鹿迪鞋业商贸城可行性研究报告

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鹿迪鞋业商贸城可行性研究 项目总论4一、项目概况4二、可行性研究的结论4第一章项目提出的背景及必要性分析5一、项目提出的背景5二、项目建设的必要性9第二章项目市场研究11一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观）111、武汉市鞋业市场现状112、鞋业市场的发展趋势13二、项目微观状况分析131、项目的区位特征132、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析14第三章项目环境分析17一、地块环境171、土地性质综述172、地块周围景观173、地块周围的交通条件1740 4、地块周围的配套设施17二、项目地块的优劣分析（SWOT分析）181、优势分析182、劣势分析183、项目的机会分析194、项目的威胁分析19三、结论20第四章地块建设条件20一、工程概况201、项目选址202、经济指标203、建设目标21二、建筑布局21三、交通组织21四、给排水设计221、生活给水系统222、排水系统223、消火栓系统234、喷淋系统23五、电气设计2340 六、电气消防24七、通风系统24第五章项目投资经营方案25一、投资组合方式25二、资金运作方式25第六章项目投资估算及资金筹措计划25一、项目的主要经济技术指标25二、项目投资测算26三、资金筹措计划27第七章项目财务效果评价28第八章项目不确定性分析30一、项目静态盈亏平衡分析30二、单因素敏感性分析30第九章项目效益评价31一、项目社会效益评价32（一）、项目对社会发展的适应性32（二）、目前对人和社会的影响33二、项目环境效益评价3340  项目总论一、项目概况项目名称：华中鞋业商贸城建设项目建设性质：新建建设地点：武汉市江汉区姑嫂树区域建设单位：武汉鹿迪投资有限公司联系人：陈秉西电话：027--82766080电子邮件：zjwzcbx@sina.com 二、可行性研究的结论²     项目财务指标投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%;投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%;税后静态投资回收期=1.6840 税后动态投资回收期=1.73²  从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景；²   从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。²   从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。第一章项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。武汉位于我国腹地，素有“九省通衢”40 之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。武汉市周围400公里范围内有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。武汉在历史上一直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年武汉市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名的国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的经营氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。大兴路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活动的七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长陈秉西的带动下自发组织筹资，在大兴路61号武汉球墨铸造公司原厂址内改建创办了武汉市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了大兴路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在大兴路地区有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，幅射湖北省周边六个省市，已成为华中地区鞋类产品的销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，大兴路地区鞋业批发市场群与武汉市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题逐渐显现出来。主要表现在：40 a.市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。b.市场缺乏发展现代商业、物流业的空间现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约150万m3，折标准集装箱2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使一些外省的经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重要原因。c.影响城市环境卫生，治安形势严峻40 大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人员，所产生的生活垃圾、城市噪声等严重影响者市民的正常工作、生活、学习及城市环境卫生。d.市场散乱，缺乏统一管理现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。e.经营成本较高，经营效益受影响老城区物业租赁成本高，一些店铺年租达15万元，相当于购买本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进一步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。f.拆迁在即，现在的市场将面临消失根据现行的城市发展规划，该地区是武汉市“两江四岸”40 规划的重点拆迁区域之一，现有的市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的《武汉市商品交易市场管理条例》，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定的发展。g.类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类、鞋料批发市场通过对汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，江汉区分布有其它十三个鞋类、鞋料批发市场，942户一级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进一步拓展困难等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小，更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持华中地区鞋业、鞋料批发零售的龙头地位。针对上述问题，2003年6月，江汉区个协温州鞋业协会经过充分调研，形成兴建“华中鞋业商贸城”的动议。江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该项目的意义。并获得了武汉市及江汉区计委、城市规划部门等对此项目的肯定，并就项目选址等提供了支持。二、项目建设的必要性a.是进一步加快武汉市建设国际性大城市的需要40 大兴路地区鞋业批发市场群位于“二江四岸”改造的重点区域，根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游观光、娱乐休闲、大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单一、附加值低、人流物流大，市场布局和经营混乱，不仅自身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展的大局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境，提升城市品味。b.是江汉区实现城市新区商业化改造的需要本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造、建设成商业区，由于该区域民居密度高、拆迁量大，区域内还有12家集体企业，濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这一地区的改造费用，一般项目无法承受其土地开发成本，致使这一地区的城市改造问题迟迟不能推行。本项目的建设为这一地区的拆迁改造和企业改革提供了契机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流、垃圾遍地、空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满足城市管理和发展的需要，综合效益明显。c.是江汉区乃至武汉市加快发展第三产业的需要加快发展第三产业，改善三产业结构是武汉市“十五”40 计划的重点，物流业是第三产业的重点，大力发展非公有制经济是带动武汉经济快速发展的重要举措之一。商贸业是江汉区的支柱产业,根据江汉区政府加快发展第三产业，改造、提升传统市场，创新商业形态的要求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目置业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买商铺、住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加快武汉引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资20多亿元。同时，吸纳大兴路地区鞋业批发市场群以外鞋类、鞋料经营户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于武汉，辐射湖北及周边华中地区的鞋业及鞋料批发、零售一级市场，增加市场集聚及辐射能力，大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境外先进的管理模式及资本与现代化的经营场所和市场资源相结合，促使武汉市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品味，高位发展，吸引更多的企业特别是有实力的知名企业入市经营，使武汉真正成为华中地区鞋类商品的集散地，进一步巩固和提高武汉在华中地区鞋业物流的龙头地位，推动整个武汉市鞋业市场的可持续发展。d.是适应现代商业、物流业发展趋势的需要40 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，武汉市鞋类、鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不足100户发展到2600余户，这些市场集中了来自温州、广东、江苏、上海等国内外知名品牌，众多知名企业纷纷在此设有总代理、总经销。这些市场立足于武汉，辐射湖北全省及周边6个省市，年销售额约为20亿元人民币。成为了华中地区最大的鞋类商品销售集散中心。同时，也成为武汉市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，武汉鞋业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交易规模将达到85亿元，成为武汉市最具潜力的商品交易市场。但现代商业、物流业要求商品的交易市场同时具有商品展示、批发零售、专卖营销、区域连锁、仓储配送、办公服务、游购娱配套等“七位一体”的综合服务功能，现有大兴路地区鞋业批发市场以及武汉其他鞋业市场的经条件均离此要求相差甚远，市场环境和服务功能完全不能适应今后武汉鞋业市场发展的需要。综上所述，建设华中鞋业商贸城项目是广大鞋业商户的迫切需要，也是进一步调整市场布局，加速发展城市经济，改善城市面貌的重要举措，建设是十分必要的。 第二章项目市场研究 一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观）1、武汉市鞋业市场现状武汉市鞋业批发市场主要分布在大兴路及汉正街等地区。大兴路鞋业批发市场位于汉口中心区，该市场立足武汉、辐射湖北全省及周边6个省市（包括湖北、湖南、四川、重庆、安徽、江西等地区），2003年销售额15亿元，涵盖人口2亿人。经过十余年的发展，已成为周边地区鞋类商品的集散中心。但随着鞋业市场的飞速发展以城市功能的提升，市场对城市交通、形象方面带来了较大影响，其自身发展也由于区位、用地、交通条件等受到限制，主要表现在：40 1）符合城市规划布局。武汉市“两江四岸”工程即将改造大兴路以南的市场用地为商贸城（已挂牌出让，正在拆迁），7个市场中的4个市场拆迁在即，需要另觅经营场所。2）交通运输受到限制。由于几个市场均位于中心城区，周边居民高度集中、交通流量大，境外大型货车进入市区受到严格的交通管制，外地货物无法及时进入城区，内部货物也不能及时输出到周边省市，市场交易已无法适应现代专业批发市场流通速度的日益提高的要求、物流不畅。3）市场规模小，发展受到制约。因建成年代较早，受当时各种条件限制，市场容量较小，经营面积及仓储面积较小，难以形成规模效应。同时大兴路市场的货流主要通过10米宽的道路停车、卸货、装货和疏散，并和市内人流混杂，物流及疏散用地严重不足，不能适应日益发展壮大的需要。4） 市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经营条件十分简陋，人货混居，同时鞋类产品又是易燃有毒产品，消防隐患严重，被列为武汉市重点消防隐患地区。5） 配套服务设施不完善。市场管理混乱，配套设施不足。基于上述诸多方面的矛盾与问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本增加，已严重制约了现在大兴路鞋业批发市场的进一步规范与发展。40 武汉市主要鞋业批发市场分布于大兴路以外的还有汉正街、清芬路等地区，鞋料市场分布在汉西、乔口等地区，由于这些批发市场均位于老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似的问题，市场规模小且分散，设施简陋、品位低下、管理落后，已严重制约了市场的扩大与发展。在市场经济下，市场的集聚与发展，专业市场的创新整合，是市场发展的唯一出路。同时从武汉市的商业市场分析，实现商品交易市场合理布局，创新商业形态，提升市场功能与品位，实现可持续发展，已成为建设国际性大城市的必由之路。2、鞋业市场的发展趋势通过对全国有名的小商品城-浙江义乌的考察研究，我们发现我国的批发市场发展正处于由平面扩张为主转向提升内涵为主的转型时期，现代批发市场呈现出由小规模、分散化经营向规模化、集约化、专业化经营转变的趋势，市场规模呈现出由小到大，区位从城区中心到城区边缘移动的变化趋势。商品档次、市场品位逐步提高，配套设施逐步完善，交易手段逐步向网络化、信息化转变。因此，本项目应顺应新型批发市场的发展趋势，通过对武汉现有鞋业批发市场的整合，改造、提升传统市场，创新商业形态，走规模化、集约化的新路。因此，项目应立足大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地区鞋类、鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提升。二、项目微观状况分析1、项目的区位特征40 江汉区位于武汉市东北部，东邻黄陂区，南傍长江，与武昌区和青山区隔江相望，西接江岸区，北与东西湖区接壤。全区户籍人口61.28万人，土地面积64.24平方公里，是武汉市的政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直属机关90%设在该区内，是武汉商贸的重要组成部分。这里汇集有武商、武广、中百、沃尔玛等国内国际知名的零售企业。著名的国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的经营氛围，形成了江汉区在武汉乃至华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。90年代以后，全国的金融机构纷纷选址江汉区建设大道，形成了建设大道金融一条街，这里高楼大厦云集，高档写字楼、酒店、酒吧应有尽有，集商贸、金融、办公、休闲于一体，成为武汉市对外交往的一张城市名片。更进一步提升了江汉区作为武汉商贸中心的地位。 2、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析1）目标客户群体l  大兴路市场群现有的经营户；l  大兴路以外的鞋类鞋料市场经营户；l  国内外品牌代理商及投资置业的人群。2）市场容量分析40 武汉市鞋业批发市场是华中地区最大的流转型鞋业交易市场，大兴路地区鞋业批发市场，现在营业面积30000平方米，经营户数1628户，从业人员近万人，2003年实现市场成交额15亿元人民币，上缴税金3000万元；汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户规模大致是汉口现有鞋城经营户541户，武汉鞋料批发市场现在经营户401户，两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计942户，2003年实现市场成交额5亿元人民币，上缴税金1000万元。从三个代表性的市场的经营户来看，其总数约为2600户，考虑到大兴路的改造搬迁以及新建市场对大兴路以外市场经营户的吸引，其潜在客户至少有2000户，可见其市场容量是相当可观的。潜在的客户群体预测：①以现有经营户为主，基本转入新市场以集资股东为核心，江汉区鞋业个协组织现有需拆迁的1628户鞋业专营经营户，以业主购买和租赁方式进入新华中鞋业商贸城。表3-1大兴路地区鞋类市场群经营户群搬迁部分统计表市场名称经营户户数市场名称经营户户数大兴路市场201大兴鞋城93金兴童鞋城142万宝鞋城167鼎力鞋城417万商鞋城42银河鞋城566(1-3层)合计1628户②大兴路地区以外的鞋类、鞋料市场群入驻部分40 华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路地区鞋业批发市场的拆迁改造工程，而是通过该项目的运作，发挥市场的集聚效应和规模效应，吸引武汉及其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市场，建立一个立足于武汉，辐射周边华中地区的鞋业及鞋料批发、零售一级市场。对以汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户调查显示，大约有45%的经营户迫切希望迁入，预测情况见表3-2、3-3：表3-2武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况市场名称经营户户数市场名称经营户户数新兴鞋业批发市场60紫阳平价鞋城15新涛鞋城70新华鞋城30浙江鞋城76晴川桥鞋城60八宝鞋城100昌隆鞋城50鹿城鞋城30盛源鞋城30合计541户  表3-3武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况市场名称经营户户数汉来市场172硚口市场43清芬路市场186.合计401以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计942户。同时由于“华中鞋业商贸城”40 项目的建设不是大兴路地区鞋业批发市场群的简单复制，其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售市场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易、物流、信息、服务于一体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。运用本项目完善的市场网络和经营设施条件，预计可以吸引国内外知名品牌及代理商进驻量大为增加，预计将增加10%。从以上统计的数据来看，预计将有2600户的潜在客户群体。可见其潜在客户群体还是相当庞大的。3）目标客户群体的购买心理分析通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜在的客户群体当中主要存在着以下几种购买心理：a) 由租户向业主转变的要求。现有大兴路地区除鼎力鞋市外，其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权，25平方米左右的经营铺面，年租金一般在3-5万元，且租赁费用呈逐年上升的趋势。现在因龙王庙改造，大兴路鞋市一间25平米的铺面转租金竟高达10万元/年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本的大幅上升，因此，经营户中大多数人都想有自己的置业。b）、置业投资。现在由于股市的行情低迷，房地产行业以其高增长、高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商铺更是成为众多投资者追捧的对象。从大兴路鞋市商铺的市场表现以及我们的调查结果来看，众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。如一间60平方米的商铺，售价8000元/平方米计，售价为48万元，若用于租赁经营，以每年8万元计，不考虑资金的时间价值，其静态回收期只有6年，其回报率是相当可观的。精明的投资者当然不会错过。可见，稳定的客户群体及众多的置业投资者是本项目成功的最大保证。40 第三章项目环境分析一、地块环境1、土地性质综述项目选址于武汉市江汉区新华下路与潇湘路交界的原武汉东风锅炉厂厂址内，项目净用地约55亩，规划建筑面积约7.3万方，建成以后将能容纳1500户左右的经营户进场经营。2、地块周围景观本案的北面和南面是一些老的工业厂房和由老厂房改成的管材批发市场，视觉环境较差，但西面是中高档小区新华家园，临街为好美家、三五酒店、武商量贩店、招商银行、工商银行等，商业氛围较为浓厚，炫目的立面装潢，独特的建筑模式，为本案丰富了区域的视觉环境，提升了区域层次。3、地块周围的交通条件本案北接张公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，具备较好的货运条件。对大物流的形成具备客观条件。4、地块周围的配套设施本案对面就在于武商量贩店，好美家、三五酒店和银行以及成片的居民区，生活及商业配套设施相对齐全。而且本案的周围有新华路管材批发市场、潇湘路装饰建材市场等批发市场，对本案聚集人流、加速形成大物流条件具有一定的促进作用。40 二、项目地块的优劣分析（SWOT分析）1、优势分析Ø  地理位置优势：该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条件较好，是现代大型物流中心布局的理想区域。Ø  核心商户优势：我们的股东就是核心商户的一部分，并在大兴路的核心市场老市场具有相当的号召力。Ø   成本优势：相对于市中心的大兴路，项目的土地成本较低，具有较大的成本优势。Ø   配套优势：周边分布大型便民超市武商量贩店和唐家墩购物广场、三五酒店、市中心医院；四家银行——招商银行、工商银行、中国光大银行、中国信合，现在的配套方便市场的形成。Ø  政府的支持：此项目是湖北、浙江两省的签约项目，受到了武汉市市委市政府的高度重视与支持，被列入江汉区重点建设项目。政府的支持的项目成功的最大保障。2、劣势分析Ø  物流组织困难：大兴路的物流组织完全依赖于汉正街，且托运一般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而依然依赖汉正街的物流又诸多不便。Ø客流组织困难：大兴路的客流组织也依赖于汉正街，客流的组织体系较为完善，而本案脱离了汉正街，要重新组织客流存在较大的困难。40 Ø脱离了汉正街的品牌影响：汉正街商品种类丰富，方便多元化经营户打货，脱离汉正街后，必然要损失部分多元化经营的客户。Ø 重塑鞋业批发市场品牌：到大兴路打鞋已成为客户的一种习惯，如果大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存，我们与大兴路市场是你死我活的竞争关系。Ø 项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周边虽然会自然形成相关配套，但没有整体规划，且具有落后性。3、项目的机会分析Ø 正值大兴路改造契机：大兴路南面的四个鞋市场已经确定要拆迁，为我们介入鞋城的建设提供了机会。Ø 龙王庙商贸中心定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型主题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性往零售转型。Ø  龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必然很高，而鞋类批发商户能够承受的成本不如服装，其可能放弃鞋类批发一块。4、项目的威胁分析Ø  龙王庙的拆迁改造是逐步进行的，并未形成市场大的动荡，要吸引那部分商户离开大兴路存在着一定的困难。Ø 老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定在大兴路经营。40 Ø  本案的竞争对手龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可也不能确定不会做批发市场。Ø  本案的竞争对手康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可能对本项目动员鼎力市场的商户存在不利影响。三、结论通过以上的分析我们可以看出，本案是机会与风险并存，其运作成功的关键取得政府的深度支持和如何吸引核心商户。本案同大兴路市场群的关系基本上是你死我活的竞争关系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐断大兴路市场的货运条件、以消防未达标为由限制市场的发展等举措，限制老市场支持本案的发展，否则大兴路鞋城的搬迁将非常困难，本案的运作也将存在较大的风险。同时如何吸引核心商户也将是本案面临的一个较为棘手的问题，一方面大兴路部分市场的拆迁给本案的建设带来机遇，但另一方面是如何吸引核心商户和帮助客户留住核心终端的问题，如果不能帮助核心商户留住核心终端，同时大兴路又难以做到整体性搬迁，则本案的建设将面临着较大的风险。第四章  地块建设条件一、工程概况40 1、项目选址鹿迪鞋城选址于武汉市汉口姑嫂树路12号，基地西临姑嫂树路，南临潇湘路，北侧与东侧均为30M宽的规划道路。规划用地面积约为37000平方米。2、经济指标总用地：37000平方米总建筑面积：73260平方米（不含地下室）其中：市场用房（带阁楼仓库）54878平方米办公用房9438平方米仓储用房8944平方米建筑密度：49.7%绿化率：30.4%容积率：1.983、建设目标40 武汉鹿迪鞋城拟将建设成为一个集商铺、仓储、办公配套、停车、餐饮等多种功能为一体，涵盖批发、零售、商品展示、新品发布、网上交易等多种购物方式，立足于大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地区鞋类、鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提升，将鞋城建设成为辐射全省、面向全国的现代化、综合性的大型鞋类批发市场。二、建筑布局基地内布置整体式商场，基地东首，沿规划道路设置仓储，商场与仓储，商场与仓储之间由多层物流通道及商业步行街相连。板式高层办公楼，设在基地北侧。基地南侧设有商场入口、人流集散广场及商场的宣传活动、休闲的演示广场，而北侧设商场内商业步行街入口景观广场，地面停车场等。三、交通组织1、人流：人流组织主要考虑步行人流，车行人流。步行人流由城市人行道出入基地内步行街入口广场或商场入口广场。车行人流由地基北侧规划道路入口，经停车场（包括地面、地下室、屋面）停车进入商场、办公楼或仓储；或者由潇湘路出入口，经商场入口入广场临时停靠出入。2、物流：物流由东侧或北侧规划道路物流出入口，出入基地，直接停靠卸货平台，或经由环形坡道，物流通道出入仓储。人流物流两者流线明确互不干扰，形成相对独立系统。尤其设置的多层物流环形环道能大幅提高物流配送效率，对提升二、三层商场商业价值起巨大作用。3、停车：物流停车安排在基地北侧，就近仓储布置；人流停车，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空间解决日益增加停车要求。四、给排水设计40 1、生活给水系统水源：以城市自来水网为水源，二路DN200给水管引入，在基地内侧形成环状。生活用水量统计：办公部分最大日用水量25M3/D，商场最大日用水量以280M3/D计，其他用水量以50M3/D计，则合计本工程最大日生活用水量约为355M3/D。给水系统：本工程给水采用分区给水方式。给水系统共分2区，地下室到四层为低区，用水由市网直供。五层—九层为高区，由生活水池、变频调速水泵联合供水。生活水池，水泵房设在地下室。用水量按功能分别单独计量。室外由市网接二条DN200给水管，在地块内连成环状，生活、消防合用。2、排水系统排水量：最大日排水量按最大日生活用水量的85%计，则排水量为300M3/D。排水方式：室内排水采用污废合流系统。高层污水立管设置专用通气管通气，多层商场污水立管设置伸顶通气管通气。污水汇集后，经化粪池处理后排水市政污水管道。屋面雨水系统设计重现期为2年，雨水管道配合建筑专业布置。室外雨水经收集后就近排入市政雨水管道。地下室排水设置集水坑，由潜水泵提升排至室外。3、消火栓系统40 消火栓用水量计算：本工程由一栋高层办公楼、大型多层商场、多层仓库组成。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考虑，则室外消防用水量30L/S，室内用水量30L/S，室内用水量30L/S，火灾延续时间3小时。室外消防系统：室外消火栓管道系统与生活给水管道合用，给水环网上设置地上式室外消火栓。室内消火栓系统：采用临时高压系统。高层屋顶设一座18M3消防水箱，地下室设置720M3消防水池和水泵房，消防水池分为二格。系统竖向不分区。消火栓按任何层一点两支水枪到达为原则进行布置。动压超过50M的消火栓采用减压消火栓。4、喷淋系统本工程在室内满堂设置自动喷水灭火系统。其中仓库按仓库危险Ⅱ级布置；商场、地下室汽车库按中危险级Ⅱ级设计；办公楼部分按危险级Ⅰ级设计。五、电气设计1、动力配电：包括电梯等设备的配电及其控制；工程设10/0.4KV变配电所。自备电站设计按平时保证二级负荷用电，火灾时保证一级消防用电和满足大容量电机启动要求确定发电机容量为200KW。2、电气照明：包括一般性室内外照明、应急照明、疏散照明；3、雷接地系统：采用屋顶避雷带防雷，柱内主筋作为引下线，接地采用联合接地极，在底层设总等电位端子箱，把所有进出建筑物的金属管线及建筑物的金属构件与总等电位端子箱连通，在卫生间等处作局部等电位联接。40 4、弱电设计：电话、信息网络系统；有线电视系统；安全监控系统，在鞋城的各出入口、楼道、停车场的适当位置安装一定数量的CCD摄像头对小区进行全方位监控。六、电气消防本工程依火灾自动报警系统设计要求，采用以下措施以消除电气火灾隐患，及时监控火灾事故发生：1、先在电气设备材料选用上采用阻燃管线材料。2、 整栋楼设有以烟感温感为主的火灾自动报警系统，火灾广播系统和火灾通讯系统。3、自动报警的区域均设有手动报警和消火栓报警。4、在设有火警系统的场所设火灾疏散指示和事故应急照明系统。七、通风系统1、商场：设置机械排烟系统，并与平时机械通风系统合用。平时采取机械排风，失火时采取机械排烟。2、办公楼：楼梯间及合用前室采取自然排烟，消防电梯前室设置正压送风系统。3、仓储：设置机械通风系统，排风量按4次/小时计算。第五章项目投资经营方案40 一、投资组合方式本案用于开发投资的资金来源主要有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金部分由企业自筹，其中作为武汉鹿迪投资有限公司的投资方武汉瑞隆实业有限公司出资4000万人民币，控股方武汉南国置业有限公司投资9320万元，自有资金全部用于投资。向银行抵押贷款10000万元，用于项目建设。不足部分用预售收入再投入。二、资金运作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在取得土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当主楼建设快要封顶的时候，可进行预售，预售收入再投资就可将整个项目投资完成。  第六章项目投资估算及资金筹措计划40 一、项目的主要经济技术指标本项目的主要经济技术指标如下：a、 建设规模：规划总用地面积37000平方米；总建筑面积73260M2;总建筑基底面积18389M2,地上三层，局部四层；容积率1.98;建筑密度49.7%；b、项目建设期1年；c、项目总投资30371.8万元；二、项目投资测算序号项目名称建筑面积M2单位成本单项总成本销售单价备注一土地成本55.5亩240万/亩13320　　二前期工程费　　379.0　　1勘察、规划设计费、监理费等7326050366.3　建安成本*3%2可行性研究费　　12.7　建安成本*0.1%40 三建筑安装成本　　12686.8　　一)土建成本73260　10008.8　　1商场、办公楼6431610006431.6　　2仓储8944800715.5　　3地下室1137820002275.6　　4区间道路、管网及绿化7326080586.08　　二)安装成本73260　2678.02　　1给排水及消防系统7326070512.82　　2变配电、电力及照明系统7326050366.3　　3弱电系统7326030219.78　　4空调通风系统73260120879.12　　5电梯　　700　10部货梯、10部扶梯四直接成本小计　　26385.8　　五管理费用　　380.6　建安成本*3%六财务费用　　580　建设期内年平均贷款1亿，建设期内均匀投入。七销售费用　　1579.1　销售收入*3%八不可预见费　　1446.3　(四+五+六+七）*5%九总成本合计　　30371.8　　十销售收入　　52636.4　　　商铺54878　43902.48000　40 　办公9438　3775.24000　　仓库8944　2683.23000　　地下室11378　2275.62000　十一营业税及附加　　3684.5　销售收入*7%十二土地增值税　　4021.0　增值额*30%十三利润　　14559.1　　十四企业所得税　　4804.5　　十五净利润　　9754.6　　十六净利润率　　32.12%　　三、资金筹措计划1、项目总投资（不包括开发期间税费）根据国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资=建设投资+建设期贷款利息+铺底流动资金=30371.8（万元）。2、资金筹措方案2.1资本金及来源根据国务院国发[1996]35号文规定，本项目企业应具备不低于项目总投资35%的资本金，即30371.8×35%=10630(万元)，因此本案企业自筹资金为13320万元。本项目所需资本金由企业用自有资金投入。2.2建设投资资金来源40 建设投资30371.8万元中。计划向银行申请长期贷款10000万元；企业自筹资金13320万元；企业用建设期内房产销售款投入7051.8万元。（附：投资计划与资金筹措表）投资计划与资金筹措表　　　2005年2006年2007年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额42098.8360177569253.510398.52739.815911.1建设投资41518.8360177569253.510398.52739.815911.1.1土地成本1332001332000001.1.2前期工程费37910027900001.1.3建安工程费12686.80340030003203.320001083.51.1.4开发期间税费11726.60050006059400267.61.1.5不可预见费1446.3200400300300126.31201.1.6管理费381606763.563.563.563.51.1.7销售费1579.100600772.715056.41.2贷款利息58002902900001.3流动资金00000002资金筹措9000143209253.510398.52739.8159140 38077.32.1自有资金133209000432052044339.52739.815912.2借款1000001000000002.3销售收入再投入18778.8004049.5605900注：此处总投资包括开发期间税费。40 第七章项目财务效果评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算本项目全部投资的经济效益。主要评价指标有：财务内部收益率、财务净现值及项目动、静态回收期等指标。注：①财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。②财务净现值按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。项目全投资现金流量分析表序号项目建设期销售期20052006200620071现金流入045755.5 6880.91.1销售收入045755.5 6880.91.1.1商铺041707.3 2195.11.1.2仓库02683.2 01.1.3写字楼00 3775.21.1.4地下室、车库01365 910.61.2其他现金流入000040 2现金流出1782619362.0 7747.72.1建设投资172267703.0 6833.82.1.1土地133200 02.1.2地基开挖、土石方外运4000 02.1.3建设投入35067703.0 3416.92.1.3.1前期工程费3790 02.1.3.2分期建设款30006203.3 3083.52.1.3.3管理费用127127 1272.1.3.4销售费用01372.7 206.42.2土地增值税03636.3 384.72.3销售税金及附加03202.9 481.72.4所得税04219.8 -198.82.5不可预见费600600 246.33净现金流-1782626393.5 (866.8)4累计净现金流-178268567.5 7700.85折现净现金流-17142.323565.6 -722.36累计折现净现金流-17142.36423.3 5701.07税前净现金流量-1782630613.4 (1065.6)8税前累计净现金流量-1782612787.4 11721.89税前折现净现金流量-17142.327333.3 -951.410税前累计折现净现金流量-17142.310191.0 9239.7　评价指标税前税后  　1财务净现值(I=8%)9239.75701.0  　2财务内部收益率    　3投资回收期(静态)1.581.68  　4投资回收期(动态)1.631.73   40 第八章项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期等，这些因素受宏观的政治、经济、社会环境的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。一、项目静态盈亏平衡分析假设本项目总投资如上表所测算不变，且售价均如表测，则由计算可得，当市场用房销售到58%时，商铺的投资利润率为零，也即投资刚好回收。而一般经验认为，当盈亏平衡点的销售率≤70%时，项目的风险较低。本案的盈亏平衡点的销售率为58%，可见其风险程度较低。二、单因素敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本，售价水平等，开发成本中地价成本就占到了总投资的44%，地价成本的变动，直接影响到本案的财务收益率。同样售价的变动，也将影响本案的利润率的实现。下面主要从这两个方面入手，分别计算地价上下波动5%、10%和售价变动10%、5%时，对本案经济评价指标的影响，计算结果如下： 地价变动对财务效益的影响：40 基准方案基准方案值地价变动-10%-5%5%10%地价款240万/亩216万/亩228万/亩252万/亩264万/亩利润率48%55%51.4%44.5%41.4%净利润率32.12%36.9%34.5%29.9%27.8%回报率73.2%80.3%76.8%69.7%66.2%售价变动对财务收益的影响：基准方案基准方案值销售均价变动-10%-5%5%10%销售均价7185元/M26467元/M26826元/M27544元/M27904元/M2利润率48%26.7%34.1%48.7%56%净利润率32.12%17.9%22.8%32.7%37.5%回报率73.2%42.4%54.3%78%90% 40 第九章项目效益评价本项目是一个专业市场的迁扩建工程，但它遵循了“政府引导、企业开发、民间投资、市场运作、专业管理”的原则，对目前大多占据中心市区的黄金地段，且散、乱、低的现状无疑将产生一种强劲的冲击，同时还将产生十分显著的社会效益。一、项目社会效益评价（一）、项目对社会发展的适应性1、促进招商引资工作本项目的开发商是浙江企业，置业的业主绝大部分是外地客商（包括已在武汉的外地客商）。1500家企业及经营户，按每户流动资金50万元计算，共需资金7.5亿元，本项目的固定资产投资为11亿元，再加上客商的装修投资，直接引进资金将在18亿元以上。入住华中鞋业商贸城的客商从原租赁经营，到购买商铺、住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，将对武汉市加快引进市外资本起到重要的作用。2、有效地利用土地资源，推动城市发展战略目标的实现40 本项目拟选址在城郊结合部，项目建成后，必将带动周边地区的快速发展。将原占据闹市中心的老鞋业市场迁出后，其黄金地带的土地资源可得到更加有效地利用，同时促进城市区间的协调发展，有利于武汉市加快现代化国际大都市战略的实施。3、提高武汉的市场集聚和辐射能力传统的批发市场是在改革开放初期兴起的，其运营模式已不能适应现代物流发展的需要。谁能抢先发展建设高档次、新业态、大规模的专业物流中心，谁就将在区域竞争中争得主动，赢得先机。本项目的开发，将进一步巩固和提高武汉在华中地区鞋类物流的龙头地位，并为武汉市传统批发市场的转型、提升提供经验，产生示范效应。（二）、目前对人和社会的影响1、促进区域经济发展本项目建成后，除引入原大兴路地区各个鞋业市场的经营者外，还将吸引更多的企业、客商入驻，为江汉区提供新的税源，预计每年可新增上缴税金1500万元左右，有力地支持了区域经济的发展。2、向社会提供大量的就业机会本项目投入运营后，预计鞋业商贸城需直接就业岗位10000余个，除武汉市原有各鞋业、鞋料市场的就业者以外，可新增就业岗位2000多个。同时，还将带动为鞋业商贸城服务的餐饮、住宿、搬运、交通运输等行业的发展，提供大量间接就业机会，对于提高周边地区人民群众的生活水平，促进社会安定团结起到积极作用。3、明显的环境效益40 大兴路鞋业市场群的搬迁与新鞋业商贸城的建成，将是两地彻底告别污水横流、垃圾遍地、空气浑浊的生活及工作环境，老市场所处的老城区将变成道路宽敞整洁、高楼林立，处处赏心悦目的城市风景线；新商贸城将把城市的角落变成绿树成荫，花草满地，一派兴兴向荣的创业天堂。二、项目环境效益评价本项目处于厂房搬迁地带,该地带城市面貌有待提升。拟开发地块毗邻城市干道，破乱的厂房严重影响了城市景观和区域环境。本案的附属门前广场、景观绿化带以及排水设施将大大改善当地的环境。同时本案的现代建筑物，有效地美化了市容，改善了区域环境。为达到上述目标，本案在规划中将本着以人为本、注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善市场与配套用房的布局，力争创造一个环境开阔、方便的公共活动环境。由此可见，本案建成以后将具有良好的环境效益。40