日本房地产泡沫与中国房地产现状分析

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1、日本房地产泡沫与中国房地产现状分析【】最近几年，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，并对二者作出了分析和对比。　　【关键词】泡沫经济；房地产市场；中国；日本　　　　1日本房地产泡沫的形成及原因分析　　日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。二战结束后，日本在美国的经济援助下开始

2、了三十多年的经济发展的黄金期。然而，在这个飞速发展的经济体中，房地产出现了严重泡沫：土地价格在短短的三年间暴涨了近2倍。1990年日本土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。　　房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。究其成因，可以从以下几个方面分析：　

3、　1.1日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹，成为世界第二大经济实体，仅次于美国。但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位，积累了数额庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年，迫于美、英等国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。　　1.2持续的低利率政策加速了泡沫的形成。《广场协议》签订后，

4、日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府实行低利率政策，连续多次下调基准利率。资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金游离于实体经济之外，流入房地产市场。　　1.3日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。日本是由一系列岛屿组成的国家，土地资源少而人口相对较多，随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业

5、也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。　　1.4政府监管和调控行为的缺失。在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动房地产价格上涨的巨大动力。　　综上所述，日元的被迫升值和日本国内长时

6、间持续地低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期，以及市场对商品房的刚性需求的预期，助长了其房地产泡沫的形成。日本政府对金融市场的监管不力，对房地产市场的不加干预，导致大量资本流入房地产市场，为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终，各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。　　2中国房地产市场过热的成因分析　　最近几年，中国房地产市场发展迅猛，房地产价格飞涨。大多数人认为中国房地产市场出现过热现象。从日本房地产泡沫产生的原因来看，

7、导致中国房地产市场过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似：　　2.1人民币升值。改革开放以来中国经济得到快速发展，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满，逼迫人民币升值。从2005年开始，人民币升值了30%，吸引大量国际资本进入进入了中国房地产市场。另外，人民币的升值给中国经济发展带来了巨大影响，特别是2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入房地产市场。　　2.2城市化进程与房市预期。中国目前正处于加速

8、城市化的进程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速率增长。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，这对地价和房价产生巨大影响。中国企业和居民对房地产市场形成了刚性预期：土地属于稀缺且不可再生资源，土地价格只会涨价而不会降价。这个预期刺激人们