2011年中惠熙元集团广州运营公司战略研讨

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1、集团广州运营公司战略研讨广州运营公司演练地产攻坚战打造百员军官团1一、市场调研：宏观市场：史上最惨金九银十诞生，这一次有可能是史上最冷的冬天。1、佛山住房限购松绑政策朝令夜改，显政府调控决心2、大幅缩水的成交量。开发商降价幅度达到10%-20%，但这一幅度并没有带来成交量的大幅上升3、银根紧缩，信贷趋紧，房地产企业融姿难度加大。4、全国房地产市场未来供应量将持续增加，库存量加大，竞争越趋激烈！5、民意调查显示，购房意愿持续下降。微观市场：1、广州房地产市场：政府控制房价决心坚定，中心六区（天河、越秀、海珠、荔湾、

2、黄埔、白云）土地稀缺，市场货量有限，价格坚定；而广州成交大户番禺、花都、增城、从化区域受政策影响客户观望气氛浓郁及后期供应的持续放量，将进入竞争白热化，市场价格将有所下降；2、南沙房地产市场：南沙房地产市场面临区域热点利好的同时市场供应量持续放量增大和政策调控对市民购房积极性的打击，故南沙房地产市场价格将以维稳为主，但成交量必将逐步提高；战略研讨思路导读2广州运营公司战略发展方向：演练地产攻坚战，打造百员军官团1、战略目标实现销售目标的同时塑造集团品牌的行业权威，在三年内实现广州地产销售业绩30强目标2、广州运营公

3、司SWOT分析3、广州运用公司发展四大战略经营发展战略、品牌塑造战略、土地拓展战略、团队建设战略3基于集团广州发展战略研讨之下的几个思考：1、在房地产市场环境日益严峻的情况下，集团经营发展战略作何调整，是趁势增加土地储备，为后期快速发展奠定基础，还是保持稳健开发为主？2、业务拓展方面，是拓展一二线城市市场为主还是开发三四线市场为主？3、除了固有的拿地方式以外，是否应该开拓新的拿地方式？4、基于公司业绩考虑，是否设置专项奖励计划，调动公司员工激情？宏观市场基调不变，巩固房产调控成果——调控政策不放松10月21日至2

4、2日，温家宝在南宁考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，要求进一步巩固调控成果。宏观政策政策调控不变，决心坚定——佛山住房限购松绑政策朝令夜改，显政府调控决心宏观政策行业信贷继续趋紧，资金压力加剧——房地产开发投资维持高位，资金需求量大2011年1-8月全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。同比增速虽有所下滑，但仍呈现高位趋稳的态势，全行业资金投入量巨大。2008---2011.8年全国房地产开发投资月度累计情况资金信贷行业信贷继续趋紧，资金压力加剧——银根紧缩，房企“自

5、谋生路”年份国内贷款(亿元)利用外资(亿元)其中:外商直接投资(亿元)自筹资金(亿元)其他资金(亿元)2011年1-8月16.24%1.16%40.65%41.95%201017.14%1.09%0.93%36.50%44.35%200919.63%0.82%0.68%31.13%47.74%200818.71%1.87%1.66%38.88%38.88%200718.44%1.72%1.33%31.18%47.34%200619.37%1.45%1.09%31.60%46.49%200517.97%1.18%0

6、.79%32.99%47.06%200418.26%1.32%0.82%30.10%49.50%2004---2011.8年房地产开发企业资金来源比重表银根紧缩，银行贷款比重明显下降，2010年国内贷款比2009年下降了近2.５个百分点，2011年前8个月国内贷款近一步萎缩，房地产自筹资金比例持续提高到40.65%，达到历史高位，超过2008年的萧条期；其他资金来源亦保持在高位。资金信贷行业信贷继续趋紧，资金压力加剧——万亿债务压顶，近期偿还压力巨大企业负债率滨江集团81.00%保利地产81.40%万科集团78.

7、00%莱茵置业资产负债率在70%至80%之间的房企荣盛发展凤凰股份嘉凯城广宇集团绿景控股北京城建资产负债率在60%至70%之间的房企深振业招商地产深物业华丽家族银基发展资产负债率在50%至60%之间的房企渝开发陆家嘴卧龙地产广发证券统计资料显示，A股上市房企资产负债率为75.3%，位于近5年来的高点，财务压力正在加大。上半年，上市房企整体负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，流动负债已占负债总额的70.62%，同比上涨53.88%；短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12

8、.66%和89.42%，达到669.61亿元和980.37亿元。过去的巨额举债已到归还之时！资金信贷银行业可承受房价下跌40%2011年10月19日，银监会主席刘明康表示，即使房地产价格下跌40%，中国银行业的风险覆盖率仍高于国际通行水平，房地产贷款风险总体可控。他称，从债务结构看，10.7万亿元的地方政府性债务中确有80%来自银行贷款，但全国财政收入继续保