中国土地出让市场性质探究

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1、中国土地出让市场性质探宄摘要：中国土地出让市场竞争是中国各级政府博弈的核心问题之一，关系到中国经济的可持续发展与土地资源的生态安全。在设定政府与土地为厂商与产品的关系前提上，运用市场价格机制和供需机制对各级土地出让市场进行拟合分析，得出中国土地出让市场是完全垄断市场、寡头垄断市场与垄断竞争市场博弈的复合型市场。关键词：土地出让市场；完全垄断；寡头垄断；垄断竞争中国土地使用权出让市场是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。在城市土地使用权瓜分殆尽的今天，土地出让市场的实体

2、开始转移为国家征收集体所有的土地。据原国家土地管理局对24个省市调查1992年1一9月，批建的开发区有1951个，规划占地1.53万平方公里，其中80°%以上是交通、水资源条件好的耕地［1］。XX年5月22日，全国政协资环委员会农用地转（征）用情况专题调研组调研发现国家和省一级政府执行国家宏观调控政策力度不同是农用地转用建设用地中存在的一个大问题。根据国家土地宏观调控政策，国务院主管部门严把土地闸门，从严从紧审批建设用地，XX年国务院批准建设用地面积比上年减少了17.9°%，而省一级政府批准建设用地面积则增加39.9%［2］。本文对中国

3、土地出让市场性质进行分析，希望对国家土地使用权出让市场的管理有所启示。1研究前提政府与土地的关系从严格意义上讲不同于厂商与产品的关系。本文为研究方便，设定为厂商与产品的关系。理由如下：1.1政府与厂商都是现代市场经济的市场主体在现代市场经济体系中，政府、企业和消费者构成了三大行为主体［3］。厂商通过生产、出售商品来获得利润。政府对土地进行控制并通过土地供给量来调控本国经济发PCo对政府而言，经济发展可以理解为政府收益。同时，土地使用权出让金和新增建设用地使用费可以为国家带来直接收益。1.2两种关系都可以用微观经济学来分析宋承先等认为：“

4、在经济分析中以单个经济主体（作为消费者的单个家庭，单个厂商或企业，以及单个产品市场）的经济行为作为考察对象，称为微观经济学”［4］。作为市场主体的政府在控制本行政区内土地供给、制定土地价格等经济行为都符合微观经济学分析方法。另外，萨缪尔森认为：“土地作为一种生产要素，其需求是一种引致需求”。因为土地使用权获得者不是为土地而得土地，取得的土地主要起承载作用。土地上承载的资金、技术、劳动力为使用权者获得丰厚的利润。国家出让土地所有权不单是获得土地的直接经济效益，更多的是作为调控地区经济发展的一种手段。土地和资金构成了调控经济的两道闸门。因此

5、，我们也可以将政府出让土地形式理解为引致供给。2我国土地使用权出让市场性质分析2.1国家领域的“完全垄断市场”毕宝德认为：“土地出让市场是一个垄断性很强的市场。土地的供给者只有一个，即国家。”就中央人民政府与土地的关系来讲，我们可以认为我国土地使用权市场是一个完全垄断市场。中央人民政府作为第一级政府管理下级政府的行为，并通过下达用地指标来调节整个国家范围内的土地供给。2.1.1完全垄断市场的特征第一，一个行业只有一家厂商提供产品，因此厂商的供给和行业的供给是一回事；第二，产品不能被其他产品所替代，垄断厂商没有任何竞争威胁；第三，垄断厂商

6、能独自决定产品的价格，它是产品价格的制订者，而不是价格的接受者；第四，其他厂商不能进入这个行业。2.1.2土地使用权出让市场的拟合分析第一，在我国土地使用权出让市场的供给只有一个，即国家。从国家领域看应该是中央人民政府；第二，土地作为一种特殊的生产资料，其需求交叉弹性为零；第三，国家可以根据本国发展情况来制定土地相关费用。如XX年11月7日，财政部、国土资源部及中国人民银行颁发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，其中将新增建设用地的使用费提高一倍。第四，除国家政府外，其他任何机构都不能进行土地使用权出让。在国家范围

7、内，中央政府决定一年或若干年我国土地总的供给量。2.1.3完全垄断条件下的供需分析完全垄断条件下产品的需求曲线如图1。在完全垄断条件下，当产品的价格高时，其社会需求量较小；反之，则需求量较大。因此，其需求曲线为一条向右下方倾斜的需求曲线。由需求曲线可见，国家出让土地过多首先导致土地的直接收益减少。图1所示，假设0A1C1B1与0A2C2B2的面积相等，即出让土地得到的直接收益相等。但第二种情况比第一种增加（A2-A1）的土地供给量，也即国家在近期收益相等的情况下失去更多的长远利益。土地出让价格过低，势必导致土地的低效利用。对于国家而言，

8、取得土地使用权出让金不是土地供给的唯一目的。国家增加建设用地的规模，便于增加固定资产投资或提高城市化进程，进而带动国家经济发展。另一方面，保证足够的耕地，实现粮食的基本自给也是土地宏观调控的一个重要目标。第