农村宅基地置换工作的调查与思考

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1、农村宅基地置换工作的调查与思考摘要：先就农村自然村数量多规模小、宅基地占用面积大及城镇购房者增多三方面提出农村宅基地置换势在必行；其次从思想观念没有转变、要素制约较为明显、相关政策亟需跟进的三方面提出农村推行宅基地置换存在的现实问题；最后从统一思想、政策引导、整体谋划及破解制约四方面提出对策及建议。　　关键词：农村宅基地置换调查与思考　　　　农村宅基地置换作为一项尝试型、探索型的农村土地改革，正在绍兴县逐步开展。平水副城建管委作为绍兴县推行农村宅基地置换的先行区，各项相关工作相继展开。　　一、基本情况　　平水副城地处绍兴县南部，辖三镇（平水镇、王坛镇、　　稽东镇），距

2、绍兴市区12公里，地域面积457.8平方公里，辖76个行政村、3个居委会，人口13.3万（其中外来人口1.6万）。村庄形态呈带状型居多，自然村落规模小，农居相对分散，呈现以下特点：　　1.自然村数量多规模小　　据对3个镇的调查，自然村落达459个。其中自然村30户以下占6％，31至50户的占23％，50至100户的占35％，101户及以上的占36％。由于自然村落小而散，而存在基础设施难建设，环境卫生难整治的状况。　　2.宅基地占用面积大　　农居分散，宅基地面积占用土地多。据调查三镇农户的宅基地面积包括批准建房面积及场院杂地等，占用面积平均在0.8亩以上。　　3.去城镇

3、购房者增多　　随着城镇建设加速，农民从农村移居城镇越来越多。据调查统计，三镇有5381个农村家庭在城镇有住房，占三镇农户总数的13％，其中户口已不在本村有宅基地的家庭1655个。这些调查户中有14％的家庭也打算到城镇购房或建房居住。　　上述基本情况，都说明了农村宅基地整治工作在农村是势在必行，而宅基地置换又恰好是直接而有针对性的有效方法：一有利于促进新农村建设；二有利于加快城镇化发展；三有利于提高土地集约率；四有利于推进城乡一体化；五有利于改变农民居住观念。　　农村宅基地置换是一项创新工作，虽其他县、市已多有实践，但尚未有固定的模式可以借鉴。平水副城在推进这项工作过程

4、中，我认为有以下几个方面问题需要引起关注：　　一是思想观念没有转变。广大农民不同程度存有“恋土情节”和“怕变求安”的思想。要改变农民的传统观念和生产、生活居住习惯，决非一朝一夕所能奏效。不少农民认为，以房换房的置换政策中政府的成本价格比拆迁安置的要高，仍需支付一笔较大的置换差价才能在集镇换得住房，远不如在原村审批建房划算。而且，将宅基地置换成城镇住房后，农民的生活成本、日常开支在一定程度上将有所增加。另外，平水的农村新社区建设、拆迁、高山移民等工作已经树立了较好的样板，因此对于即将推开的农村宅基地置换，群众普遍存有比较、观望的心态。　　二是要素制约较为明显。推进农村宅

5、基地置换，必须要有资金、土地等要素作为保障。一是在农村宅基地置换过程中，从拆旧房到建农民集聚区再到基础设施配套，都需要投入大量的资金。建设投入的成本巨大，而县里有相关资金补助政策的兑现需要一定的时间，置换出的宅基地进行复垦或出让、公开拍卖集聚区中部分住宅及商业用户都有一个过程，在较长一段时间内难以实现收支平衡，大量建设资金仍需要平水副城自筹解决，财政压力较大。二是上级安排的用地计划指标少，平水在除去重点项目、重点区块外，用地指标十分紧张。此次实施农村宅基地置换工作，虽然在拆迁区块中想方设法安排了土地，但要规模化推进，土地指标仍是制约因素，而一些置换出来的老宅基地，多是

6、一些“天女散花”式的零碎土地，无法集中有效利用。　　三是相关政策亟需跟进。农民宅基地置换推行“四不变“政策，即农民身份、原村待遇、土地经营权、股份分红权不变。不少农民目前尚有承包地，宅基地置换后其生产、生活资料将被分离，农田耕作，家具存放和家禽饲养在一定程度上会产生不便。在平水副城西湖桥建设大型农民集中居住区，对于自愿进行宅基地置换的农民，将涉及到跨村甚至是跨镇的问题，其户籍关系是否迁移，变业、教育、医疗等权益如何保障，计划生育、物业等社会管理如何运作，都需要相关政策及时予以明确。　　二、建议和对策　　1.统一思想，充分认识农村宅基地置换工作的重要意义　　农村宅基地置

7、换，是指农户退出所有合法宅基地和房屋并承诺永久放弃宅基地使用权，或者符合农村建房条件的无房户放弃审批并承诺永久放弃宅基地使用权的，来交换城镇住房或货币，统一安置到集中居住或自行购买商品房的方式。宅基地置换的目的是推进农民建房集聚、基础设施集聚和公共服务集聚，进一步引导村民向集镇社区集中，使农民享受城市社区的环境和服务，过上与城里人一样的生活。目前由于全县耕地资源越来越少，对农村个人独立式、联体式建房已经停批或严控，所以解决农民住房困难的途径越来越窄，住房难的问题越来越突出。为此，要把营造节约集约用地的舆论扭转作为推进宅基地置换工作的重要环节来抓，充分