如何看待房产新政与情势变更

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1、如何看待房产新政与情势变更、不可抗力的关系[楼主]2010-09-2909:52:03《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号（以下简称房产新政）下发已近半年，各地因此引起的购房纠纷和争论仍然未烟消云散，更有媒体预测新一轮更严厉的房产调控政策将呼之欲出。房...《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号（以下简称房产新政）下发已近半年，各地因此引起的购房纠纷和争论仍然未烟消云散，更有媒体预测新一轮更严厉的房产调控政策将呼之欲出。房产新政到底是情势变更还是不可抗力，各地法院在审理这类纠纷时可谓是慎之又慎，纠纷虽

2、多，相信诉之法院的也不少，但从媒体的报道来看，大部分因房产新政的原因引起纠纷的案件，法院着力以调解的方式来解决，以判决方式来解决的鲜有之。司法实践和理论界对因房产新政引起的纠纷，应作为情势变更还是不可抗力来处理的争议至今未停止。笔者认为，无论是房产新政抑或是其他法律政策的出台，在司法实践当中都不应采取一刀切的做法，而应根据政策出台的目的来决定采取何种措施，这样方对当事人及有类似情况者具有说服力。在分析房产新政是属于情势变更还是不可抗力之前，首先应弄清楚法律上对情势变更与不可抗力的相关规定，以及这两者的构成要件，这样在分析房产新政时，才会有较为清晰的认识。一、情势变更

3、与不可抗力的法律规定及构成要件（一）情势变更的法律规定及构成要件。从严格意义上来，我国目前还没有法律对情势变更作出规定，只是在最高人民法院发布的、于2009年5月13日起实施的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中对此做了相关规定。在该司法解释第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这就是被司法实践和理论界公

4、认的情势变更原则。其构成要件包括：（1）须是已发生的客观情况，而非当事人的主观推测。如仅是当事人主观上认为可能会发生的情况，则不属于情势变更。（2）须是订立合同时无法预见的客观情况。合同成立前发生的客观情况无论当事人是否知晓，均不属于情势变更。如当事人在订立合同时相关的法律或政策已经发布，但只是还未到实施的时间，在此情况下，当事人仍然订立与已发布的法律或政策相抵触的合同，则不属于情势变更。（3）须是非不可抗力且不属于商业风险的重大变化。不可抗力的概念和构成要件之后再述，正常的商业风险如房价的涨跌等当然不属于情势变更。（4）继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能

5、实现合同目的。对发生的客观情况是否属于情势变更，应视其是否同时具备上述四个要件，缺一不可。（二）不可抗力的规定和构成要件。我国法律关于不可抗力的规定最早见之于1987年1月1日起实施的《民法通则》，该法第一百五十三条将不可抗力定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《合同法》第一百一十七条也对不可抗力做了同样的规定。由此可见，不可抗力的构成要件是：（1）须是已经发生的客观情况，而非当事人的主观意识。这与情势变更是一样的。（2）是当事人在订立合同时不能预见的客

6、观情况。如果当时能够预见，则是正常的风险；（3）是在合同履行期间发生的客观情况。（4）该客观情况的发生和后果是不能避免并且不能克服的。客观情况同时具备上述四个要件，则属于不可抗力。我国法律虽然规定了不可抗力的定义，也规定了不可抗力可以免责的范围，但遗憾的是没有规定不可抗力所包含的范围。在司法实践中通常认为的不可抗力的范围包括：（1）自然灾害，包括地震、洪水、海啸、火灾等。这些自然灾害在现有的科学技术条件下，还难以提前准确地预测。（2）社会异常事件，如战争、罢工、骚乱等。这些事件是社会中人为的行为，除事件的组织、策划者外，对于其他当事人来说，在订约时是不可预见的，因此

7、可以成为不可抗力的事件。（3）政府行为，如征收、征用等；二、情势变更与不可抗力的区别（一）构成要件上的区别。由上述情势变更与不可抗力的构成要件可以得知，两者在构成要件上的区别是在后果上。情势变更如继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，不可抗力是不能克服，也就是说合同已不能履行。（二）处理后果上的区别。情势变更的当事人可以请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，但法律另有规定的除外。由此可见，情势变更并不必然导致当事人免除责任，