中国房地产价格泡沬形成因素分析

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1、中国房地产价格泡沬形成因素分析一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，大多从房地产及其上涨的速度、实际价格与理论价格的吻合度、房价收入比、商品房价增长率/GDP增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房价房租比等方面加以度量。现有的文献资料表明，我国房地产市场存在价格泡沫。泡沫的产生有房地产本身的“易生性”原因，也有外生性原因。一房地产属于“泡沬易生型”产业第一，在

2、人类目前的生存空间和生存方式下，从总量来讲，土地资源具有绝对稀缺性。从整体和长远来看，土地供给的弹性为零。动态来看，土地供应的稀缺性会逐渐增强，导致其供给弹性逐渐下降，土地价格将会逐渐升高。随着社会需求的增长，土地需求会呈现加速上升趋势。从理论上来讲，土地价格将成加速上升态势。第二，房地产的“金融性”特征明显。房地产的高价值性需要巨额资金的支撑。这决定了房地产对金融制度的强依赖性。所以，金融产品的多寡及其政策的宽松度将影响房地产发展的扩张幅度。第三，房地产具有两类使用价值：消费和投资。消费是房地产的基本功能。人们对房地产

3、消费的需求弹性很小，这导致消费者在交易中对房地产价格的谈判能力下降，从而容易使房地产供给者通过加强定价控制力来侵害消费者利益。投资是房地产的派生性功能，理应在消费功能之后，但由于其功能内含于物品本身，使得两种功能容易混淆在一起。消费功能与收入的相关性较强，投资功能则与收入的相关性较弱，而其风险一收益与资金可得性具有强相关性。第四，房地产投资功能的放大及其相关投资品市场波动性的增强，容易使房地产市场呈现“繁荣一衰退”的周期性，从而产生泡沫放大效应和“泡沫证实效应”。①房地产投资功能放大，会使房地产市场过度发展，这一过程是泡

4、沫放大过程。由于股票等投资品市场对其的替代性，一旦替代性市场不断繁荣，在资金相对稀缺的条件下，会出现房地产市场资金抽逃现象，房地产价格会应声而落，这是一个泡沫证实的过程。泡沫放大效应越强，市场投机性越强，泡沫实证效应则越强。第五，银行和其他信贷过度扩张会引发不稳定的资产价格周期。银行信贷的过度扩张所引起资产价格的上升，在金融自由化条件下，通常允许银行为购买股票和房地产提供贷款。信贷的扩张有利于资产价格繁荣，资产价格的上升使股票和房地产成为银行放贷更好的抵押品。在繁荣的初级阶段，购买股票和不动产的高赢利，推动房价上升。使银

5、行和借款人增加风险，银行和其他金融机构的竞争加剧，利润下降。二我国房地产价格形成基础马克思地租理论为房地产价格提供了重要的理论指导。房地产价格形成是指房地产价格按照什么规律和方式加以确定。房地产价格形成的基础是指房地产价格确定中最关键、最重要、起着决定性作用的要素。本文研究的对象仅限于城市房地产商品。我国农村的房屋基本上属于自建房，房地产品的生产带有典型的自然经济特征，不属于本文探讨的范畴。借鉴马克思的地租理论和价值、价格理论城市房地产商品价格形成的基础包括城市地租和房地产商品价值两部分。其中，房地产商品价值又包括城市土

6、地资产价值和房屋价值两部分。②城市地租也有级差地租和绝对地租两种形态，其中级差地租又可以分为级差地租I和级差地租II。除此之外，在城市还存在垄断地租。城市中的级差地租I主要由地理位置所决定。城市土地地理位置的好坏直接关系到它所能带来的效益的大小。主要表现在：第一，城市土地位置的优劣决定着获得其他生产要素的便捷程度，尤其影响着信息这一特殊资源在传输过程中的及时性、准确性和有效性。第二，城市土地位置的优劣决定企业距离市场的远近，原材料和制成品运输时间的长短和运输费用的高低。第三，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直

7、接决定着企业销售额。例如，由于消费者具有多元购买行为，那么将经营品种不同的商业企业连接为成线或成片的中心商业区，对消费者具有更大的吸引力。第四，对于住房来说，城市土地位置的优劣决定其养生指标的高低、配套服务的完备程度、交通的便利性。养生指标的高低包括安静程度、空气质量、用水质量、阳光充裕度等。配套服务的完备程度包括购物、健身、医疗、教育等指标。交通服务的便利性指交通设施的可选择性、交通费用的高低等。以上分析说明，城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在社会主义市场经济条

8、件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城市级差地租。级差地租II主要强调在不同位置地块上追加等量资本所带来收益的差异。一般来说，投资于优越位置的资本带来的收益要超过投资于不利位置的资本带来的收益。这个超出的部分就是城市级差利润II。绝对地租缘于土地所有权的垄断权。由于我国城市土地所有权由国