酒店式公寓运作模式建议1111

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我们从市场上公寓产品运作模式，分四个类别进行分析其服务、售价：1）有专业酒店管理团队管理，只租不售的公寓（开发商自持）广州国际金融中心雅诗阁服务公寓2）无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓（可销售的）富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓3）无专业酒店管理团队运作管理但挂名知名酒店品牌的公寓（可销售的）广州领峰W公寓、朱美拉国际公寓4）销售阶段无专业公寓管理公司介入，售后部分产品由多家小型酒店管理公司管理（可销售的）汇峰国际公寓通过调研，对本案A塔酒店式公寓运作模式做进一步思考起到借鉴启示作用。 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓酒店式服务公寓，只租不售，由雅诗阁统一管理一、专业管理团队运作管理 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓，座落于广州新中央商务区——珠江新城的核心地段，与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物商场共同组成广州乃至华南地区最具地标性的商务综合体——广州国际金融中心。从一房式到三房式，每间公寓均拥有独立的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院系统，24小时的保安巡视及闭路电视监控系统，保证居住安全。广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——概况 房型建筑面积短租（低于一个月）元/天短租折合元/平/月长租（一个月以上）元/月，含物业服务、水电长租折合元/平/月一房95-100方1050+15%服务费=120838121500226二房139-156方1650+15%服务费=189839328000193三房195-201方2050+15%服务费=235836332000164广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——租金情况说明：租金分短期和长期租的区别，不满一个月为短期租，一个月以上为长期租，长期租有不同折扣，一年以上长期租可享受短期租的6折或以上优惠。 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——酒店服务内容公寓特色及设施酒店前台服务双语对话闹钟收音机宽带上网浴室配有毛巾和洗漱用品配备齐全的厨房:咖啡机传统烤炉（部分精选公寓）电磁炉和抽油烟机洗碗机（部分精选公寓）电热水壶玻璃和陶瓷器皿、碗碟、餐具和其它用具微波炉冰箱吹风器家庭娱乐系统配备有：带DVD播放机的Bose高保真系统装有卫星和有线电视频道的高清数字电视蒸汽熨斗和熨衣板国际直拨电话及语音信箱步入式衣柜（部分精选公寓）洗衣烘干机无线上网区域商业事务视听设备出租服务高速上网服务商务中心快递服务会议室多功能厅无线上网设施儿童游乐室设施齐全的健身房室内恒温游泳池迷你高尔夫球场迷你电影院室外露台阅览室住客休闲廊住客活动桑拿及蒸汽浴室瑜伽房舒适便捷24小时前台接待服务机场接送服务地下停车场每日自助早餐代购服务每周两次客房清洁干、湿洗衣服务保安24小时保安及闭路电视监控电子门禁卡室内电子保险箱红色事项为收费服务 富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓优质国际公寓，有物业提供优质物业服务；二、无专业管理团队运作，有优质物业服务 富力爱丁堡国际公寓——概况富力爱丁堡国际公寓坐落在广州珠江新城CBD西南部，紧临广州大道。由广州天力物业发展有限公司管理，该物业公司隶属于广州富力地产股份有限公司，是国家建设部物业管理一级资质企业。客户有租赁需求需要找社区附近的租赁或直接找业主获取租赁信息，天力物业不负责代租。 房型建筑面积租金元/月租金折合元/平/月售价（二手）元/平物业管理费元/平/月（不含水电费）一房9290009825000-270005-6.5（不同面积户型物业管理费标准不同）二房1251100088三房1901500079富力爱丁堡国际公寓——租金情况说明：租金在珠江新城公寓相比，租金价格相对较低，不超过100元/平/月。 工作人员都是在四星级以上酒店服务过，至少有两年服务经验管理人员提供三语服务，包括日语、韩语和英语为客户代收邮件预约清洁打扫为客户提供翻译会所有图书馆和儿童游乐室开放有偿提供商务服务中心，如小型咖啡厅等可协商用做会议空间有偿会所服务:游泳、桑拿、健身、斯诺克竞技馆等另外计费。（红色字体事项收费）富力爱丁堡国际公寓——物业服务内容 新大厦国际公寓——概况广州新大厦国际公寓是由著名金钥匙成员管理公司广州泛盈酒店公寓管理有限公司管理的实行星级酒店式服务的公寓。地处广州大道中珠江新城核心CBD商务中心。目前二手房屋有售，业主零散出租，无统一出租管理。 房型建筑面积租金元/月租金折合元/平/月售价（二手）元/平物业管理费元/平/月（不含水电费）四房168150008928000-320003.8四房17613000-1500080四房18313000-1500077新大厦国际公寓——租金情况 行李寄存叫醒服务租车服务多国語言工作人員翻译服务金钥匙服务代客泊车叫车服务外币兑换服务旅游票务服务送餐服务新大厦国际公寓——物业服务内容干洗传真/复印外送洗衣服务邮政服务专职行李员（红色为收费项目） 广州领峰W公寓挂名W酒店，发展商自己的物业管理团队物管服务三、无专业管理团队运作管理、挂名知名酒店品牌朱美拉国际公寓挂名朱美拉酒店，发展商自己的物业管理团队物管服务 广州领峰W公寓——概况合景领峰Ｗ公寓，依托世界奢华酒店品牌Ｗ酒店，产品较为奢华，交楼标准高达6500元/平方米。实际物业管理有合景泰富找的新加坡团队来管理，与酒店方面的管理服务无关联。业主自行出租房屋，无统一团队管理租赁事宜。 房型建筑面积租金元/月租金折合元/平/月售价（二手）元/平物业管理费元/平/月（不含水电费）单间45-485000-530011137000-380004.5一房83-878300-8900100广州领峰W公寓——租金情况 广州领峰W公寓——物业服务内容呼应W酒店的服务标准，对外称提供“随时随需服务”。六星级酒店标准。除日常保洁、常规安保工作、免费推介一些服务电话等免费，其他都为收费项目。随时/随需服务内容：提供儿童看护推介组织常规城市之旅协助购买飞机和火车票购物服务会议室餐厅预订鲜花布置……费用因不同服务而各异（红色字体收费项目） 朱美拉国际公寓——概况朱美拉酒店式公寓位于珠江新城的核心地段即冼村路与花城大道交汇处。由高德置地开发建设。挂名朱美拉酒店名字，打酒店式公寓形象。朱美拉物业有限公司来管理，成立专门的租赁公司为业主代租，中介费用比市场上低一半。 房型建筑面积租金元/月租金折合元/平/月售价（二手）元/平物业管理费元/平/月（不含水电费）大单间65-685800-630091350004.5一房75-806000-700086朱美拉国际公寓——租金情况 朱美拉国际公寓——物业服务内容六星级酒店标准24小时前台接待24小时安保监控服务每周客房清洁商务中心服务保姆服务购物服务会议室及多功能厅（红色字体收费项目） 汇峰国际公寓仲量联行物管，又有四家酒店管理公司承租，四、销售阶段没有专业公寓管理公司，售后部分产品由多家小型酒店管理公司管理 汇峰国际公寓——概况汇峰国际公寓由合景泰富集团、方圆集团、嘉裕集团联合打造，是汇峰苑的A栋。物业公司是仲量联行。目前有思享家、威喜登等四家小型酒店管理公司管理出租，服务标准不一，办公客、散客、酒店商务客混居，整体居住氛围杂乱。 房型建筑面积租金元/月租金折合元/平/月售价（二手）元/平物业管理费元/平/月（不含水电费）单间41-45方3800-450095430004.5一房76-86方8500-9000109汇峰国际公寓——租金情况说明：多家酒店管理公司进驻，管理标准不一，影响居住品质和居住环境。 汇峰国际公寓——物业服务内容六星级酒店标准24小时前台接待24小时安保监控服务每周客房清洁商务中心服务保姆服务购物服务会议室及多功能厅（红色字体收费项目）多家管理公司管理，标准不一，此为大概常规项列举。 总结——调研项目情况汇总表项目经营模式管理情况土地性质房型面积（㎡）月租（元）元/平/月二手价格（元/㎡）物管费（元/㎡）广州国际金融中心雅诗阁公寓只租不售有专业酒店管理团队管理商业一房95-10021500226//二房139-15628000193三房195-20132000164富力爱丁堡国际公寓销售无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓商业一房9290009825000-270005-6.5二房1251100088三房1901500079新大厦国际公寓销售住宅四房168150008928000-320003.8四房1761400080四房1831400077广州领峰W公寓销售无专业酒店管理团队运作管理但挂名知名酒店品牌的公寓住宅单间46510011137000-380004.5一房858500100朱美拉国际公寓销售住宅一房65-685800-630091350004.5一房75-806000-700086汇峰国际公寓销售售后由多家管理公司与小业主单独签订管理协议住宅单间41-453800-450095430004.5一房76-868500-9000109分析：1）由高端酒店管理团队管理的雅诗阁公寓租金属高出其他调研项目接近两倍的价格；2）在小面积稀缺公寓的珠江新城，W公寓和汇峰国际公寓租赁相对受欢迎，租赁价格及二手售价比周边项目稍高；3）住宅性质比商业性质，在产权年限上影响对物业价值的判断，表中二手住宅价高于二手商业价。 小结——对本案A塔酒店式公寓的经营启示如若不与专业公寓管理团队合作，需优质物业服务与项目定位相匹配，方能支撑品质物业的价格及维护项目长久品牌形象目前市场上的销售项目，有如下四种操作方式：方式一：没有任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。方式二：五星级酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；方式三：设计品牌合作形式，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；阿玛尼公寓、范思哲公寓、或与无印良品设计品牌合作对装修风格、家私进行特别定制。方式四：与公寓管理公司合作，返租模式。 阿玛尼艺术公寓 模式一：不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务。1、没有任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。2、五星级酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；3、设计品牌贴牌形式，配套配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；阿玛尼公寓、范思哲公寓等模式二：引入中高端公寓管理公司合作，售后返租。根据项目定位，我们认为A塔公寓的运作模式有如下两种： 模式一：直接销售，配置优质物业管理服务，没有专业公寓管理公司运营。我们将通过如下调研，分析在没有专业公寓运营公司的情况下，将相应配套什么服务内容，来保持物业的品质及符合项目的中高端定位，并预测项目的售价。 模式一售价分析：根据营销全案建议，带公寓管理公司，带精装修、带返租的售价为26000元/㎡1、不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务，不带返租的情况下，预计销售价格在26000元/㎡基础上，将有8%-15%的下浮空间，销售均价约为22000-24000元/平。2、如采用五星级酒店贴牌方式销售，则售价在22000-24000元/平基础上加上贴牌成本。3、如采用设计师品牌贴牌销售，则售价在22000-24000元/平基础上加上设计师品牌贴牌成本。 模式二：引入中高端公寓管理公司合作，售后返租 档次类型运营商品牌合作模式是否接受散售及返租中高端-高端√五星级酒店旗下酒店管理公司各大酒店管理集团万豪行政公寓、丽兹卡尔顿公寓等业主持有物业、运营商品牌输出管理、品牌否朱美拉酒店集团朱美拉公寓酒店运营商纯出售品牌冠名权，不输出管理，简称“贴牌”模式接受散售模式，不接受售后返租模式×喜达屋酒店集团W公寓专业酒店式公寓管理公司辉盛国际管理公司辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭业主持有物业、运营商品牌输出管理否×香港莎玛酒店管理公司Shamaluxe、Shama雅诗阁中国雅诗阁、盛捷、馨乐庭奥克伍德集团奥克伍德豪景、奥克伍德华庭中高端√友和酒店公寓集团友和公寓运营商单独与小业主签署委托管理合同，并与业主分别承担一定比例的返租回报是√一呆集团私享家酒店公寓公司维也纳、途家伊思德国际公寓、伊思德公寓私享家维也纳、途家等中低端×是√目前市场上现有的公寓管理公司类型、品牌及合作模式 目前，我司已与以下三种类型的专业公寓管理公司进行接洽：第一类：高端公寓管理公司：辉盛、奥克伍德、雅诗阁第二类：中高端公寓管理公司：友和第三类：中低端公寓管理公司：伊思德经过上表分析，营销部认为从符合项目定位、档次、合作模式、是否接受散售及返租这些条件来分析，友和是最符合项目运营需求的合作单位。基于此，营销部建议制定以下合作方案： 返租年限5年活期合约，5年固定期限合约，共10年返租建议前5年，固定投资回报率5%，后5年按保底分成模式：保底5%回报率，超过5%部分按实际经营情况分成甲方承担返租成本前3年，甲方承担返租3%/年，后7年，甲方不承担返租成本乙方承担返租成本前3年，乙方承担返租2%/年，后7年，全部由乙方承担返租成本会所配套面积收取乙方正常商业租金合作方案建议一：没合作方（带装修软装）有合作方（带装修软装、返租）销售单价（元/㎡）2300026000销售面积2546725467销售收入（万元）58,57466,214返租成本单方返租成本配套设施投入成本（万元）957.88376.1运营配套费用（万元）365143开业营销费用（万元）20079甲方承担返租成本（万元）59592340额外增加成本合计7,482.22,938.0销售收入对比：投入成本对比：有合作方与无合作方对比合作收益与额外增加成本差额157.94万元 合作方案建议二：销售收入对比：投入成本对比：有合作方与无合作方对比合作收益与额外增加成本差额万元-504.20返租年限5年固定期限合约返租建议固定投资回报率5%甲方承担返租成本甲方承担返租2%/年，共5年10%乙方承担返租成本乙方承担返租3%/年，共5年15%会所配套面积收取乙方正常商业租金没合作方（带装修软装）有合作方（带装修软装）销售单价（元/平方米）2300026000销售面积2546725467销售收入（万元）58,57466,214返租成本单方返租成本配套设置投入成本（万元）957.88376.1运营配套费用（万元）365143开业营销费用（万元）20079甲方承担返租成本（万元）6621.422600额外增加成本合计8,144.33,198.0 合作方案建议三：返租年限5年固定期限合约返租建议固定投资回报率5%甲方承担返租成本甲方承担返租3%/年，共5年15%乙方承担返租成本乙方承担返租2%/年，共5年10%不与友和合作（带装修软装出售）与友和合作（带装修软装出售）销售单价（元/平方米）2300026000销售面积2546725467销售收入（万元）58,57466,214返租成本单方返租成本配套设置投入成本（万元）957.88376.1运营配套费用（万元）365143开业营销费用（万元）20079甲方承担返租成本（万元）9932.133900额外增加成本合计11,455.04,498.0销售收入对比：投入成本对比：有合作方与无合作方对比合作收益与额外增加成本差额万元-3,814.91 模式一无专业公寓管理公司模式二有专业公寓管理公司，带返租方案一（10年，甲方返租3%，3年）方案二（5年，甲方返租2%，5年）方案三（5年，甲方返租3%，5年）定位中高端精品商务公寓品牌形象需在物业管理、额外的增值服务方面下功夫，以匹配其中高端的产品定位更为匹配，有专业公寓管理公司管理更符合产品中高端定位目标客户群中高端商务自住客、办公自用客、投资客投资客售价23000元/㎡26000元/㎡26000元/㎡26000元/㎡成本额外增加投入五星级酒店贴牌、设计师贴牌成本通过增加售价方式持平7482.2万元8144.3万元11455万元销售收入58574万元66214万元66214万元66214万元运作风险后期运营品质无法保障，容易影响其他持有业态的经营返租模式存在法律风险，正常运营后公寓管理公司的运营及返租无法保障时，有可能会为发展商带来不可预计的风险，故公寓管理公司的选择及返租合同的条款需慎重。对其他业态的运营影响与BC塔产品形成互相竞争的局面，需错开销售期销售与酒店形成一定的竞争关系，对酒店的经营会有一定的影响。对酒店收入的帮助如采用配套与酒店共享的模式，则可间接增加五星级酒店的经营收入无 总结：1、基于项目的整体定位为中高端的酒店式公寓项目，同时A塔楼是三个业态共存的超高层建筑物，酒店式公寓产品定位有利于整体形象的建立，价值的提升，有利于写字楼产品的销售。故营销部建议最优的选择是与中高端的专业公寓管理公司合作，保障项目的品质与日后运营起来的客群素质，避免降低项目档次，影响其余业态的运营。2、与专业公寓管理公司的合作方案，方案一投入成本最低，方案二次之，方案三将增加3800多万成本投入，分析虽然合作方案一的收益比合作方案二多600多万，但由于十年合作期限中后5年无法保障客户权益，收益存在不确定性，反而对销售容易造成负面影响，及在后期运营容易产生纠纷，故建议选取合作方案二。3、在专业公寓管理公司无法达成合作意向的情况下，建议选择模式一：不与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理服务，建议可选择设计品牌合作模式、五星级酒店贴牌模式。