物业管理收费问题浅析.doc

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1、物业管理收费问题浅析国贸0509(05730336)郝雪文1研究背景近年来，物业管理收费问题成为群众投诉的热点价格问题，受到社会关注。物业管理收费与人民群众生活密切相关，是人民群众最直接、最关心、最现实的价格问题，物业服务纠纷长期困扰着物业行业的发展，它己成为物业管理行业生存和发展的瓶颈，解决物业服务纠纷和矛盾，规范收费行为，推动物业服务向市场化发展，维护物.业服务双方共同利益，是0前迫切需要解决的问题。通俗地讲物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养

2、护、管理，维护和关区域内的环境卫生和秩序的活动。同时物业管理乂是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场屮必然的要求是“谁受益，谁交费”。由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识W停留在表面上。0前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同吋还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责

3、，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借U”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。2文献综述赵丹凌(2006)认为，以前，由于国家对物业管理服务项A没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提

4、供相砬的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”。同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产牛.意见，因而拒交物业管理费。钱满发(2006)认为，物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜。这又主要集屮在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成

5、不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循。周越(2006)认为，物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固

6、而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而砬从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延仲服务的理念，这样

7、即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋K的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。戚继敏(2006)认为，对物业服务企业执行严格的准入制度。《物业管理条例》规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。对物业管理企业限定门槛比较高的准入条件，加强考核管理，对现有物业管理企业进行优化，淘汰落后企业。对无资质管理的物业管理行为，加大执法检查力度，将无资质管理的经营者清理出物业服务市场。通过这种方式，促进物业服务的规范化，促进物业服务的健康发展，促进小区的和谐稳定。同时，对物业服务收费，尤其是政府指导价范围

8、内的收费项目实行成本调奔和成本监审制度，促进物业服务收费的合理定价。在对物业企业及收费规范管理的基础上，将物业费缴纳纳入社会征信系统。董磊(2006)认为，加大政府公共建设资金的投入。对城市基础设施配套费的