教你怎么确定容积率

《教你怎么确定容积率》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、怎么确定容积率？什么是容积率，以及容积率需要考虑哪些因素，这些内容我不讲。不懂的人自己去补课，考研也好注册也好这是要必会的。我要讲的是实际工作中如何去确定地块容积率。首先，控规容积率与总规的关系应该清楚吧？还是简单的说一下总规确定了总的人口规模和开发强度控规是对开发强度的细化和分解那么我们实际工作中往往出现哪些问题呢？比如：总规人口是“乱来的”，导致控规平下去奇低无比，完全无法操作。反正大家都是超过总规的，无所谓。比如：定高了也被人骂，定低了开发商业不满意，不如领导说多少我定多少，反正也能过评审会，就算不过关我屁事。这个问题要这样看待：不能说总规不严

2、谨（说总规坏话的人自己蹲墙角）总规研究问题的层面不同，所谓人口“预测”本身就存在不确定性，所以才需要控规综合去考虑环境的因素啊景观的因素啊基础设施的因素啊土地开发的可行性啊，去论证去修正那么具体怎么做呢？建议不管总规的人，以后不要干规划了。先算一个帐，开发总量是多少算之前先要剔除一些干扰因素剔除之前先弄清楚什么东西是不需要太考虑总人口规模因素的商业——商业的容积率和业态有关（是条状的？还是块状的？商业城还是风情商业街？公建——学校多少（0.9,0.8,0.7这三个数记住了，考试有用的）医院多少？文化馆多少？都是根据形态来的产业用地——根据需要来的这个

3、时候我们发现真正可以调的基本上是居住用地了OK，我们解决了第一个问题那么纯的居住建筑总量怎么算？规划居住人口×人均居住面积方法一：按06年规范人均不低于26方法二：按照2004年建设部“全面小康社会居住目标研究”人均不低于35方法三：找参照系，周边旅游区多少，比如户均90平米？户均120平？总之按你的需要来，这就是规范给予你的弹性！！！做规划人的精髓啊！切记切记~~~~~~~这样还不够严谨因为“居住用地上面不光是纯住宅用地”所以还要给个系数比如假设公共配套与纯住宅建筑面积比是1比5的话那么居住用地上的建筑总量=前面得到的数×1.2（这个地方也是天赐的

4、弹性空间哦，善用善用····）现在我们得到居住用地的平均容积率了（说没得到的，去厕所想五分钟再回来）然后开始调怎么调？先分区环境区位因子交通区位因子城市景观因子会GIS的人就赋个值给个权重拿来算吧不会的人省点事，大致确定吧，反正是分区而已注意：分区出来的依然是平均值，小数点后好几位的，谁要算出个整数就是奇迹了。这个时候一定要注意注意建筑形态的分别多层小区是什么值？1.2还是多少？高层是什么值？2.0,20层，20%？2.5是什么状态，3.0是什么状态？这种状态我想要吗？最后到微观层面具体地块的容积率确定还要考虑旧城现状开发强度的修正安置政策的修正地块

5、大小和形状因素的修正最后得出的开发强度就是学术上严谨的，经得起推敲的东西重复一下流程宏观层面1、总规基础上剔除与总量影响不大的因素，得到相对精确的指标控制空间2、将总规的控制要求进行分解，得到总的开发强度和平均强度3、考虑实际开发等因素，修正，得到合理的平均强度中观层面1、分区，将总规用地划分若干控制分区分区依据是综合考虑：环境区位、交通区位、城市景观控制要求等等注意：不同的城市他们的侧重是不同的，显然莺歌海城市景观要求是考虑的重点微观层面具体地块强度的修正。考虑的因素包括：旧城现状；安置政策（经济可行性）；地块自身的特殊性课外练习题：莺歌海容积率怎

6、么定？