浅谈容积率合理确定

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1、浅谈如何合理确定容积率摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。关键词：容积率开发商公众政府合理正文：1.前言容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现

2、效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻

3、的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。2.现状容积率赋值及存在的问题2.1经验归纳法

4、顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。这种方法比较保守，操作起来简单方便，但随着社会和经济的不断发展，与以往相比，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差；同时，这些数值只限定于某个城市的某个地块，不同城市和地块之间对容积率的要求不同，不能生搬硬套，直接使用；其次，这些指标只单单的对某个小片范围内的地块使用，并没有考虑到城

5、市的整体控制要求，还需要结合上层次规划相关要求来拟定；再者，这些指标只是适用于跟现状类似的情况，新的情况则不能使用，经验数据的准确性和科学性还依赖于统计的准确性和合理性。2.2指标至上而下分解法在城市总体规划或分区规划阶段，对于整个城市或片区的人口、建设用地规模存在一个总量的估计，而人口容量及用地的多少则间接反映了容积率的所需强度。以此来将上一层次的规划即城市总体规划要求贯彻落实起来，分层次的分解到分区规划乃至详细规划阶段上来，就叫做指标至上而下分解法。这种方法看上去是“有据可依”，实际上大部分还是“拍脑袋”行为

6、，因为这个方法落实上存在着几方面的原因，其一是总体规划一般为期20年，之后就会拟定新的规划大纲，而容积率的确定可谓一定定终生，把可变的指标一下子定成刚性的强制性指标，到后期必然不满足发展要求；其二是，总体规划中并没有规定容积率的多少，只是字面上对土地开发强度提出了要求，因此在后面的分解上就存在了问题，没有定指标，于是又开始运用上面的经验归纳法“拍脑袋”定出一个容积率，到后面分解的时候，由于变量的复杂性，如何从“宏观”分解成“微观”又是一大难题，很可能出现“失之毫厘，谬以千里”的情况。此外，目前规划所用的指标确定方

7、法有形体布局模拟法，调查分析对比法和经济归纳法等，然而，由于规划范围偏大、时间紧迫等原因，容积率的确定往往仅凭规划师或审查部门根据惯常经验，结合感性认识确定容积率。在宏观层面对容积率研究的欠缺，使得控规在开发强度的确定上往往显得无所适从，缺乏依据，让人不得不怀疑规划的“科学性和合理性”，甚至有人提出，“城市规划是促进还是制约了城市的发展？”引起学术界的一片哗然。为了改变目前控规指标频繁调整的尴尬现象，保证城市规划的科学性和严肃性，确定一套科学的容积率赋值方法迫在眉睫。笔者抛砖引玉，提出几点看法，希望能开拓容积率确

8、定方法的新视角。3.容积率确定要考虑到的因素根据笔者整理相关资料得知，目前就容积率就有15种不同的概念，譬如说、控规容积率、合理容积率、标准容积率、经济容积率、管理容积率等等，诸多容积率概念的产生虽然对我们研究容积率确定带来不便，但是也在一方面告诉我们，对于弹性容积率的要求。确定容积率，我们必须要考虑到经济效益、环境效益和空间形态，他们所对应的就是，经济容积率、极限容积率