长江北路项目初步可行性研究修改版

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1、中原地产长江北路地块项目可行性分析SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED谨呈：董事会长江北路项目可行性报告二〇〇五·十二28©2005年上海中原物业代理有限公司版权所有第28页共28页中原地产长江北路地块项目可行性分析SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED目录：第一部分:市场分析1、昆山房地产市场状况浅析2、昆山市场中高档楼盘现状3、昆山市场上热销楼盘启示第二部分:地块分析4、昆山市北部区域城市规划5、地块附近楼盘状况及分析6、项目周边物业现状及定位

2、7、项目规划建议及开发时序8、项目技术指标及财务分析28©2005年上海中原物业代理有限公司版权所有第28页共28页中原地产长江北路地块项目可行性分析SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED第一部分:市场分析1、昆山房地产市场状况浅析1.1宏观政策对于昆山房产市场的影响从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”……那么，房地产新政将造成什会对

3、昆山楼市么样的影响呢？我们从以下表格进行分析：图1：昆山固定资产及房地产投资一览表单位：亿元数据来源：上海中原苏州事业部l供需平衡严重失调，供大于求已显山露水。28©2005年上海中原物业代理有限公司版权所有第28页共28页中原地产长江北路地块项目可行性分析SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED备注：以上表格中“商品房销售额”指现房商品房销售额。图2：昆山房地产市场销售面积一览表单位：万平方米数据来源：上海中原苏州事业部随着国家宏观政策的影响，昆山房产成交量急剧下滑。平均每月昆山市场消化

4、12.99万平方米。1.2、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内28©2005年上海中原物业代理有限公司版权所有第28页共28页中原地产长江北路地块项目可行性分析SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外

5、。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。1.3、从供求关系和心理预期看，昆山楼市从卖方市场转型为买方市场据上海中原苏州分公司研展部调查了解，在今年1-5月份昆山楼市的购房者中，上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。1.4、从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费

6、者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。小结28©2005年上海中原物业代理有限公司版权所有第28页共28页中原地产长江北路地块项目可行性分析SHANGH

7、AICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为浓厚，未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市场市场各种物业涨跌互现。昆山楼市一手房疲软，二手房下降，供应量较大的中档住宅有降价的可能性。市场刚性需求将会逐步释放，投资客将持续观望。2、昆山市场中高档楼盘现状随着昆山房地产市场的蓬勃发展，很多住宅类的产品如雨后春笋般的呈现在购房者的面前，其中，中高档次公寓类物业的地位不可小觑，这部分公寓类物业的价位主要集中在4000—5000元/平方米。下面就该类物业供应量的分布，

8、未来市场情况及建议谈谈中原的观点：2.1、该类物业的分布及供应量根据上海中原苏州事业部市场数据库资料的统计，目前昆山市场上在售或公开推广的中高档物业供应量的分布如下：图3：4000—5000元/平方米公寓类物业未来供应量单位：万平方米数数据来源：上海中原地产苏州事业部28©2005年上海中