物业经营管理精讲班第32讲讲义

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1、物业经营管理精讲班第32讲讲义物业经营管理精讲班第32讲课件讲义（环球职业教育在线）物业经营管理精讲班第32讲讲义写字楼租赁管理第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择(一)租户的商业信誉和财务状况物业经营管理企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租赁期限内能否履行合约中规定的按期支付租金的义务。物业经营管理企业还可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉等级和财务状况。(二)所需面积大小在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑以下三个方面的因

2、素。1．可能面积的组合2．寻租者经营业务的性质3．寻租者将来扩展办公室面积的计划(三)需要提供的物业管理服务在挑选租户的过程中，有些寻租者为了顺利地开展其业务，可能需要物业经营管理企业提供特殊服务。例如，寻租者可能要求物业经营管理企业提供更高标准的保安服务、对电力或空调通风系统有更高的要求,如果物业经营管理企业没有适当的考虑这些问题，在将来的物业管理过程中就可能会出现许多矛盾。二、写字楼租金的确定与调整物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素。(一)计算可出租或可使用面积在量测写字楼面积时有三个概念非常重要

3、，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。(二)基础租金与市场租金在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业经营管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计人租金，哪些经营费用可以单独收取。(三)出租单元的面积规划和室内装修物业经营管理企业可以通过对

4、出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织构架、偏好与品味、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。室内装饰设计师或建筑师根据租户的需要，借助建筑CAD技术，可以很方便地作出若干可供选择的装饰方案供租户决策参考。(四)租金的调整由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处于波动之中，因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较短的租户，可设定一

5、租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户(例如3～5年以上)，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。三、写字楼的租约制定通常情况下，业主会事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。(一)租赁合约中的标准条款由于写字楼物业的租约一般都

6、要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量或幅度。租户和物业经营管理企业更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。在写字楼物业租约中，并非所有的物

7、业经营费用都必须包含在租金中。通常的做法是，一些经营费用如能源费用，可由写字楼内的租户以某种方式按比例分摊，由物业经营管理企业向租户单独收取后直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租户欢迎，因为物业经营管理企业通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将经营费用加到租金里面去，业主或租户多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但

8、一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼