杭州江干n-、n-项目可研报告

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1、杭州江干N-8、N-10项目可研报告杭州江干N-8、N-10项目可研报告0419一、项目概况1．规划设计要点N-8地块用地性质住宅(设配套公建）用地总用地面积43752平方米代征地面积无净地面积43752平方米容积率综合容积率≤2.3总建筑面积115790平方米住宅95080平方米，配套公建面积5550平方米净地容积率地库面积15160平方米建筑密度≤35%绿地率≥30%.建筑层数16层限高50米建筑间距要点满足国家及杭州市日照间距规定退红线要求高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用

2、地边界不小于15Q米且不小于0.3H配套要求机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5550平方米交通规划要点机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上其他规划要点围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米N-10地块用地性质住宅(设配套公建）用地总用地面积41100平方米代征地面积无净地面积41100平方米容积率综合容积率≤.2.2总建筑面积103620平方米住宅85070平方米，配套公建面积5350平方米净地容积率地库面积13200平方米建筑密度≤35

3、%绿地率≥30%建筑层数16层限高50米建筑间距要点满足国家及杭州市日照间距规定退红线要求高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H配套要求机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5350平方米交通规划要点机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上其他规划要点围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米2．N-10东侧紧邻的N-12由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方杭州市江干科技经

4、济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。二．客户定位及产品解决方案1．项目系列归属金色家园产品系列2．项目客户定位（参见七对眼睛工作表格）3．产品解决方案（1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格）（2）规划方案（附图及经济技术指标）杭州江干N-8、N-10项目规划方案以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要；（3）单体方案（附图及经济技术指标）上为三房户型，下为两房户型；（4）成熟产品与标准化产品选型以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用；三、土

5、地获取方式及项目风险分析（一）土地权属状况与项目背景土地使用权人杭州市国土资源局土地他项权利无土地用途居住（设有公建配套）土地使用年限居住70年、商业40年土地手续状况政府挂牌净地出让项目信息来源公司同事介绍土地方或合作方背景土地方为杭州市国土资源局，为代表杭州市政府进行土地出让的唯一部门项目出让目的政府工作是否存在中介费□是□√否（二）土地获取方式1、土地使用权获取方式简述上海公司先与杭州市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告

6、，公告后20天内万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周内万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40%2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明3、地价与支付节奏：地价包含内容与价款组成：总额：4.75亿元；土地单价：380万/亩，；楼面单价：2500元/平方米支付节奏（预计挂牌时间5月中旬）支付进度土地公告前报名竞价时首付款（20%）第二次付款（40%）第三次付款（40%）支付金额公告保证金1000万竟买保证金8500万9560（含公告保证金1

7、000万，竟买保证金8500万），实际不发生19000万元19000万元付款条件与科技园区政府签定协议后，地块公告前。公告后，正式开始竞价前签定土地出让合同后10天内按合同付款约定时间为签定土地出让合同后四个月底之前按合同付款约定时间为签定土地出让合同后八个月底之前4、拆迁及交地：时间06/6/8拆迁计划（面积）已完成交地计划（面积）全部交地标准三通一平（三）项目风险与防范1、土地获取风险1）土地获取可行性风险分析政府挂牌净地出让，无法律风险2）竞争对手分析（招拍挂交易方式需要说明）竞争对手主要背景威胁程度中海中建

8、总公司下属房地产开发企业已与开发区接洽过，但被园区婉拒2、合作风险主要风险点风险内容防范措施付款风险政府挂牌净地出让，无税务风险政府挂牌净地出让，无合作方履约能力政府挂牌净地出让，无3）收购公司风险政府挂牌净地出让，无4）经营管理风险政府挂牌净地出让，无5）收益分配风险政府挂牌净地出让，无3、其他风险主要风险点风险内容防范措施1）已开发项目遗留问题风险政府挂