如何确定容积率.ppt

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1、1【如何确定容积率】2面对一块地，只有容积率，我们该如何确定物业类别呢？一个项目的品质从宏观面看主要受容积率、建筑密度、绿化率的影响。而从开发商所关心的是项目收益率，那三者的关系又如何呢？3第一部分基本概念4基本概念建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。5基本概念绿化率：某一规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积的比率（%）。从绿化率的定义中可知，绿化率与建筑密度是跷跷板的关系。6基本概念容积率

2、：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。容积率%=总建筑面积÷总用地面积7基本概念容积率分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。8基本概念房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低9基本概

3、念绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。“3率”的关系：一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。10第二部分容积率的理论11容积率理论容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。容积率的特性一12容积率理论容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，

4、提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。容积率的特性二13容积率理论容积率的特性三容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。14容积率理论容积率对地价的影响容积率对地价的影响规律，同

5、时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大15容积率理论容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。160.3容积率的地块能做什么？2.5-3.0容积率的地块能做什么？提问时间17容积率与物业类别：容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可

6、以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。容积率理论18容积率理论容积率与物业类别：容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。容积率2.0－2.5，正常的小高层

7、项目。19容积率理论容积率与物业类别：容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。容积率6.0以上，摩天大楼项目20容积率理论容积率与物业类别的综合运用1．各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积2．参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置3.不同城市维度不一样，容积率相同的话，物业类型也有很大差异21第三部分实战运用22谁动了我的面积——对容积率的误解源自

8、于粗框式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？23先看几个现