产权式酒店业主利益保护的浅思

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1、产权式酒店业主利益保护的浅思　　产权式酒店在海南省的起步较早南海传说温泉疗养度假中心是海南的第一家产权式酒店，紧接着而来的是中国中信国安集团斥资大约30亿元打造的天下第一城。产权式酒店受到业主青睐，有其先天优势。与传统的房地产投资相比，它具有投资少、回报率高的特点。但是，产权式酒店高回报率的实现受到城市的自然环境、地理位置、酒店的服务水平等多方面的限制，因此它在快速发展的同时也暴露出一些问题。笔者拟从业主投资产权式酒店的过程中可能遭遇的风险入手探索保护业主利益的有效途径。　　一、产权式酒店的业主及保护他们利益的原因　　(一)产权式酒店的业主　　产权式酒店是

2、指开发商将酒店的客房分割成独立的产权出售给业主，业主一般不居住在酒店，而是将客房交由开发商或专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，业主除可以按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还能取得一定期限的免费入住权。　　我国产权式酒店的购买者一般是中产阶级，他们大多以薪金和工资为主要收入，每年享有几天带薪休假，喜欢借助旅游度假释放工作压力。产权式酒店投入少、收益高，而且一旦投入不需要花费精力管理，更诱惑的是业主可以获得一定时间的免费居住权。木文主要是从单间客房的所有者即业主的角度出发，分析他们在投资产权式酒店过程中面临的风险，试图探索保护他们合法利益的

3、方法，促进产权式酒店健康、有序发展。　　(二)保护产权式酒店业主利益的原因　　产权式酒店的业主一般是异地置业，由于获取信息的能力及所处交易地位的差异，开发商与业主之间掌握的信息不对称，这就使双方交易地位不平衡。信息不对称是指一些人拥有更多、更及时、更准确的信息，而另一些人则拥有较少、滞后甚至错误信息，结果导致信息弱势方交易决策失误，影响市场的公平和效率，严重威胁市场的稳定与发展。　　开发商投资产权式酒店是想快速回笼资金，而业主的投资是中长期的，双方利益不一致，开发商利用自己的信息优势地位，采用微妙的隐蔽的手段，千方百计的藏匿有关信息，转嫁本应由自己承担的风

4、险，谋取不正当利益。业主不能掌握产权式酒店经营情况的真实信息，处于极端不利地位。　　二、业主投资产权式酒店面临的风险　　(一)立法滞后风险　　迄今为止，我国针对产权式酒店开发投资法律法规仅有建设部发布的《商品房销售管理办法》，由于缺少专门法律、法规的调整，各地房屋登记权属部门对产权式酒店的态度基木上处于探索阶段。国家相关管理部门没有出台统一的法律法规，当发生纠纷时，业主往往因为没有法律支持而陷入被动局面，业主的合法权益就很难得到保护。　　(二)权属模糊风险　　产权式酒店客房价值的发挥具有一定的依赖性。一般来说，我们将产权式酒店分为三部分:一是酒店客房:二是

5、酒店的餐厅、娱乐等配套设施:三是酒店的电梯、走廊等公用设施部分，各个部分可以独立使用且互不影响，具有结构上的独立性。从物权的客体定性这一角度来看，客房之上可以形成独立的所有权。目前我国法律对产权式酒店的权属问题也没有明确规定，各地政府的态度不一致。有些地方的房屋登记权属部门会对这种产权式地产开绿灯，同意办理产权证。有些地方的房屋登记权属部门则对其不予办理产权证。所以，由于各地的房地产管理部门态度不一致，业主有可能面临不能获得产权证书的风险。　　(三)收益实现风险　　产权式酒店对于业主的主要吸引力在于其宣传的高额投资回报率。一般来说，开发商承诺的投资回报率在

6、购房价款的15%左右，远高于银行的同期存款利息。而且，业主只需要支付一部分价款，就可以将房屋交付开发商或者酒店经营管理公司经营，自己不需要投入任何精力就可以坐收租金。然而，开发商承诺的高投资回报率其实暗藏玄机。事实中，开发商的起初目的是回笼资金，快速回收成木，时常导致酒店的现金流中断，最后无法支撑酒店的正常运营而面临破产。而且开发商承诺的投资回报率往往是按照最理想的经营条件计算，他们忽略了市场的变化和酒店经营状况等不确定因素。　　(四)经营不善后的退出风险　　产权式酒店的投资周期较长，一般周期长达10年，任何一个投资项目假如没有良好的退出机制，业主不能根据

7、风险情况选择是否退出及退出时间，无疑加大了业主的投资风险。产权式酒店的盈利与否主要在于酒店客房的入住率。如果酒店的管理者的管理比较到位，酒店的客房入住率高，业主的投资回报率得到了实现，那么业主想转让产权式酒店的产权是轻而易举的:反之，如果酒店经营管理不善，严重亏损或者面临破产时，业主又应该如何转让退出。三、规避风险，保护业主的利益　　(一)完善立法，平衡不同主体之间的利益关系　　产权式酒店的开发商与业主、业主与酒店实际经营者之间的利益冲突是当前的产权式酒店在发展过程中面临的主要问题，笔者认为制定产权式酒店发展的配套法律制度必须综合考虑开发商与业主、业主与酒

8、店实际经营者之间的利益冲突，寻找主体之间的利益平衡点。　　首先，政