房地产项目开发前期策划及规划设计要点分析

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1、房地产项目开发前期策划及规划设计要点分析【摘要】随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，其直接关系到一个项目开发的成败问题。文章重点介绍了房地产项目开发前的策划工作及规划设计过程的注意要点进行分析。　　【关键词】房地产；项目开发；策划；规划设计　　一、前言　　随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。　　二、房地产前期的策划　　前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开

2、发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。　　房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同

3、时，也要让市场能够接受。　　另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。　　开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；

4、要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：　　（1）市场调研　　市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。　　（2）功能策划　　功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。　　对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置

5、，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。　　整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。　　（3）产品风格形象定位　　结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。　　三、房地产开发规划设计的要点　　1、总体开发设想　　房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规

6、划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。　　2、道路系统规划　　路X是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路X【摘要】随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，其直接关系到一个项目开发的成败问题。文章重点介绍了房地产项目开发前的策划工作及规划设计过程的

7、注意要点进行分析。　　【关键词】房地产；项目开发；策划；规划设计　　一、前言　　随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。　　二、房地产前期的策划　　前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导