189家，经商务部认定的跨国公司总部7家。到2005年5月底，北京投资性公司已经达到140家。（此部分资料摘自北京市统计信息网）1.1.22005年上半年北京市房地产市场发展情况2005年房地产市场相关政策沿袭了2004年以来的调控和紧缩，政府出台的产业政策一轮

4、严过一轮，旨在防止房地产市场暴涨暴跌、规范市场秩序、调整供应结构、稳定房价的意见相继出台，其中包括：n房地产业相关调控政策相继出台n2005年3月26日，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，即：“国八条”n2005年4月27日，温家宝总理在国务院常务会议上提出八项措施引导和调控房地产市场，即：“新国八条”n2005年5月11日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》n上调房贷利率，采用金融手段进行调控n2004年10月底，央行上调金融机构存贷款基准利率0.27％n2005年

5、3月17日，现行的住房贷款优惠例会回归到同期贷款利率水平，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比现行优惠利率提高了0.20％，其次是房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％41n土地利用年度计划增强土地市场透明度2005年5月，《北京市2005年度土地供应计划》出台，这是北京市第一个土地供应计划，标志着北京市房地产一级市场的土地供应将逐步规范。北京市的用地《计划》中基础设施用地2300公顷，工矿仓储用地1100公顷，科教文卫体和行政用地600公顷，经济适用房住房用地200公顷

6、，住宅商品房用地1750公顷，商服用地550公顷；总体来看，2005年北京市将35％的土地用于基础设施建设，31％的土地用于商品住宅建设，约3％的土地用于经济适用房建设。对于北京市地产土地供应和产品结构的调整已经拉开了序幕。n房地产营业税重点抑制炒房根据七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中要求各地根据规定于6月出台相关细则，在各地公布相关细则之前，国家税务总局、财政部、建设部联合发布了《关于加强房地产税收管理的通知》,《通知》中明确了房地产业所涉营业税的相关政策。在利率作为调控手段之后，房地产交易环节的税收也成为了政府调节房价的工具，营业税政策的调整放映了政府更趋

7、于希望通过税收来调节房价的策略。宏观政策的相继出台，增强了购房者持币观望的态度，但并未对北京市场整体的房地产价格造成明显的影响。以一手住宅为例，2005年4月份一手住宅成交价格增长7.29％。而2005年1-5月份预售成交住宅61246套，仅比去年增加了535套，特别是5月份成交较之4月份减少了50％。除此之外，宏观金融政策的调整还在一定程度上限制了投资型客户的投资行为，使得部分投资型客户，特别是所谓的“炒家”投资速度放缓。1.1.32005年上半年北京市写字楼市场状况宏观政策的出台其主要目的是在于抑制