20170809青白江77亩项目可研报告

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1、青白江77亩项目投资可行性研究报告西部区域公司投资管理部2017年08月08日目录项目介绍第一部分市场分析第三部分项目定位及设计方案第四部分项目经营方案第五部分财务测算及“双赢”方案第六部分第二部分综合分析与建议成都中心城区扩至11+2，带动全域均衡协同发展2017年7月2日举行的“成都国家中心城市产业发展大会“，成都决定打破圈层结构，将龙泉驿、双流、温江、郫都、新都、青白江、天府新区归入中心城区范围，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次，进一步疏解城市核心区非核心功能，带动全域均衡协同发展中优北改南拓东进西控成都进入六

2、环时代2017年5月25日，成都市政府正式批复，将绕城高速、成环路、第二绕城高速分别命名为四环路、五环路、六环路，成都正式进入六环时代青白江五环（原成环路）六环（第二绕城高速）四环（原绕城高速）成都土地供应持续紧缩根据《成都市2017-2019年经营性建设用地供应计划》，未来三年，成都市计划出让商品住宅用地年均约9000亩，按容积率3计算，预计可新建住宅建筑面积约1800万㎡。而过去三年，成都市新建商品住宅成交量逐年攀升，2016年达2909万㎡，连续两年居全国首位，按此规模计算，未来三年，成都市土地供应与住宅需求之间的

3、缺口将达到3000万㎡。数据来源：上海易居房地产研究院成都开展试点住房租赁《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（送审稿）已经批复，到2017年年底，成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。成都将通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房房源。未来，不排除成都土拍将导入“竞自持住宅”的可能。成都抢人强化住房保障成都市全面实施抢人大战，大学生凭毕业证可“先落户后就业”，同时，成都市制定了《关于创新要素

4、供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》，为各类人才提供激励与住房保障，吸引人才入蓉，为未来房地产市场提供了充足购买力。人才排队落户项目介绍第一部分1.1规划指标及出让信息说明：满足《成都市城乡建设委员会关于进一步明确土地出让阶段绿色建筑和装配式建筑建设要求的通知》（成建委【2017】6号文）【规划指标】【出让信息】说明：无特殊土拍政策，即价高者得供地批次控规编号用地性质占地面积（亩）容积率建筑面积（平米）建筑密度/绿地率限高(米)最大/最小商业比车位比QBJP2017-1(252)号商住77.

5、545315509025%/30%/商业不大于20%依据《青白江区规划管理技术规定（2016）》，车位1.2个/100㎡建筑面积招拍挂项目出让信息土地价格总地价(万元）楼面地价(元/㎡）地面地价(万/亩）保证金(万元）挂牌时间交地时间开工时间竣工时间1550910002004,0002017/7/272017/9/062017/10/付款节奏溢价率60%以下，1个月内支付50%，3个月内再支付20%，6个月内再支付30%溢价率60%-80%，1个月内支付50%，3个月内再支付50%溢价率80%（含）以上，1个月内支付10

6、0%储备机构成都市青白江区国土资源局净利润：10138万元销售净利率：6.23%全投资IRR：15%自有IRR：31.3%地价/销售收入：32.89%以建议地价测算1.2盈利情况净利润：31076万元销售净利率：19.09%全投资IRR：108.4%自有IRR：179.3%地价/销售收入：9.63%以起始地价测算1.3宏观背景成都市青白江区位于成都市东北，建成区面积39.35平方公里，2016年年末全区户籍人口41.96万人，年末常住人口40.21万人。青白江区生态环境宜人，是国家级生态区。四川省县域经济综合实力十强，中

7、国市辖区综合实力百强区。青白江是成都中心城区唯一没有限购的区域。1.3宏观背景2017年3月15日，《中国（四川）自由贸易试验区总体方案》印发，设立成都天府新区片区、成都青白江铁路港片区、川南临港片区三个片区。成都青白江铁路港片区9.68平方公里，重点发展口岸服务、信息服务、科技服务、会展服务等现代服务业。台夏蓉欧铁路，成都站即位于青白江境内，“一带一路”红利及自贸区设立，将促使青白江产业转型升级。成都先进材料产业园成都国际铁路港临港服务业聚集区园区为市级开发区，是国家“一五”时期规划建设的西南第一个工业区，发展工业已近

8、60年，工业基础雄厚，产业门类齐全。主导产业：先进材料、智能装备成都国际铁路港临港服务业聚集区位于成都成都铁路港和四川自贸区成都铁路港片区核心区，建设成西部国际物流枢纽中心、大宗商品展示交易中心和国际产能合作引领区。主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易四川自贸区成都铁路港片区中国重汽已引进落户重点项目成都