某项目前期物业管理公司投标书

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某项目前期物业管理投标文件项目名称：前期物业管理投标人：法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：日期：年月日-1- 某项目前期物业管理投标文件物业管理有限责任公司—89— 目录投标人承诺书1投标函2法定代表人身份证明书3授权委托书4投标保证金证明5物业管理项目业绩表6项目部人员配备情况7本项目物业管理设施设备情况表8物业管理费用测算表11人员工资及费用构成明细表12企业资信材料13企业简介14物业管理有限公司章程15部门职责及管理制度23第一章各级岗位职责23第一节经理岗位职责23第二节办公室职责23第三节财务部职责24第四节管理部职责25第五节保安部主要工作职责27第六节保洁班长岗位职责29第二章管理制度30考勤管理制度30监控系统规章制度31财务管理制度32车辆管理方案32安全管理制度34特种作业管理制度35物业管理实施方案38第一章保安管理38第二章设备管理方案41第三章清洁服务方案54第四章园林绿化管理55第五章公共秩序维护服务方案56第六章装修管理办法58第七章  档案资料管理方案62—89— 第一节档案管理规定62第二节档案目编制方法64第八章前期物业服务介入工作计划及前期投入计划66第九章社区文化活动67社区文化活动管理规定67社区文化工作岗位职责：67活动计划与效果：68物业管理应急预案68消防应急预案68电梯困人应急预案73停水应急预案74突发停电应急预案74天燃气泄漏应急预案76盗窃和破坏事件应急预案77意外伤亡应急预案78暴力事件的紧急处理预案79传染病及疫情的防控预案80业主临时公约82—89— 投标人承诺书本投标人声明，已充分了解公司招标文件所提出的所有要求。投标人愿意在以上条件下接受竞争投标，如果中标，投标人承诺在签订合同时出具所投标书中所提及的相关文件资料、物资等证明。投标人：授权代表：（签字或盖章）日期：年月日—89— 投标函致：1、根据你方“某项目”项目的招标文件，遵照国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和平昌县有关前期物业管理招投标的若干规定等，经踏勘项目现场和研究上述招标文件后，我方投标报价如下:1、高层电梯物业管理服务费我方愿以人民币￥1.56元/平方米.月为我方最终报价；2、商业物业管理服务费我方愿以人民币￥2元/平方米.月为我方最终报价；3、我方已详细审核全部招标文件及有关附件；4、一旦我方中标，我方将严格按照投标文件承诺的物业管理服务费及前期物业预售服务管理费的标准收取费用；5、除非另外达成协议并生效，本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。投标人：（盖章）单位地址：法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）电话：传真：日期：年月日—89— 法定代表人身份证明书单位名称：单位性质：地址：成立时间：年月日经营期限：年月日至年月日姓名：性别：年龄：职务：系的法定代表人。特此证明。投标人：日期：年月日—89— 授权委托书本授权书委托书声明：我系的法定代表人，现授权委托的为我公司签署本项目的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的投标文件的内容。代理人无转委托权，特此委托。此处贴代理人身份证复印件注：本委托书一式肆份，叁份装入投标文件，一份由代理人持有，并在开标会议时出示，证明其出席。代理人（签字）：性别：年龄：身份证号码：职务：投标人：（盖章）法定代表人：（签字或盖章）授权委托时间：年月日—89— 投标保证金证明致：公司我单位参加“某项目”前期物业管理的投标，根据招标文件的要求，我单位现递交投标保证金￥元（大写：万元整）。附：此处粘贴收据复印件投标人：法定代表人（或其委托代理人）：日期：年月日—89— 物业管理项目业绩表序号项目名称项目业主工程规模备注………………附：业绩合同复印件—89— 项目部人员配备情况职务数量备注经理1人从事物业管理3年以上，大专文化，具有丰富的管理经验，持有物业管理上岗资格证书，懂维修，绿化，保洁，财务，消防治安，知识全面。管理员2人从事物业管理1年以上，大专文化，熟悉物业管理操作流程及相关法律法规，具有丰富的物业管理经验，持有物业管理上岗资格证书。工程部3人2年以上物业管理从业经验，具有熟练操作技术，从公司现有人员中调配。绿化部2人具有熟练操作技术，从公司现有人员中调配。保洁员8人抽调公司现有老员工和招聘新员工培训上岗。保安员18人其中保安队长1名，抽调公司现有老员工和招聘新员工培训上岗。注：队长1人，抽调老员工。合计34人投标人：法定代表人（或其委托代理人）：日期：年月日—89— 本项目物业管理设施设备情况表一、行政部设备序号设施设备名称数量备注1．办公桌椅3套2．会议桌1套3．电脑设备3台4．打印机1台5．传真机1台6．复印机1台7．办公用品1套8．空调3台9．保险柜1个10．档案柜1个11．电话3部12．饮水机1台13．工作服68套每人两套14．音响1套社区活动用15．VCD1台社区活动用16．电视机1台社区活动用………………—89— 二、工程部维修工具及清洁工具序号设施设备名称单位数量备注1.手电钻个12.冲击钻个13.电焊机台14.台钳台15.梯子把16.万用表台27.测试仪表套28.电流表块29.电工工具套410.木工工具套111.高空作业工具套112.潜水泵台113.常用材料备件批114.扫帚把815.墩布把816.高凳个317.擦玻璃器个818.塑料水桶个819.地铲刀个820.玻璃铲刀个821.胶皮手套副822.胶皮鞋双823.抹布条1624.大垃圾袋个……………………—89— 三、治安、交通、消防装备序号设施设备名称单位数量备注1.无线对讲机台62.警棍根63.云梯架14.训练器材套1雨衣件18棉大衣件185.消防工具套16.消防斧头、专用扳手、消防靴等套67.物品搬运便民服务车辆1………………—89— 物业管理费用测算表序号费用名称（元）/月备注1工资总额74934.8详见人员工资及福利构成表2办公费用51003保安部费用20004公共设施设备维护费用52000含13部电梯及路灯等费5清洁部费用47006绿化部费用43007固定资产折旧费36008不可预见费用4399（1……+7）*3%小计151033.88利润15103.4按10%提取9税金9137.5按5.5%提取总价175274.7管理费（每平方/元）1.56元本小区物业管理计费面积为112303.44m2投标人（法人公章）授权代表（签字或盖章）：                       日  期：年月日—89— 人员工资及费用构成明细表序号部门人数工资总额 员工福利费（按14%计提）保险费月费用总计1.管理处370009802366103462.工程部3750010502535110853.财务部25000700169073904.安保部182160030247301319255.清洁部8720010082433.610641.66.绿化部22400336811.23547.2总价3450700709817136.874934.8注：1、员工社保费及医疗保险包括：养老保险、生育保险、工伤保险、失业保险。   2、员工费用包括：福利费、工会经费、教育经费。投标人（法人公章）：                 授权代表（签字或盖章）：                 日   期：年月日—89— 企业资信材料（1）企业简介（2）公司章程（3）营业执照复印件（4）税务登记证复印件（5）组织机构代码证复印件（6）资质证书复印件（7）法定代表人身份证复印件（8）企业业绩证明（物业管理项目业绩表）—89— 企业简介成立于2008年3月24日，注册地址：，注册资本万元，是具有独立法人资格和独立核算、自负盈亏的三级资质物业管理企业。现有职工总人数27人，其中具有中级职称5人，初级职称8人，取得物业管理上岗培训有上岗证的7人，是一个专业化、综合性较强的物业管理公司。集物业管理、保洁服务、房屋租赁与销售代理、五金建材销售为一体的物业管理企业。公司本着“优质管理、优质服务”的服务宗旨，坚持“以人为本”的管理理念，以诚信为立业之本、发展之基，严格管理于服务之中。坚持把诚信经营作为公司发展的基础，确立了“敬业奉献、和谐高效、以诚求成”的企业精神和“塑造精品、追求卓越”的企业宗旨。在经营发展中，一是建立和完善了一套良好的诚信经营机制，将诚信经营列入重要工作日程，作为考核经营业绩的否决性指标，用机制保证工作与诚信建设同步进行。二是建立了诚信经营工作领导目标责任制，成立了由领导任组长的工作领导小组，明确工作机构和工作制度，形成了“一把手”负总责、分管领导具体管，各负其责的领导机制。在实际工作中，公司坚持依法管理，制度公开，宣传法律法规，明确业主和物业公司的权利与义务。我们本着“诚信、务实、创新”的经营宗旨，以“辛苦我一人，幸福千万家”的企业精神，全心全意为业主提供管理服务，提高企业的工作效率和服务质量，努力为业主提供优质服务，推动诚信经营，尽力提高物业运作素质、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之发展商、业主及使用者的各种服务需求，精心打造特色物业管理品牌。—89— 物业管理有限公司章程第一章总则 第一条依据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，制定本公司章程。第二条公司名称：第三条公司住所：第四条法定代表人：第二章公司的注册资本和经营范围 第五条公司的注册资本为人民币万元。第六条公司经营范围：物业管理服务、保洁服务、房屋租赁与销售代理、五金建材销售。第七条公司宗旨：依法管理，业主至上，服务第一。  公司依法登记注册，具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负盈亏。公司一切活动遵守国家法律法规规定，在登记的经营范围内从事活动。公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。第三章股东姓名、出资额和出资方式股东姓名出资额（万元）出资方式出资比例（%）身份证号码合计—89— 第五章股东的权利和义务第十条股东享有下列权利：（一）享有选举和被选举权；（二）按出资比例领取红利。公司新增资本时，原股东可以优先认缴出资；（三）按规定转让和抵押所持有的股份；（四）对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督，提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。（五）在公司办理清算完毕后时，按所出资比例分享剩余资产。第十一条股东履行下列义务：（一）足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额；（二）在公司办理清算时，以认缴的出资额对公司承担债务；（三）公司一经工商登记注册，不得抽回出资；（四）遵守公司章程，保守公司秘密；（五）支持公司的经营管理，提出合理化建议，促进公司业务发展；（六）不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的，应承担违约责任。第六章股东转让出资和条件第十二条  股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的，必须经全体股东同意)；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等的条件下，其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。第十三条受让人必须遵守公司章程和有关规定。—89— 第七章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则第十四条公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。第十五条股东会行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划；（二）选举和更换执行董事，决定有关执行董事的报酬事项；（三）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；（四）审议批准执行董事的报告；（五）审议批准监事的报告；（六）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（八）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（九）对股东向股东以外的人转让出资作出决议；（十）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；（十一）修改公司章程。第十六条股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持，执行董事或者监事，可以提议召开临时会议。第十八条—89— 召开股东会议，应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。第十九条公司不设立董事会，设执行董事一人。第二十条执行董事为公司的法定代表人，其产生程序是由股东会选举产生。第二十一条执行董事对股东会负责，行使下列职权：（一）负责召集股东会，并向股东会报告工作；（二）执行股东会的决议；（三）决定公司的经营计划和投资方案；（四）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；（五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（六）制订公司的增加或减少注册资本的方案；（七）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；（八）决定公司内部管理机构的设置；（九）聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；（十）制定公司的基本管理制度。第二十二条执行董事任期３年。任期届满，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。第二十三条公司设经理，由执行董事聘任。经理对股东会负责，行使下列职权：（一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会决议；（二）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（三）拟订公司内部管理机构设置方案；（四）拟订公司的基本管理制度；（五）制定公司的具体规章；（六）公司章程和股东会授予的其他职权。第二十四条执行董事、经理、监事行使职权时，必须遵守下列规定。—89— （一）董事、经理、监事应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。（二）董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。（三）董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事上述营业或者活动的，所得收入应当归公司所有。董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同者进行交易。（四）执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外，不得泄露公司秘密。（五）执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。第二十五条公司设监事一人，由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。第二十六条  监事行使下列职权：（一）检查公司财务；（二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；（三）当执行董事、经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事、经理予以纠正；—89— （四）提议召开临时股东会；第八章公司财务、会计第二十七条公司应建立、健全如下财务、会计制度：（一）公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告，并依法经审查验证，并在每年的１月１日至１月15日送交各股东审阅。财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表：①资产负债表；②损益表；③财务状况变动表；④财务情况说明书；⑤利润分配表；（二）公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。（三）公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金，并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提取。公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。公司在从税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议，可以提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后，所余利润，公司可按照股东的出资比例分配。股东会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定分配的利润退还公司。（四）公司的公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。—89— （五）公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。（六）公司除法定的会计账册外，不得另立会计账册。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。第九章公司的合并、分立第二十八条公司合并或者分立，由公司股东会作出决议。（一）公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。本公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保，不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得合并。公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。（二）公司分立，其财产作相应的分割。公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立。公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。第二十九条  公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。—89— 当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。第十章公司解散与清算第三十条  公司有下列情形之一的，可以解散：（一）公司章程规定的营业期限届满；（二）股东会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散；（四）遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。第三十一条  公司解散，应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组，进行清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单，同时制定清算方案并报股东会确认；（二）通知或者公告债权人，应在清算组成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清理所欠税款；（五）清理债权、债务，处理公司清偿债务后的剩余财产；（六）代表公司参与民事诉讼活动。第三十二条  公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。公司财产按前款规定清偿后剩余财产，公司按照股东出资比例分配。第三十三条公司清算结束后，应当制作清算报告报股东会或者有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。—89— 部门职责及管理制度第一章各级岗位职责第一节经理岗位职责1.认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排；2.充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平；3.负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展；4.贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康；5.加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益；6.抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干；7.认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性；8.以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。第二节办公室职责1.认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实；2.—89— 负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放；3.负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核；4.做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“账账相符、账物相投”，物品存放及保管安全妥善；5.组织召开会议，撰写相关材料，做好会议记录；6.拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核；7.保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作；8.负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。办公室主任岗位职责1.负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档；2.督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现；3.负责监督检查考勤制度的实施及员工上下班签到；4.负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定；5.组织召开工作会议，撰写相关材料并做好会议记录；6.加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛听取员工的合理化建议；7.负责起草工作计划和内部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作；8.负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动；9.负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务。第三节财务部职责—89— 1.负责对管辖小区住户的各种费用的收取工作，统计交费情况，并上报有关部门及领导；2.负责管理处财务活动的资金运作、成本核算及各种财务结算工作；3.负责管理处固定资产与低值易耗品管理及清查工作；4.为公司的筹资决策和投资决策提供真实可靠的会计信息；5.负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的联络、沟通；6.完成上级安排的其他工作。第四节管理部职责1.在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作；2.负责小区物业的接管验收工作；3.负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录；4.负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修；5.负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行；6.负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费；7.负责业主钥匙的管理；8.完成公司交给的其它工作任务。物业管理员岗位职责1.管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务；2.熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况；3.主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系；—89— 4.处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜；5.业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改；6.负责小区钥匙的管理和使用。水电工岗位职责1.熟悉供电系统、设备性能，保证安全用电，积极搞好业主用电的充电工作；2.对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报；3.严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再低压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电；4.坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全；5.节约用电，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电；6.保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。工程部工作职责工程部的工作职责：主要负责小区的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保小区设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。1.工程部主管职责（1）协助部长开展各项具体工作，工作直接对部长负责；（2）参与制定各系统运行方案，研究改进措施，使各系统及设备在保证安全运行的前提下，力求降耗节能；（3）参与制定月度、季度、年度的维修保养计划，并督促员工认真落实执行；—89— （4）认真督促落实各岗位责任制，要求员工严格遵守员工守则及操作规程，坚持各类设备的定期维修保养制度，按“三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：实用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好”的标准严格检查落实；（5）督促员工做好设备维修、故障处理、零件更换记录，每月整理分类；（6）合理编排值班日常维修计划，做到维修及时迅速，保质保量。设备发生故障时，及时有效地组织力量检修，确保物业之各类设备正常运行；（7）提出设备管理计划，报部长审核，并负责审批后的计划实施；（8）做好设备的维修、运行技术档案，每月上交部长审阅。2.维修技工职责1.负责小区所有电力系统设备及小区外围照明、发电机设备、给排水设备、电梯、空调、消防系统等设备设施的维修保养工作。同时负责房屋建筑本体养护及楼宇装饰、门窗及地面等的零修、小修工作。2.负责小区内楼宇自动控制系统、高低压配电、中央空调、热水系统、电梯、发电机、水泵设备的运行值班、确保小区正常供电、供水及供冷。并努力做好设备动力层所有设备的日常及定期维护保养工作。3.负责小区内公共场所门窗、装修装饰等的小项维修、零修、小区公共场所、门窗、通道、地面及管理责任范围之楼宇养护的土建零修、小修工程。第五节保安部主要工作职责1.负责安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破环、防骗、防抢、防治安灾害事故”等工作；2.对小区实施全方位公共秩序维护、安全监督和巡查工作；—89— 3.制定、执行、落实各项安全保卫措施；4.协助公安机关对辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故的查处工作；5.负责辖区内消防系统，贯彻落实；“预防为主、防消结合”的消防八字方针；制订消防设施、设备安全检查制度和开展消防知识的宣传工作；6.负责区域范围之配套设施和车场等监控管理工作；7.抓好保安队伍的建设和业务培训。保安部队长工作职责1.执行管理处指令，全面负责保安部的工作；2.准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；3.负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；4.跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）；5.负责消防系统、制定消防设施、器材的安全检查制度，并负责检查落实；6.制定消防知识宣传计划,定期对义务消防员进行业务培训；7.发生突发事件时迅速赶到现场，沉着指挥，并负责与公安部门联系，做好现场保护和善后工作；8.定期向管理处汇报工作，提出有关安全保卫工作的建议；9.负责审核本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；10.定期检查小区内消防器材和设施，定期组织员工更换灭火器材，保证消防器材安全可靠。保安员工作职责1.对上级的指令绝对服从，严格遵守纪律，注重仪表仪容和礼貌；—89— 2.熟悉各保安岗位的任务和要求，严格按照各岗位的要求工作，并坚守岗位，未经许可不得离岗，积极完成当值任务；3.熟悉小区内消防器材的位置和使用方法；4.熟悉小区内的业主公约，主动为小区业主服务，遇到违规事件，必须有礼地予以制止并耐心地解释；5.遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护国家财产和物业的安全；6.为小区内业主提供优质服务，小区保安员必须做到严格操练、文明值勤、乐于助人； 7.对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入；8.进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。第六节保洁班长岗位职责1.以身作责，带领员工保质保量完成各项工作任务；2.合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务；3.负责部门内的绿化培植、养护管理的技术培训并检查督促好工作的实施；4.每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规范，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录；5.教育员工爱护公物，厉行节约；6.认真学习业务技术知识，提高管理水平。保洁员岗位职责1.准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次；—89— 2.垃圾随时清理，倒置垃圾中转站；3.熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决；4.热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累；5.维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象及时劝阻和制止；7.负责健身器材等活动设施的维护和保养；8.维护活动场所秩序，娱乐场所的卫生，及时处理突发事件；9.定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁；10.完成公司交办的其它临时性工作。绿化员岗位职责1.负责规划所管辖区的环境绿化、美化及景点、小品的设置、保养；2.负责辖区绿化的养护、修整工作；3.负责园林花场苗木的培育工作；4.负责园林、绿化的病虫害防治工作；5.完成上级安排的其他工作。第二章管理制度考勤管理制度签到制度严格实行上下班签到制，上班前10分钟、下班后10分钟为签到时间，超出或提前均视为迟到和早退，迟到、早退5分钟以内处罚5元，5分钟以上30分钟以内处罚10元，30分钟以上或不到者按旷工一天进行处理。托人签到、签退或弄虚作假报考勤者，每发现一次处罚当事人50元罚款。请销假制度1.—89— 上班期间有事需请假，除公休一天外，其余时间均视为事假，事假期间无工资；2.请假人必须写请假条，得到主管领导批准后，将假条拿到办公室备案，领导不予批准或擅自离开或逾假不归者均按旷工处理。3.请假审批规定如下：（1）各部门员工一日以内由部门主管审批，一日以上报公司经理批准；（2）假满上班时必须到审批处进行销假报到；（3）负责考勤人员要严格考勤不徇情看面，秉公办事；监控系统规章制度1.监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务；2.监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作；3.非工作人员未经许可不得进入监控室；公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入；4.禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁；5.公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合；6.必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容；7.监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索；　　8.监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记；　9.对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。财务管理制度—89— 1.认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，准确核算、反映、监督和控制，提高公司的经济效益财务管理作用；2.加强财务核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为领导决策提供真实的会计核算资料和可靠的数字依据；3.认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、气费及物业管理费，合理使用资金。加强现金管理，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益；4.搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况；5.加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错；6.小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理；7.所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。车辆管理方案总体要求1.所有进入小区的车辆，一律需遵守相关交通法规及本小区车辆管理办法；2.出入车库时，车辆按照规定的进出口出入并要出示停车证，严禁逆向出入；3.进入小区的所有车辆一律按车辆指定的位置停放，严禁在小区的车库通道、地面通道、大门口、消防通道、楼道口等地方停放；4.对不按规定停放的车辆物业服务公司有权进行拍照曝光；5.小区内车辆禁止鸣喇叭；—89— 6.车辆在小区行驶限速5公里/时，禁止开远观灯；7.严禁携带易燃、易爆、危险化学品、放射性物品等危险物品的车辆进入小区；8.严禁在小区内学车、试驾、洗车、超速和逆向行驶；9.出租车、教练车原则上不准驶入本小区，个别接送老弱病残人员和业主随车运货品的出租车，登记后可以驶入，但下客后或卸货后必须立即驶出，不得停留。车辆出入管理1.出入本小区的车，一律出示停车卡进出车库；2.若车主在更换车辆后使用原来的停车卡，物业公司需立即登记，并核对是否正确、车辆是否停放在本人的车位；3.出入本小区的摩托车和自行车凭号牌进出大门；4.业主装修拉运材料、搬家、运送货物的车辆，经登记并核实后，由物业人员指定临时停放位置，装卸完成后立即驶出本小区；5.公、检、法、消防、急救、城管、供电、通讯等特种和专用车辆进入小区执行公务或办理业务时，出示相关证件或登记后由保安引导进入，并按指定位置停放；紧急情况下，消防、急救、公安车辆可酌情就近停放；6.参加婚庆的车队在出入小区须事先向物业服务中心告知，由物业服务中心统一安排进出小区和停放位置；除特殊情况外，葬礼车辆不得进入小区。车辆停放管理1.小区内除现有的地下车位，其他地面区域一律不准长时间停放车辆；2.车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除，停放车辆必须关窗上锁，车内不存放现金和贵重物品；3.摩托车和自行车应放于业主的车房，摩托车、自行车严禁在车库通道、地面通道、大门口、消防通道、楼道口、人行便道、绿地等地方停放；—89— 4.外来服务人员摩托车、自行车须停放物业管理部门统一指定的位置停放，不得随意停放。安全管理制度为加强作业安全，防止发生伤亡事故，保障员工的人身安全，促进公司经营服务的顺利进行。根据《中华人民共和国劳动法》及《安全生产监察管理规定》等有关规定，结合本公司实际，制定以下具体管理办法：1.本公司安全检查作业必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格执行国家有关劳动安全和劳动卫生的规定标准，采取有效措施，加强安全生产管理，经营活动的安全；2.本公司安全作业以“管生产必须管安全”为原则，明确各级安全生产责任人。全面负责本公司、本区域的安全作业工作，履行相关的安全生产职责；3.根据公司经营服务的实际情况，在公司成立安全生产领导小组，办公室设置兼职安全生产管理人员，负责全公司的劳动安全和劳动卫生工作的计划、管理、检查等。业务上接受市劳动局及上级安全生产部门的指导和监督；4.制定和完善公司各项安全生产的规章制度，使我司的安全生产工作有法可依，有规可循，照章操作，依法作业和管理，使公司的劳动安全生产工作制度化；5.建立安全作业教育制度，协助有关职能部门对公司领导、特殊工种作业人员及全体员工进行劳动卫生法制教育和安全作业知识、技能培训，并经考核合格，持证上岗；6.建立和坚持安全生产检查，实行月度检查、季度检查；—89— 7.执行上级有关员工安全劳动保护用品，对特殊工种作业人员的定期体检，员工工伤的社会保险，用工制度，工作时等规定，保障作业员工的合法权益；8.执行《企业职工工伤亡事故处理》的各项规定，对发生员工伤亡事故，立即组织抢救，防止事故扩大，并按照有关规定和程序进行报告、统计、登记、调查、分析及处理。特种作业管理制度为保障特种作业人员的施工安全，特种作业必须严格按照国家和地方有关劳动安全的管理法规执行和管理，凡从事特种作业人员必须参加具有审核资质的行政管理部门举办专业安全培训并领取的上岗证方能上岗作业，结合公司目前有关的安全制度和管理办法，具体实施如下管理办法。工程安全制度1.加强对特殊设备的技术管理，防止因设备缺陷或管理不善而发生重大伤亡事故，对从事特种设备的操作人员要进行相关技术监督和安全运行的教育；2.进行各类机械、电气动力设备安装，必须符合劳动安全卫生要求和有关安全监察规程要求；3.对各种机械设备、设施的安全装置负责经常性的检查，发现异常情况及时布置做好维修、保养，确保各种设备安全运行；6.负责区域作业现场的临时用电线线路拉接，并完善拉接使用过程中的安全措施落实和使用后的安全拆除工作；7.做好各种特种设备、设施的档案建档工作，使各有关资料，检验、检测、维修情况记录以及各种图纸、文件、合格证保持完整；8.负责做好有关施工现场安全管理工作，做到文明施工，安全作业，并及时清理施工现场；—89— 9.对高空作业，轻质屋面等危险性作业时要提出和采取安全防护措施，防止发生高处坠落或其它意外伤害事故发生。用电安全管理规定1.工程部配备专职电工负责施工场地的接驳电源；2.使用的活动电源装置要按要求安装防漏电保护开关；3.用电的机械、设备要落实每月一次安全检查制度；4.经常检查电源线、插头插座，不符合安全要求的电器不能再用；5.使用电源时要预备足够的电源线，不得随意拉搭和接驳电源；6.禁止以裸线头勾挂开关、插入插座接用电源；7.在施工现场接用电源应知会现场单位主管负责人。吊板高空安全作业规程1.作业人员在作业前应对所有用于高空作业的安全带、帽，下板使用绳索工具等作全面仔细检查，确保所有使用工具完好无缺，并做好各项安全保障措施，方能作业；2.天台与地面各配置一名员工做好监护工作，并协助下板人员施工；3.作业点下地面围起防护区，架起警告标志，对地面花草、设施用胶布覆盖保护；4.站在围墙上作业（放绳、移绳）必须系上安全带，末端必需与固点有效连接，每个下板施工人员必需备有副绳（安全绳）；5.放绳索前应选好绳索的栓固点或绑紧足量的坠重（20公斤×4），绳索跨过的围墙应用卡板或护垫保护，然后将绳索慢慢放下；6.下板前首先将自己身上安全带扣锁上安全绳上的防坠扣（注意防坠扣是否反装），然后将滑行扣和吊板接装在滑行绳上；7.站在围墙上作业，必须系上安全带，使用的工具（玻璃刮毛套、棕扫）等，用绳子绑牢并与身体接连，防止使用过程中脱落造成事故；—89— 8.下板时监护人在旁协助下板者稳妥到板，在作业过程中，上板人员应左右兼顾协调一致；9.雷雨、大风（风速3米/秒）应停止作业，作业中遇有大风下雨应及时撤回地面，并将绳索固定绑紧；10.每天作业完毕必须收起绳索盘好，电动工具关闭电源，收拾整理现场。高台工作搭架安全操作规程1.搭设高台工作架时，首层要选择平整的地面，四个立足点要稳固，使搭架保持垂直平稳；2.梯级或斜坡，起伏不平的地面，可用调节底架脚部的高低，调整保持工作平台平衡；3.每增加一层工作架时，上框架的要套稳下一层框架的插梢，并用卡璜卡好，搭配台平行直杆（短杆）、斜拉杆（长杆）搭紧框架；4.每层搭架的基本结构是平行直杆（短杆）两条，将直杆平行扣稳两边框架，然后再用两对斜拉杆（长杆）对称交叉斜扣住框架，架稳工作板（工作平台）；5.两层以上搭架需安装支撑脚，支撑点要选择稳固地点；6.当搭至所需工作高度时，扣稳平台安装安全护栏，作业人员必须系安全带才能操作；7.当架子需要移动时（二层以上），人员和施工工具要撤离架子，并注意移动速度不能太快；8.多层架子移动时，如路面起伏、倾斜则必须拆卸至安全高度（二层以下）才能移动。—89— 物业管理实施方案一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。根据某项目的规划布局，建筑风格，智能硬件设施配置及业主的多样化服务需求，结合我们的管理为某项目创造价值，为业主营造一个“安全、舒适、温馨”的生活环境；全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。让业主安心、放心。服务承诺：l满意度指数95以上；l管理服务范围内不发生重大安全责任事故；l管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；l管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故。第一章保安管理一、管理目标1.以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍；2.以法律法规为依据，建立完整、规范、切实可行且符合小区正常运作需求的保安管理制度；3.视“安全”为“命脉”，结合小区的实际情况，切实把“人防”、“物防”与“技防”有机结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好小区内的各项安全防范工作；4.—89— 坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，维护小区内的消防安全；5.以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护小区及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公环境。规范小区内的车辆管理，力保车辆停泊有序、交通畅顺、标识清晰、管理完善。二、管理方法“封闭式”的保安管理，更具有符合小区保安管理的特色。根据我从事物业管理工作之安全防范的相关经验，坚持“安全第一、服务至上”的保安工作宗旨，建立一种“内紧外松”适合某项目的保安管理模式。具体将从以下几方面开展保安工作:（一）建立一支专业化的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍，以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成某项目的安全保卫任务。所有保安人员都必须通过严格的考核、筛选、择优录用。注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照《保安服务管理条例》持证上岗，向属地公安机关申请成立自建保安组织。进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识的培训，着重以实际操作为主，力求达到一专多能，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。（二）建立健全保安管理制度—89— 我司介入管理后，将根据有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含《保安部值班管理规定》、《各岗位工作职责规程》、《治安管理规定》、《消防管理规定》、《停车场管理规定》、《保安交接班制度》、《消防设施设备定期检查制度》、《应急工作规程》、《停车场管理规程》、《火警应急处理规程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。（三）加强防范措施，达到群防群治效果根据某项目的特点，我司将在日常管理工作中从如下几方面做好小区的安全防范管理工作：1.坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对某项目各区域进行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入小区，预防各类刑事案件和治安事故的发生；2.坚持小区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，保障物业的安全；3.坚持保安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。把固定岗与巡逻岗相结合，形成较为完善的治安防范体系，努力为小区的干部职工营造一个安全、舒适、文明、宁静的办公环境；4.建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改；5.在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》向公安机关报告；6.在执勤时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务。（四）注重消防管理，维护消防安全一直以来，我司已将消防安全管理工作作为物业管理的重点和难点来抓。稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主（使用人）的生命财产造成重大损失。根据小区的消防实际情况和消防安全要求，我司将把小区—89— 的消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体内容包括：1.建立防火责任制和消防工作领导小组；2.制订消防安全“日”、“月”检查制度，制订落实小区重要部位防火措施，加强消防安全检查，每年至少举行一次消防演习；3.加强消防设施设备管理，对小区的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告并加以整改，确保消防系统处于正常，待投入使用的状态；4.加强防火管理，建立动火作业审批制度，做到动火作业安全；5.建立义务消防制度，组建义务消防队，开展消防宣传教育，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，提高灭火扑救能力；6.建立消防档案，填写公安机关各种法律文书和消防工作有关的材料和记录。消防档案要详实、统一保管备案。（五）维护公共秩序，规范车辆管理通过有效的措施，维护管理责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。我司将结合小区车场情况，制定适合小区停车场的管理规定，维护和完善车场及道路的各类交通设施和环境设施，严格按照业主的指示，做好车辆的管理工作，力保车辆停放、出入有序。三、岗位设置小区交通道路管理（1）道路线型、断面应与小区整个建筑群体布置协调（2）车行道宽度须保持2.5m；（3）应在车行道上设置导向指示，限速成其他禁令标志；（4）在车行道拐弯处应设置前面来车或车辆会让标志；（5）在进行道路改造时应设置施工标志，尽量不阻碍车辆进出。—89— 第二章设备管理方案设备运行和管理1.对专业公司进行入某项目执行维修保养工作的维修人员实行发卡管理；2.维修人员可凭卡出入，并在门岗登记出入原因、时间及带进（出）的工具物品，以备查阅；3.对于出入卡遗失的应及时报告，取消遗失卡号的使用。并申请重新领取出入卡，重新缴交工本费及押金（原有押金不退）；4.对无卡维修人员门岗有权拒绝其进入小区执行任何维修工作5.专业公司合同期满时，应负责收回出入卡，否则应对持有发给该公司出入卡的人员进入小区后，发生的一切事件负责。（一）供配电系统1.建立严格的配送电运行制度和电气维修制度；2.值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗；3.配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供)，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数；4.建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查5.加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行；—89— 6.加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保小区照明系统正常运行；7.经常检查节日照明（包括霓虹灯招牌），督促专业公司做好维护检修工作，确保节日照明设备（包括霓虹灯招牌）发挥正常功能；8.搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行；9.合理轮换使用变压器，减少空载损耗及延长使用寿命；10.遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。建立严格的发配电管理制度和设备维修保养制度。1.发电机房管理规定（1）由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备管理,禁止无关人员进入；（2）当发生市电故障或停电，应能自动（或由值班人员）在最短时间内启动发电机按操作规程配电、供电；（3）当市电恢复时，按操作票做好转电操作，停发电机并进行必要的维护保养工作；（4）室内照明、通风良好，控制室温在40℃以下；（5）每周检查启动电瓶、电压、电流、电解液比重及液位高度，如低于规定值，应及时添加蒸馏水、充电，并进行日常维护保养；（6）每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好维护保养。（7）每月应启动发电机二次试运行5—10分钟，检查应急发电机组运行情况，以确保发电机处于随时可用的备用状态；（8）做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。2.发电机运行管理规程、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。—89— （二）给排水系统设备管理、维修保养基本内容1.建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行；2.供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通；3.定期对化粪池进行检查、维护、清通，防止阻塞；4.每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行；5.每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染；6.节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。7.制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。8.水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。9.机组运行时应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如有异常应及时调整，必要时可关机，以防止事故发生。10.值班人员定时检查各风机、水泵、油泵的运转情况，是否有杂音、振动、渗水情况，并定时加润滑油及检修（滚珠轴承每运行3000—4000小时应清洁检查，根据情况决定是否更换）。11.定期检巡查各管网有无裂缝或漏水以及堵塞，清理过滤器中积存的尘埃和杂物，有问题及时排除，保证水管畅通。（三）电梯系统1.操作、保养和维修基本内容—89— （1）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。（2）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。（3）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。（4）除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担（由原厂家或安装调试单位承担较好，也可通过投标选择合适的维修保养单位）。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。（6）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。（8）保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。（9）监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。2.管理、操作、保养和维修的基本制度电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。（四）消防系统操作、保养和维修的基本内容1.建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。2.制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。3.做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。—89— 4.每月按小区区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由小区物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。5.每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。6.每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。7.定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能（试验时应关闭维修阀，以防气体释出），确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安全。8.每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警（如报警按钮、警铃等）。9.消防系统作为小区的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。10.控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。（五）楼宇自动控制系统1.楼宇设备控制管理系统基本由以下几部分组成：（1）中央控制计算机、显示器、打印机、网络控制器、UPS电源；（3）传感器、变送器、伺服器、执行机构；（4）综合布线。2. 控制中心设备检查保养（1）日常保养1）检查电源控制箱面仪表、指示灯、开关是否正常；2）检查电源电压在正常范围（220V±10%）；—89— 3）检查（UPS）不间断电源供电是否正常；4）检查电脑工作是否正常，检查显示窗口的显示内容或打印机的打印纸，发现故障信息应及时报告工程师、部长，派人员检查修复；5）从控制计算机上检查设备自动控制系统是否按设定时间表启动/停止所控制的设备（检查启动/停止记录）；6）从楼宇设备控制管理计算机检查所控制的各系统设备是否正常工作。7）清除控制计算机记事本内存放时间较长、并已经处理完毕的信息，以免占据内存；8）打扫控制中心卫生，清洁计算机及外围设备表面。（2）每周检查保养 1）清洁电源控制箱表面、仪表、指示灯、开关； 2）清洁设备控制管理计算机表面； 3）清洁电脑外围设备（打印机、显示器、键盘）表面； 4）清洁（UPS）不间断电源表面； 5）清洁网络控制器表面； 6）清洁监控中心环境卫生，并保持干净、通风。（3）每月保养1）在控制计算机上抽查、试验部分（5%）设备自动/手动的启动/停止功能；2）在控制计算机上抽查、试验部分（5%）设备故障报警功能；3）清洁电源控制箱内部、表面（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净）；4）清洁网络控制器内部元件（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净）；5）检查、更换打印机打印纸。（4）每季度检查保养1）清洁电源控制箱内部元件（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净），检查线路连接情况并上紧。—89— 2）清洁网络控制器内部元件，检查线路连接情况并上紧。3）清洁电脑表面,启动“磁盘碎片整理程序”,提高电脑工作性能,延长硬盘工作寿命。4）清洁打印机，更换打印机色带。5）清洁（UPS）不间断电源，试验放电、充电。（5）半年检查保养1）试验电源控制箱主供电源与备供电源转换功能。2）清洁网络控制器内部元件，检查插接件、线路连接情况并上紧。3）停电、清洁控制计算机内部元件，检查印刷电路板、插接件、线路连接情况并上紧。4）清洁、检查不间断电源，并进行放电、充电试验。（6）年度检查保养1）停设备自动控制系统电源，对网络控制器进行内部清洁（用毛刷清扫积尘，并用吸尘器吸尘），检查内部插接件、印刷电路板的插接是否牢固，线路连接是否可靠并上紧。2）关设备控制计算机，关电源，进行内部清洁（用毛刷清扫积尘，并用吸尘器吸尘），检查内部插接件、印刷电路板、线路连接情况并上紧。3）停电清洁不间断电源，检查线路连接情况，并进行放电、充电试验。4）清洁控制计算机外围设备（打印机、键盘等），检查线路连接情况，并上紧。5）打开显示器，清洁内部元件，检查插接件、印刷电路板、线路连接情况，并上紧。6）检查清洁电源控制箱，线路连接检查、上紧，外表、底座除锈油漆。（六）DDC箱检查保养1.日常检查保养 1）检查DDC箱表面仪表、指示灯是否正常。—89—  2）检查箱内各开关是否在正常位置。 3）检查DDC箱电源电压是否在正常范围（220V±10%）。4）检查箱内各模块工作是否正常，检查显示窗口的显示内容，发现故障信息应及时报告工程部主管、经理，派人员检查修复。 5）检查DDC箱环境温度、内部温度是否过高（0～40℃）。2.每月检查保养  1）清洁各系统设备现场DDC箱表面、仪表、指示灯。 2）检查DDC箱输入、输出信号线路连接情况，并上紧。3）停电清洁各系统设备现场DDC箱内模块（用毛刷清扫或压缩空气吹尘，并用吸尘器吸尘）。 4）检查模块、印刷电路板、线路连接情况，并上紧。3.年度检查保养1）检查各系统设备现场DDC箱内模块、元件工作情况，发现异常及时处理。2）停电测量各DDC箱线路绝缘，并记录（测量时一定要断开电子线路，禁止用兆欧表测量）。4.传感器、变送器、伺服器、执行机构检查保养（1）日常检查保养1）从DDC箱或控制计算机检查传感器传回的数据是否正常，及时检查处理或更换。2）从设备控制计算检查执行机构动作情况是否正常，及时检查处理。3）检查传感器、执行机构周围环境是否会影响工作，并及时处理。（2）每月检查保养1）检查、清洁设备上传感器外表面及引线。2）检查清洁设备上执行机构外表及引线。3）检查清洁伺服器外表及引线。—89— 4）检查清洁变送器外表及引线。（3）每季度检查保养1）抽查传感器传输数据是否准确（每季抽查10%，可用同类测量仪器校验）。发现问题及时处理或更换。2）抽查执行机构动作是否准确（每季抽查10%）。发现问题及时处理或更换。3）抽查变送器信号转换是否正常，发现问题及时调整或修理、更换。4）测量传感器、执行机构、变送器线路绝缘（断开与DDC连接及电子线路）。（4）年度检查保养  1)检查执行机构活动情况，转动部分活动、加润滑油。2）检查执行机构的机械传动部分情况，试验能否自由进行全程调节。 3)检查传感器、执行机构、变送器传输线连接情况，并上紧。4)清洁传感器、执行机构、变送器外表，对外表、机座除锈，补油漆。5.管理、操作、保养、和维修的基本制度：楼宇自动控制系统的管理规定、操作规程等，要根据贵方的实际设备图纸及说明书等资料另行详细制定。（七）房屋的日常养护房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。—89— 房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各办公室临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。1.零星养护房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：（1）检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补；（2）检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修；（3）检查公共场所、走道的墙壁是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业汇报，由业主发外承包；（4）检查楼板地面，发现破损的及时修补；（5）定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等；（6）检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补；（7）检查水卫、电气、暖气等设备，及时排除故障，更换零件等；（8）定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到；（9）检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象；（10）检查车场、道路是否出现损坏，及时修补；（11）检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏，及时修补；（12）检查地下室结构是否正常，四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况；（13）协助业主审核二次装修方案，提醒注意事项和禁止事项，防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。—89— 日常零星养护项目，主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求及时，必须设有24小时报修热线。并努力做到：水电急修15—2分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购买材料的，在约定维修时间内完成。2.计划养护（1）每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物；（2）每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物；（3）第半个月检查清理雨水井、沉沙井；（4）每月检查清理地下室集水井；（5）每月检查维修走火梯防火门及闭门器；（6）每月检查试验走火通道、各楼层应急灯，有问题的及时处理；（7）每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理；（8）每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手；（9）每月检查各楼层通风机工作情况；（10）每年定期进行房屋结构安全检查；（11）走廊及楼梯墙壁每3—5年进行翻新一次（由业主外委承包）；（12）外墙、玻璃幕墙5—8年进行一次大修（由业主发外承包）；（13）室内外装饰装修5年进行翻新一次。3.季节性预防养护工作主要有：（1）在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物；（2）检查天面雨筒，清理周围杂物；（3）检查雨水井、污水井，并清理沉积物；（4）检查排水、排污管道、沟渠，及时清理；（5）检查清理地下室集水井；（6）检查潜水排污泵，确保其正常工作；（7）作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施；—89— （8）特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。（八）设备维修服务日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作，工程部员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：1.熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度。2.建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。3.与业主有关部门建立良好的联系，客户及各办公室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部，统一协调安排，也可直接通知工程部。如果紧急情况通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需购买配件的维修，向报修的客户、办公人员工承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。4.对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施，提出整改完善的合理建设，经贵方有关部门审核同意后实施，以达到降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目的。5.根据设备运行状况，总结运行规律，不断摸索积累有关数据资料，并采用新技术，新材料，对小区的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。6.努力做好设备的运行管理及维修保养工作，不断总结经验，提高管理水平。使所管理的设备正常运行，延长使用寿命，减少维修费用支出。—89— 第三章清洁服务方案一、服务承诺 按照合同条款及附件的要求，配备必要的员工和充足的机械、物料，在清洁工作范围和项目明细内，按照工作程序、操作规程进行规范清洁（保洁）服务，并达到如下目标：1.小区所属范围公共环境卫生符合国家和地方相关环境卫生标准；2.按合同要求保洁率达到100%，满意率达到95%；3.接受客户有效投诉处理率100%。二、管理的模式拟设立物业管理有限公司清洁部，并在小区管理部门和物业管理处的检查与监督下，实施科学化、规范化的专业管理。清洁部将根据有关的法律和法规及公司有关规章制度，结合小区管理部门的实际情况主持制定各种具体的规章制度、操作规程和服务规范措施，并付之实施和监督。在人事管理上将根据公司的用人标准和原则，统一管理所属部门和人员，结合培训和绩效考核行使人事管理权，对所辖各部门管理人员和员工实施考核和奖惩。三、管理的设想我们的管理和服务工作将根据小区管理部门的要求，在总结公司几年服务于物业所得经验的基础上，用更新的管理理念为小区提供更优质的清洁（保洁）服务。总的设想是：以规范的管理和优质的服务为支撑点，以营造一个整洁舒适、安全可靠的工作和办公环境为目的，确立“精心组织、规范管理、优质服务”的经营管理理念，并贯穿于我司在小区的清洁服务之中。—89— 1.在严格按委托管理合同的条款实现管理目标和服务承诺的基础上，我们将以更高的标准要求自己，在服务意识、服务标准、服务质量上将超越承诺，力求突破。2.在管理上除执行严格的、硬性的管理规定以确保小区的卫生达标并努力延长物业本体的使用寿命，使其保值、增值；另一方面，在维护小区的对外形象方面，加强员工的素质培养，使全体员工做到“德诚于中，礼形于外”。四、清洁服务的管理措施1.清洁人员按10小时值班，小区值班岗位设置如下：1.每日对小区2个出入口、道路、两侧行人路、广场、地下车库等进行不定时清扫，目视干净，无明显污渍；2.对小区楼道随时保持干净，楼梯扶手用毛由擦拭，无明显灰尘；雨天及时清扫路面，确保路面无积水，无明显垃圾；3.除固定的清扫范围外，安排保洁员巡回保洁；4.每日对小区楼宇的生活垃圾进行一次清理；5.路灯、玻璃每月清洁一次；6.果皮箱垃圾及时清除，确保外表无污迹，粘附物、无虫蚁、无异味；7.垃圾站地面无散落垃圾、无污水、污渍，墙面无粘附物，无明显污渍；8.定期用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀四害，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。第四章园林绿化管理绿化本着“经济、美观”的指导思想，合理配置，注意景观，采取集中与分散—89— 相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青”的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。绿化养护管理绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。树木、草坪养护管理指标l新种树苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%，虫害的树木不超过2%；l绿化建筑小品无损坏；l草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；l草地整洁无砖块、垃圾；l树木、草坪养护管理的质量标准l树木：生长态势基本正常；叶子枝干基本正常。l草坪：覆盖率在90%以上；基本上无杂草；生长和颜色基本正常不枯黄；基本无病虫害。绿化养护技术措施要求l树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；l绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；l草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。第五章公共秩序维护服务方案管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。—89— 1.保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、做与保安服务无关的事。2.值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。3.为保障业户、访客的人身、财产及某项目各业主的人身安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。4.门岗保安人员应熟悉某项目常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。5.雨天为业户提供方便伞等便民服务。6.对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。7.管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。8.为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。9.严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。10.—89— 加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。11.对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。12.为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。13.管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控的私密性内容及现场应严格保密，不得泄漏，未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。14.监控录像保存一个月，循环使用。15.监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。第六章装修管理办法装修期间的管理1.工程机电维修部管理员按《楼宇巡查管理办法》每日巡查装修施工情况。2.工程机电维修部负责人负责监控施工队土建、水电装修是否违章。3.保安部负责按《封闭小区物品/人员出入管理办法》、《治安巡逻管理办法》及《出租房暂住人员、施工人员及“三无”人员管理办法》对施工人员进行管理。装修施工的竣工验收1.装修施工结束后，由住户和施工负责人共同向工程机电维修部提出验收申请；—89— 2.工程机电维修部在当日内组织验收人员对装修进行现场验收。装修如无违章情况按以下程序办理；如发现有违章情况按第五条办理；3.竣工验收合格的，由工程机电维修部负责人在《装修申请表》“完工验收”栏内签署“初验合格”，并签署姓名及日期；4.保安部收回施工证，如有丢失，每证罚款50元；5.施工队当日清场离开；6.装修验收合格并使用六个月后，工程机电维修部应对装修组织复验，复验无问题，由工程机电维修部负责人在《装修申请表》内注明“复验合格”后，由财务部退还住户及施工队的装修押金。违章装修的处理装修施工期间，发现违章装修的，工程机电维修部应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理：1.批评教育；2.出具《违章整改通知单》限期整改；3.停水停电（须报管理处主任批准）；4.要求赔偿损失（须报管理处主任批准）；5.装修施工验收时，如发现住户违章装修的，工程机电维修部负责人应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估并视情况征得管理处主任同意后，列清扣款数额，由财务部按以下方法进行扣款，扣款顺序为：1.首先从施工队装修押金中扣款；2.施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押金中予以补扣；3.扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的，要求住户给予赔偿；4.《装修申请表》、《装修违章整改通知单》归入住户档案长期保存。—89— 装修违章整改通知书负责人：贵公司位于小区的装修工程以下所列项目违反《住户手册装修管理规定》，请年月日前完成整改工程。整改工程表序号不合格工程处理意见—89— 装修申请表编号：序号：业户姓名房间号码联系电话装修保证金装修负责人身份证号联系电话施工单位营业执照主要装修项目：申请时间：年月日装修期限年月日至年月日管理处意见：部门审批审批时间年月日延期施工记录：—89— 第七章  档案资料管理方案我司将根据从事各类物业管理工作的实践经验，结合小区的物业管理服务需求，建立健全各项档案资料管理方案及管理规章制度，以确保能满足综合楼的物业管理服务需求。保存和维持完整的物业管理档案资料，为物业管理服务持续改进提供历史参考数据。一直以来，我司对档案管理制订有严谨的档案管理制度，对档案资料收集，归纳、整理、归档、管理、借阅、销毁都有明确规定。第一节档案管理规定我司根据物业管理经验，有针对性地制订了的物业管理的《档案管理规定》及相关的配套规定。一、档案管理规定1.为加强档案管理，确保文件、记录资料收集、整理、归档、保管、借阅、借阅、销毁管理规范，制订本规定。2.各部门在工作中形成的具有保存价值的文件资料都应收集整理归档。3.档案资料的形成和收集应纳入工作计划中，在专（兼）档案管理员岗位职责中予以明确。4.文件资料的收集应从多方面积累，形成内部和外来料资料收集累积的网络系统。5.档案按资料形成的先后排序进行分类、编制类目、分册、装订归档）。6.归档资料按类别按年份摆进档案柜,并按形成时间自上而下，自左至右顺序排列。7.归档资料要求字迹工整、完整、准确、真实，纸张及文件格式应符合要求，禁止将用铅笔等材料书写及传真文件未经复印处理的资料归档。—89— 8.归档资料原则上使用原件归档，如确要用复印件归档时，应在归档复印件上加盖“归档件”专用印章。9.资料归档时间一般在某一项目工作完成后或在年度工作完成后，建设项目、改造项目工程的资料在竣工后一个月内归档。新购设备（包括引进设备或技术改造）于完工后连同调试记录等文件材料一齐整理归档。各类管理运行记录及相关资料必须在年度完成后于次年第一季度整理归档。10.归档份数一般要求一式一份，主要的或使用频繁的文件材料可根据需要增加备份。11.档案必须严格按规定要求保管，档案保存的地方要严格做到“七防”（防火、防盗、防潮、防高温、防虫、防尘、防腐蚀）工作；档案管理人员严格遵守档案保管保密制度，借阅必须有借阅登记手续。二、档案借阅制度1.重视档案的保护，借阅档案必须办理借阅登记手续。重要档案只阅不借。一般档案借出后15天内归还，如需延长借用期，需归还后办理续借手续。2.借阅者要爱护档案，不得丢失、损坏。所借档案不得随意折叠和拆散，严禁对档案资料随意更改、涂写。3.档案资料只允许在借阅范围内借阅，仅供阅览的档案只能在档案室查阅，保密档案不供查阅。4.在确保档案资料不泄密的前提下，可对内对外交流档案目录。5.档案借出和归还时，应办理清点和签名登记手续，由档案管理员和借阅者当面核对清楚。6.档案如有丢失、损坏或泄密，档案管理员须立即写出书面报告，请示上司按情节轻重追究当事人的有关责任。7.员工调职、离职时，必须清理移交、归还所借阅的档案资料，移交清楚后方可办理调离手续。—89— 8.外单位人员查阅档案须持所在单位介绍信和本人有效证件，经主管档案的领导批准，办理有关查阅手续后，方可查阅。 9.非财务人员查阅财务档案须经财务部门主管或所在管理处经理批准，办理查阅手续后，方可查阅。   三、档案销毁制度1.档案必须经鉴定认为可销毁后才进行销毁。鉴定该销毁的档案应列出档案销毁清单，报主管领导审批准后方可进行销毁处理，销毁清单和销毁报告由档案室保存。2.档案销毁时，要由二人以上监销并在销毁清册上签名。3.销毁档案时要严格执行档案保密规定。对在销毁档案过程中出现失密或对公司造成损失，将按公司的有关规定进行处理。    四、档案保管期限规定1.物业规划建设基础资料（包括规划报建、测量、施工监理、竣工验收、移交接管）等图纸资料永久保存；2.业主权属资料，公众管理制度、来往文书等记录资料永久保存。3.物业管理内部运作资料，人事劳资档案永久保存；财务经营档案长期保存；设备设施维修和技术改造资料长久保存；一般日常工作记录保存5年。第二节档案目编制方法一、档案类目编制方法1.形成的资料应按年份、按文件性质进行分类，公司档案类目以英文字母加阿拉伯数字混合编制。2.—89— 总分类表由公司统一编制，给出每大类的固定代码，细分类表由各部门依据总分类表的分类基础上，根据自身的实际情况编制。如果总分类表列出的分类不符自身档案的要求，可根据实际编写分类，但需将分类表报办公室备案。3.年份应在档案盒封面及册内封面目录示出。二、档案类目编码表行政文书 、人力资源管、 财务经营管理 、管理制度、合同管理、采购管理、计划管理、设备管理、房屋管理 、环境管理、绿化管理、治安管理、消防管理 、车场管理、服务管理、社区文化、物业接管资料、 住户资料、业主委员会资料、 档案管理、智能化管理。三、档案管理员岗位职责1.忠于职守，严格遵守档案管理法规及公司档案管理制度，积极开展工作。2.负责收集档案资料，做好档案资料的积累、补充、配套、保管和提供查阅。3.及时将资料整理归档、立卷分册、编制总目录、卷内目录及档案说明书。然后按顺序编排入柜。4.熟悉所管理的档案；熟练并掌握计算机的操作和运用，协助查阅档案资料。5.妥善管理档案，严格遵守档案规定，借阅资料要及时登记，借出资料要按期催还。6.定期清查、鉴定档案。对已破损或变质的档案要及时修补和复印。确保档案资料完整、规范可查。7.严守机密，认真做好“七防”工作，确保档案安全。8.完成领导交办的其他工作。—89— 第八章前期物业服务介入工作计划及前期投入计划1.成立项目小组签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成某项目项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。2.早期接入的主要工作从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作：a)协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；b)提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；c)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案；d)收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；—89— e)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量；f)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作；g)积极开展各类商铺的招商引租工作；h)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。3.按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责、对社会负责”的宗旨，对××商住小区进行严格、细致、全面的接管验收。第九章社区文化活动社区文化活动管理规定1.社区文化活动以丰富和方便居民的文化生活，建设和谐社会为宗旨，以营造良好的睦邻关系及健康上、团结互助的风气为内容。2.要爱护娱乐场所的各种设施，按照设施的功能、操作规程使用，因使用不当造成损失的要照价赔偿。3.使用娱乐场所的业主，应遵从管理人员的安排。4.在娱乐场所内，每个人都应和气相处，互相尊重，互谅互让，不得争先恐后，不得推撞抢场，不得高声喧哗。5.文化娱乐场所只能进行健康、合法的文化娱乐活动，严禁赌博或变相赌博及其他违法活动。6.要讲究卫生，不得乱吐乱扔、乱涂乱画，违者除负责清理和恢复原貌外，并处罚。社区文化工作岗位职责：—89— 1.结合实际制定系统的小区文化活动计划，丰富和活跃住户的文化娱乐生活。2.努力塑造小区环境艺术形象，构思新颖、生动的雕塑、绘画、标语等直观宣传素材，活跃小区健康上的环境气氛。3.利用各种形式开展宣传工作，向住户宣传党和国家的方针、政策、法律法规以及物业管理法规、管理服务项目和措施。4.积极开展各项社区活动，参与处理住户投诉，并通过板报、宣传栏等公布各种信息和措施，与住户建立广泛的、畅通的信息网络。5.负责记录本小区历次大事及各种活动，并通过笔录、摄像、摄影等，把本小区的建设和发展历史归档保存。活动计划与效果：1.有组织有计划的开展小区文化活动；2.在五一、国庆、春节在小区内开展丰富多彩的各种娱乐活动（包括：游园活动、组织舞会、小区放电影等）；3.春季组织小区业主出去踏青、登山；4.在小区合适的位置设立老年跳舞场地。物业管理应急预案消防应急预案消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。—89— 我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。居住区入住时，我们将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。做好消防培训及演练工作：1.重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的“自救”意识和能力，防范于“未燃”；2.加强二次装修的消防管理；3.对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工；4.对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工；5.在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。火灾应急预案一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警（注意当现场异味为天燃气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体），请其派人查明真相，并做好应急准备。目击报警—89— 小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。消防监控室报警1.消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员。2.火情确认后立即通报保安部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程物料部经理。3.值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话（或中英文）进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为：起火单元及相邻单元起火层上面2层起火层下面1层。详细记录火灾扑救工作的全过程。报警要求内部报警应讲清或问清：起火地点；起火部位；燃烧物品；燃烧范围；报警人姓名；报警人电话。向“119”—89— 报警应讲清：小区名称；火场地址（包括路名、门牌号码、附近标志物）；火灾发生部位；燃烧物品；火势状况；接应人员等候地点及接应人；报警人姓名；报警人电话。成立临时指挥部物业总经理或值班经理接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。临时指挥部由物业总经理、保安部经理、工程物料部经理、行政部经理、消防专管员以及其他相关人员组成，由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时，由保安部经理或值班经理代任总指挥。临时灭火指挥部职责：根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。根据火势情况确定是否疏散人员。立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。—89— 火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。警戒保安部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。善后工作—89— 火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程物料部应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。保安部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。管理运作部统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及总经理。综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。由物业总经理发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成消防专管员写出专题报告，分清责任。如果小区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。电梯困人应急预案1.任何员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报和发现时间。2.保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向保安部经理或当班领班汇报，请求派人或联系工程物料部前往解救。3.保安部经理或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。4.工程物料部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。5.—89— 若工程物料部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意。6.在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。7.被困者救出后，保安部经理或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。8.被困者救出后，工程物料部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。9.保安部经理或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、保安和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。10.工程物料部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。停水应急预案1.发现停水即通知电工班，由电工班负责对事故原因进行排查，并确定恢复供水的时间；2.检查服务区是否为全区停水，如部分停水，可在未停水楼层打水供客人使用；3.如为全区停水，立即通知保洁部做好业主的解释工作；4.供水恢复后记录停水前后的全过程及相关费用和损失备案；5.电工班须排查隐患，避免此类事件再次发生。突发停电应急预案—89— 1.在接到停电通知的情况下，管理运作部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布停电通告；同时，工程物料部应做好停电前的应变工作；2.在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程物料部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理运作部；3.保安部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救；4.管理运作部立即将停电情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范；5.若突发停电时，正值晚上商场营业，保安部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾；6.安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门；7.派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突；8.详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。突发停电的预防措施：1.工程物料部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常；2.管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电；3.—89— 保安部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。天燃气泄漏应急预案1.接到业主报警或发现天燃气泄漏后，公司员工应立即通知保安部并马上赶到现场查看情况，必要时疏散人员，并禁用电气设备（包括手机、电话和对讲机）；2.保安部接报后，一方面立即派员前往现场支援，并通知工程物料部，另一方面视情况通知天燃气公司和消防支队；3.工程物料部接到通知后，急速赶赴现场，协助保安部施救；4.若天燃气泄漏发生在室外，应马上疏散周围人员，建立警戒线，防止围观，并严禁烟火和使用电气设备；5.若天燃气泄漏发生在室内，要保持冷静，谨慎行事，切记现场不可按门铃、启闭照明灯、开换气扇、打报警电话、使用对讲机以及关闭电闸，也不要脱换衣服，以防静电火花引爆泄漏的气体；6.施救人员进入室内前，应采取一定的防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具，则用湿毛巾捂住口鼻、尽可能屏住呼吸；进入室内后，应立即切断天燃气总阀，打开门窗，加快气体扩散，并疏散现场范围内的非相关人员，协助救援、抢修的消防人员和维修人员维持现场秩序；7.发现有中毒、受伤者，应立即小心、妥善地将受伤人员抬离现场，送往安全地区，必要时施行人工呼吸，并通知医疗部门前来救护或将受伤人员送往医院抢救；8.保安部和工程物料部应详细记录天燃气泄漏的时间、地点、故障情况和修复过程。若有人员伤亡，应详细记录伤亡人员的姓名、性别、年龄、时间和抢救医院；9.保安员和设备巡检人员在平时巡逻时应提高警惕，遇有异常气味时，应小心处理，同时应掌握液化器总闸的位置和关闭方法；—89— 盗窃和破坏事件应急预案1.任一员发现工盗窃和破坏事件或接到报警后，应立即查清楼号、单元号、楼层，通知保安部或当班保安领班派员前往现场查验，并通知监控值班员密切注意相关画面，监视犯罪嫌疑人动向；2.保安巡逻时发现有人在小区内实施盗窃或破坏行为，应马上用对讲机向保安部经理或当班领班汇报，并通知消防监控室协助监视；同时保持冷静，如能处理的可及时处理，否则监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全；3.保安部接报后，视情况尽快派适当数量的保安赶赴现场，尽可能制止一切盗窃和破坏行为，在力所能及的情况下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同时向警方报警；4.保安人员在事件中捕获犯罪嫌疑人，应询问记录后移交警方处理，并根据警方要求提供情况和证据，严禁施刑拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂犯罪嫌疑人；5.若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，保安人员应注意保护现场，阻止任何人员进入或接近现场，并不得触动现场任何物品和门窗，等候警方前来处理；6.如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上，通知医护人员前来救护；7.在抓捕犯罪嫌疑人的过程中，若有需要可临时关闭所有出入口，劝阻业主及访客暂停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸；8.警方人员到达后，保安员应清楚记下警官官衔、编号及报案编号，并积极提供线索，配合警方人员办案；9.在事件中涉及财产损失和人员伤害，应摄下照片或录像，留下当事人员和目击者，供警方详细调查以明确责任和落实赔偿。—89— 意外伤亡应急预案1.小区内出现人员意外伤亡事件，保安人员应立即赶赴现场，查明情况，向保安部队长汇报；2.若伤者尚未死亡，应在保护现场的同时立即组织抢救，并通知医疗救护中心。对骨折伤员一定要注意尽量不要搬动，防止使伤情加重；3.若伤亡事故系由触电引起，保安人员应就近切断电源或用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，以防自身触电；4.若伤亡事故系由设备故障或设施损坏引起，保安部应立即通知工程物料部经理（或主管）到场，共同制订抢救方案；5.若伤亡事故系由溺水引起，保安人员或其他员工应立即抢救，若落水者喝水较多，应让伤者头朝下倒立，按压腹部，使其吐出喝入之水，必要时施行人工呼吸；6.若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应保护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警；7.若伤亡事故系由交通肇事引起，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录象，保存相关录象，报请警方处理。若交通事故引起小区内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒线，防止破坏现场；8.伤者被送往医院抢救时，应记录下救护车号码、送往医院以及伤者情况；9.详细记录意外伤亡经过。对由于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故，以及由于管理公司原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理，以便公司总经理视情况向有关方面汇报并查找原因，落实责任。—89— 暴力事件的紧急处理预案本物业管理区域内部应绝对控制防止暴力事件发生。若因社会上违法犯罪分子混进，在本物业管理区域内发生抢劫、凶杀、及其它等暴力事件，可按以下规范处理：1.报警程序:（1）发生暴力事件立即向保安队报案。报案时不要惊慌，接报人员应问报案人的身份、姓名，发生案件的时间、地点及简单情况。（如罪犯正在实施犯罪，立即向公安局报警。）（2）护管队长要迅速赶到现场，确认并做好现场保护工作，同时通知相关领导立即到现场。护管队长立即向公安机关报告所发生的情况。（3）立即通知以下部门人员到场：护管人员（控制现场）、服务中心负责人、物业部经理、相关领导。2.各部门任务：（1）保安队a)携带必要器材和设备赶赴现场，保护犯罪现场，划定警戒区，维护现场秩序，劝阻围观人员；b)向当事人或报案人、知情人了解案情，做好记录，并对现场进行拍照；c)协助抢救伤员，如需送往医院应会同医务人员一同前往并视情况向伤员了解情况，做好记录；d)配合公安机关勘察现场。如罪犯正在行凶或逃跑应在保障自身安全的条件下立即擒获并派专人看守，以待公安人员来后处理；e)如有人质被绑架或扣押，应立即报告公安机关并采取必要措施控制事态发展；f)处理善后工作，包括清点业主（住户或顾客）财物等；（2）管理处任务：—89— a)负责安排转送伤员，完成现场最高领导交办的一切任务；b)负责传送各种信息，保管好业主（住户或顾客）财物及行李；c)准备好手电及有关物品，以备急用；d)提供抢救伤员所需物品；e)随时接受现场领导交办的任务；f)根据需要负责对伤者进行救护，并与医疗急救中心联系救护；g)呼叫救护用车，保证办案需要。传染病及疫情的防控预案为了防控本物业管理区域发生疫情,最大限度地保证本物业管理区域及各业主（住户或顾客）生活、工作的正常运行，根据国家有关法律法规要求，特制定本预案。1.一旦社会出现疫情，本物业公司将立即组成疫情防控领导小组，全面负责组织落实本物业管理区域各项防护措施及紧急方案。小组成员包括：组长：经理成员：各部位负责人工作组联系电话：XXXXXXXX2.与平昌县疾控防治中心建立紧密联系，按政府要求，及时定期通报本物业管理区域疫情。联系电话：XXXXXXXX为减少交叉传染机率，物业公司依据疫情情况调整各岗位人员上下班时间。实行轮流24小时值班制度。各部门在发生疫情期间主要工作a)—89— 做好疫情防控的宣传工作，发放相关的预防资料，要求本物业管理区域的所有业主（住户）发现疫情后及时向物业公司疫情防控领导小组报告；b)负责每日疫情通报工作，每户住户应于每日17:00前将当日疫情情况通报所属的服务中心，服务中心于次日在辖区告示栏公布本辖区及成都市疫情通报，并按规定上报武侯区卫生防疫站及成都市疾控防治中心。c)为保持卫生，本物业公司将对辖区所有范围进行消毒（每天对所有区域消毒二次），并向每户业主提供消毒资料；d)将所有区域的消毒标准控制在卫生防疫标准内，请全体业主（用户）放心；e)值班护管员将杜绝快递公司等外来人员进入本物业管理区域，相关服务由物业公司人员免费提供。（为方便物业公司工作人员操作，需由业主出具委托函）或通知业主（住户）到指定位置办理；f)必要时向本物业管理区域的业主（住户）发放防疫消毒口罩；g)保洁人员应加大对本物业管理区域的清洁力度，消除卫生死角，全力配合防疫工作。做好疫情防控工作；h)本物业管理公共区域均进行全面消毒处理。每天消毒不少于二次。公共区域的重点部位（入通道门把手等每2小时一次）并做好消毒记录；i)物业公司对全体工作人员做好防治消毒工作；j)本物业区域如有疫情发生，应及时对本物业进行高标准消毒；k)疫情发生期间，本物业禁止召开超过30人的集体活动；l)要求对公司所有工作人员每日进行检查、记录体温，并与本物业公司消毒记录汇总，每天17:00前将上述资料汇总上报所在部门或服务中心；m)本物业管理区域对外承包的业务的保洁公司、绿化租摆公司、垃圾清运公司等外包单位及时将本单位防疫、消毒情况上报我公司负责部门。—89— 业主临时公约第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。第三条本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。第二章物业基本情况第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称；座落位置；物业类型；建筑面积。物业管理区域四至：东至；南至；—89— 西至；北至。第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、、、等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、、、等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、、、等。第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、；2、；3、；4、……建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三章物业的使用第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第九条—89— 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为，其他时间不得施工。第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十五条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十六条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十七条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：—89— 1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点；4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、；9、法律、法规禁止的其他行为。第十九条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：1、；2、。第四章物业的维修养护第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十二条—89— 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第五章业主的共同利益第二十七条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；3、；4、。第二十八条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用—89— 于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十九条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第三十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。第六章违约责任第三十一条业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十二条业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十三条建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。第七章附则第三十四条本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。—89— 本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。第三十六条本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。第三十七条本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。—89— 承诺书本人为（物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读（建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。承诺人（签章）年月日—89—