论征收范围确定前违法建筑的拆迁补偿

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1、论征收范围确定前违法建筑的拆迁补偿论征收范围确定前违法建筑的拆迁补偿《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定："房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。"该规定对房屋征收范围确定后的违法建筑明确不予补偿，但对房屋征收范围确定前的违法建筑是否补偿没有明文规定，本文就房屋征收范围确定前违法建筑拆迁补偿的范围、方法、标准、程序作一探讨。一、征收范围确定前违法建筑是否补偿房屋征收范围确定前违法建筑广义上是指违反法律、法规和规章的规定所建造的建筑物

2、。一是指未取得建设工程规划许可证的建筑；二是指违反建设工程规划许可证的规定建筑；三是指严重影响城乡规划法的建筑。四是指违反地方法规、制度的建筑。违法建筑既包括违反土地法律、军事法律等国家法律建造的建筑物，也包含违反气象、水利、卫生等部门规章、条例建造的建筑物。实务中对于违法建筑的认定，一般主要看是否有"四证"：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，具体类型上一般分为违反规划类；非法用地类；施工不当类；擅自搭建类；临建超期类；其他类型。房屋征收范围确定前的违法建筑从一般意义上说，既然是违法所建，在国家

3、征收时应当拆除而不进行补偿。但是，由于违法建筑形式多样，有的历史久远，在城市规划无法可依，后来的法律又不可能溯及既往的情况下，许多违法建筑成为被征收人的基本生活居住的依靠，如果一律不予补偿，不利于维护当事人居住权。因此，笔者认为，对于房屋征收范围确定前的违法建筑，在作出房屋征收决定前，对的违法性质予以认定，并根据不同的具体情况分别处理：（一）根据违法性质分别处理1．违反国家法律和行政法规的违法建筑应予以法律制裁。无论依据现行法律，还是违法时的法律规定，都属于违法建筑，对该类建筑在拆迁时应拆除，并不予补偿。2001年的《拆迁条例》对

4、"不予补偿"的表述是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。2．违反部门规章建设的违法建筑，除造成某种特定的后果外，虽认定违法建筑拆除，可以给予必要的补偿。3．违反地方法规及规范性文件，且有行政不作为的情景，一般不认定为违反法律和行政法规的行为，其建筑物在拆迁时全额补偿。（二）根据违法的阶段分别处理。1．由于历史原因形成房屋手续不全的，如《城市规划条例》实施前"无法可依"时期建设的房屋，违法建筑是由于历史原因，从祖上一直流传下来的，期间没有经过翻建，一直居住至今，即使没有产权

5、证，可视为合法建筑，依据现行有关法律法规补办手续。并给予全额补偿。2．对于《城市规划法》实施之后没有取得产权证或其它权证的建筑，从严掌握补办房产证的条件。但在依法拆除后应予以补偿。3．对于已存在一定年限又不符合取得权证条件的建筑，居住者在无正式住房，甚至在违法建筑内有常住户口等情况的，可根据实际情况给予适当补偿。鼓励当事人自行拆违法建筑，并通过给予一定数目的清运费予以鼓励。（三）根据违法查处分别处理1．行政执法机关已作出查处决定的，拆迁时按查处的结论去处置，若行政执法机关已作出拆除决定，但未执行的，不予补偿；如行政执法机关已作出没

6、收决定的，但尚未没收的也不予补偿。2．对行政机关责令改正，补办手续的，但当事人尚未补办的，应督促当事人补办手续，对当事人不愿补办手续的，可参照合法建筑适当补偿。3．拆迁人与被拆迁人已就补偿达成一致意见的，行政机关在拆迁裁决过程中不应以拆除不予补偿为由，而否定拆迁双方已达成的违法建筑拆迁安置补偿合同的效力。（四）根据违法行为构成分别处理1．区分为单一违法行为的和数个违法行为。前者指在已有的手续齐全房屋上无证加建，后者如在公路红线控制区内未经批准占地建房。前者一般仅涉及违反建设规划，而后者除涉及到建设规划外，还涉及到土地、公路管理等，

7、存在数个违法行为。前者放宽违法和补偿，后者从严违法认定补偿。2．区分违法建筑的影响后果，一是严重影响规划，二是不严重影响规划，三是不影响规划。根据对对规划影响的程度，认定补偿的标准。3．区分实际用途为标准，如基本生活用房、生产经营用房、其他用途。基本生活用房从宽认定补偿，其它用房相对从严认定补偿。二、征收范围确定前的违法建筑补偿范围（一）房屋补偿1．私房补偿。私房是由个人或私营企事业单位享有所有权的房屋。包括私有居住用房、经营性用房、办公用房、居住经营兼用房。2．公房补偿。公房是由国家或国有企事业单位享有所有权的房屋，公房又可分为

8、直管公房和自管公房。直管公房即政府房屋管理部门管理的公房，通常表现为房管所管理的公房；自管公房是国有企事业单位响应国家政策自建或集资建设并自行管理的房屋。3．代管承租房。代管房屋的本质为私产，政府房管部门等管理其产权，并以管理单位的名义与承租人签定