北京物业管理法律法规讲课(项目负责人)

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1、北京物业管理法律法规第一部分国家法律、国务院法规、部委规章（一）《物权法》001.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容？1类答：建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。003.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？1类答:《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用

2、房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。004.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容？1类答:《物权法》对业主行使共有部分所有权的规定主要有：1.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；2.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属；3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定。4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。008.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容？1

3、类答:《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、

4、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。009.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容？答:《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。010.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式？答:《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者

5、其他管理人，业主有权依法更换。1、多选题：以下对《物权法》中业主建筑物区分所有权是指：A.业主对其专有部分享有所有权B.业主对其共有部分享有共有权C.业主对土地所有权按份共有D.业主对共有部分享有共同管理权E.业主可以转让房屋时,可以不转让共有部分（A.B.D）2、单选题：业主将住宅改变为经营性用房的,应当经()业主同意：A.全体业主B.多数业主C.所有有利害关系的业主D.多数有利害关系的业主E.业主委员会（C）3、判断题某开发商在房屋买卖合同中把建筑区划内约5平米的绿地作为小院送给甲业主，此绿地应归甲业主所有。（对）说明：已明示属于业

6、主4、简答题某开发商在业主入住三年后改变出租车位方式，开始销售车位，业主担心权益受到侵害，请用物权法的规定作出解释？答：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（二）《物业管理条例》015.《物业管理条例》对物业管理的定义？答:《条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施

7、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。017.《物业管理条例》确立的七项基本制度及具体内容？答:《条例》在物业管理基本制度上进行了多项创新，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度。026.《前期物业服务合同》的定义？答：建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为《前期物业服务合同》。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。031.《物业管理条例》对物业服务企业应当

8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定？答：《条例》第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告