如何认识当今中国的房地产业

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1、如何认识当今中国的房地产业一、房地产业的“泡沫”有多大让我们首先对房地产业目前的发展状况作一个基本判断。一个老生常谈而又历久长新的道理说，用市场化的方式来进行经济建设，其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看，我认为目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由，比电信、航空、石油等行业宽松自由很多，中国有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的

2、是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，不到十年的时间，房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。1978年我国城镇人均住房面积仅为3.5平米，而到了2002年底，该数值已提高到21.5平米，80％的家庭拥有自有住房，这说明了广大市民基本享受到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作，那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力，据05年3月24日《房易网》，摩根士丹

3、利根据平均每套住宅的价格，以及政府公布的城镇家庭平均年收入，计算出两者比值为7:1；但又指出，每套住宅的价格数据较为可靠，而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估，它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判断是：中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章，根据他的统计，中国城镇住宅均价2400元，平均面积70平米，则每套均价16.8万元；而城镇家庭年收入平均为3.5万元；两者比值为4.8:1。因此，他的判断是：中国总体的房地产

4、业的发展，不能说是一种“泡沫”。另外，据上述摩根士丹利的报告，98年以来房地产价格年平均上升9.2％，但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14％，家庭存款平均年增长18％，所以它认为：中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。从以上数据可以看出，我国房地产业的发展，从整体看，从长期看，应该说是基本健康的、是良性发展的。无疑，这是和中央的指导思想密不可分，在97年中央的北戴河会议中，第一次将房地产住宅业确立为支柱产业，03年国务院再次肯定了房地产业作为拉动国民经济发展的支柱产业的

5、地位和作用。但是，整体上健康，不等于每个局部都健康；从长期看发展良好，不等于在每个具体时段都发展良好；由市场机制发挥基础作用，也不等于政府就完全不加调控。04年全国商品房的价格上涨14.4％，05年第一季度就上涨12.5％，这就是过热了。这中间最过分的当然是上海，04年其中心内环线以内的商品房涨幅达到27.5％，这显然不是伴随着收入增长的涨价；而是已经脱离了市民的收入水平，呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在又在上海出现了。对此，如果政府不从社会理性出发加以控制，任其蔓延，则

6、必将扰乱原本运转良好的房地产业乃至社会经济和社会生活，后果将很严重。因此，七部委“房产新政”的出台应该说是必要和及时的。市场经济中，经济建设的主体自然是面对广大消费者的各个公司，整个社会经济通过“看不见的手”自发调节；但在某些时段、某些地区这只“手”会间歇性失灵，这时政府就必须出面加以调控调整，使社会经济的运转回到正常良性的轨道上来。但我们也不能因为04年房价上涨过快，因为前段时间上海等地房地产炒风日炽，就将房地产业的缺陷放大，把它说成一个很大的泡沫，就像易宪容先生所说（05年1月18日《房易网》）“面对着中国

7、的房地产泡沫，为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢？”“当中国的房地产泡沫越吹越大时，总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的，但就是有人或有单位在大声嚷着：国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听，面对着吹得越来越大的泡沫，让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”，我觉得易先生把问题夸大了。对“泡沫”的一种常见定义是“价格虚高”，也就是价格定得超出了广大消费者的购买能力；但市场经济有一种自我校正机制，一旦一些生产商把价格定得过高时，既会遭到消费者们的用脚投票（不买），也会

8、在同行间的竞争中落于下风，这种情况我们在早期的家电业、近期的汽车业屡见不鲜；而全国几万家房地产开发商，在面对几亿市民时，不用别人教，出于自己商人的本能也会这样考虑问题。他们当然可能在某段时间因为对市场的判断偏于乐观，而把价格定高希图赚取高利润，但销售现实会告诉他们这样行不通，于是，除了几个榆木脑袋的之外，大部分开发商会降低价格以实现销售。正如曹远征先生所说“所谓泡沫，通常讲的是房价虚高