浅析中国住房贷款证券化的发展前景

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1、浅析中国住房贷款证券化的发展前景：F832文献标识：A：1009-4202(2011)10-000-01　　　　摘要在2005年3月中央开始了房贷证券化的尝试，将中国建设银行和浦发作为试点单位。但由于国内经济，政治，法律等各方面因素的影响，中国房贷证券化的发展并没有取得很好的经济效益和社会效益。加之2008年美国次贷危机的爆发，又进一步抑制了国内房贷证券化的发展。以上种种原因使得中国房产证券化的发展停滞不前。笔者认为房贷证券化是房地产发展的必然趋势。但目前国内的政策，经济，法律方面都存在一定的缺陷。本文就是旨在分析以上部分缺陷，以期国内房

2、地产的蓬勃发展并带动中国经济发展。　　关键词住房贷款证券化特别目的机构SPV资产证券化　　　　一、中国房贷证券化发展的原因　　1．金融信贷机构的要求　　自中央“十五”计划实施以来，房地产的高速发展使得住房按揭贷款的数量随年增加。从下图就可以看出。　　商品房销售面积比上年增长开发企业资金比上年增长　　10.43亿平方米10.10%72494亿元25.4%　　住宅销售面积办公楼销售面积国内贷款比上年增长　　增长8.0%增长21.9%12540亿元10.30%　　商品房销售额比上年增长利用外资比上年增长　　5．25万亿元18.30%796亿元6

3、6.00%　　12月销售面积同比增长个人按揭贷款比上年增长　　21808万平方米11.50%9211亿元7.6%　　随着房地产的发展，个人按揭贷款和国内贷款已经逐渐成为融资的主要途径。而且住房贷款一般来说都是长期的。由于商业银行的负债主要是短期，时间上和住房贷款不匹配。这严重增加了商业银行的流动性风险。此外，根据《巴塞尔协议》规定，商业银行的核心资产至少占总资产的8%，以保证其流动性。住房贷款的暴增也威胁一些小型商业银行的经营。房贷证券化将可以为商业银行规避流动性风险，让其更好的经营。　　2．中国资本市场发展的需要　　房贷证券化在合法的信

4、用保证和一定风险控制下，是一种相对合适的投资工具。房贷证券化作为一种新的金融投资工具，既丰富了国内金融投资工具，同时也拓宽了融资渠道。而且，现在房地产的发展周期仍处于高速发展阶段，即使国家宏观调控进一步压低房价，但充足的需求使得房地产市场依然坚挺，这为房贷证券二级市场的发展打下了坚实的基础。同时房贷证券化的过程需要设立更为严格，明确的相关法律法规，还需设立特定的金融机构SPV或SPC。这一系列过程进一步完善了中国资本市场。房贷证券化在完善资本市场的同时，也扩大了对房地产及其配套产品的需求和消费，其最终结果是促进国内整个经济的发展。　　　　

5、二、中国房贷证券化发展的障碍　　1．法律法规不完善　　尽管目前中国已经设立了很多与住房贷款证券化相关的法律法规，例如：《公司法》，《合同法》，《合伙企业法》，《证券法》，《商业银行法》等一系列法律。但缺少一套完整专门针对房贷证券化过程的法律体系。这使得国内商业银行在进行房贷证券化的运作过程中会有不可避免的障碍。其次、由于《信托法》，《担保法》，《破产法》还并未出台，这使得在房贷证券化过程中，作为证券实际发行人的特别目的机构（SPV）在我国缺少法律保障和受托代理资格。这次美国次贷危机的爆发其相当一部分责任是相关法律法规不完善，所以警示我国一

6、定要完善相关法律建设　　2．二级市场流动性不强　　住房贷款证券属于银行信贷资产证券化。银行信贷资产证券化是由银监会监管，因此住房贷款证券只能银行间市场发行和流通，面对的投资者结构单一且数量较小。使得整个房贷证券缺乏需求。市场需求萎靡，使得整个房贷证券市场很难持续发展下去。另一方面，大部分投资者对房贷证券这一类资产证券化的金融衍生品缺乏了解和深刻认识，在没有完善的法律保障下，不敢去投资这一类金融产品。这也是导致房贷证券流动性不签的重要原因。　　3．市场利率机制不完善　　根据马克维茨的均值方差模型，风险越大，收益越大。房贷证券的利率应该高于同

7、期的国债，毕竟房贷证券至少存在一定的信用风险相对国债来说，而且银行出售住房贷款需要获取高于边际成本的实际收益。这就说明房贷证券的发行需要一定的利差空间。如果利差小了，不利于房贷证券的发行和出售。但现在的问题是国内利率还没有完全市场化，证券价格对利率缺乏弹性，那么证券发行方很难确定证券的发行价格，这在很大程度上阻碍了房贷证券化的发展。　　三、中国房贷证券化的发展前景及个人建议　　1．加强相关法律建设　　法律在每个国家都是随着时间推移不断完善不断更新。而且法律大部分是发现问题在前，在设立法律解决问题在后。所以关于制定房贷证券化的相关法律设立是

8、势在必行。在2005年3月确立中国建设银行作为资产证券化的试点单位之后，财政部、中国人民银行、国家税务局和银监会分别颁布了《资产支持证券披露规则》，《资产支持证券操作交易规则》、《金融机构信贷