企事业单位物业管理模式初探

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1、企事业单位物业管理模式初探【摘要】当前，企事业单位的物业管理一般是由企事业单位的行政后勤部门转变成物业管理部门来管理，在物业管理的过程中普遍存在一些问题。本文就企事业单位物业管理的现状、存在问题及管理模式进行了初步的探讨。【关键词】物业管理模式探讨企事业单位的办公区及生活区的物业管理往往存在许多历史遗留问题，一般都由企事业单位的行政后勤部门转变成物业管理部门来管理，但在物业管理的过程中普遍存在一些问题。本文主要分析企事业单位物业管理现状及存在问题，并就企事业单位物业管理模式进行探讨。一、当前企事业单位物业管理三种模式当前企事业

2、单位物业管理基本有三种模式：第一种是传统的设立后勤编制，对单位办公区及生活区进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式，物业管理工作纳入单位的行政管理之中；第二种是单位对后勤编制实施改革，成立物业管理部门，由物业管理部门对办公区及生活区进行管理，物业的公共部分的基建、水电、绿化等开支纳入单位的行政开支；第三种是由企事业单位全权委托专业化物业管理公司管理单位办公区及生活区的模式，这种模式下，由物业管理企业针对企事业单位办公及职工生活区相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的

3、一体化物业管理。据不完全统计，多数企事业单位物业管理采用第二种管理模式。二、企事业单位物业管理发展中存在的主要问题企事业单位推行物业管理，其服务职能没有改变，服务对象也没有改变，只是服务的方式发生了变化，由多年来受计划经济体制影响的单位机关行政管理行为，转向市场经济体制下的物业管理行为。在这个转型过程中，还有许多矛盾和困难，主要表现在以下六个方面：一是思想观念转变困难。机关后勤人员长期在计划经济体制下形成了“优越感”，一下子转变到市场经济条件下的企业员工，这个角色转换使一些员工思维定势不能及时转变，特别是一些老人留恋于“铁饭碗

4、”，认为物业管理是市场行为，风险大，搞不好就要丢饭碗，因而思想顾虑较大。二是起步发展困难重重。机关后勤社会化改革过程中成立的物业管理中心，由机关“行政事业单位”转换为“企业单位”以后，情况千差万别，大多是规模小、资金少、市场竞争力不强，很难进入市场发展壮大。三是行业队伍素质偏低，人才短缺以及缺乏管理经验和技术等。市场的竞争，归根结底是人才的竞争。物业管理作为专业的管理，需要各类高素质的人才。应当有计划、有步骤地加强物业管理人才的培养，努力造就一支懂经营、善管理、有技术、业务精的行业经营管理队伍，因而，促使管理、技术人员专业知识

5、不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常紧迫。但目前单位物业管理的职业化队伍尚未形成。物业管理中心的人员主要来自机关后勤和机关机构改革分流人员，一些人年龄偏大、文化程度偏低、素质状况差异较大，而且员工们还存在着过去那种“坐等服务”、服务态度生硬、服务方式单一等服务质量问题，这样的实体，很难一下子打开市场局面，要使物业管理成为专业化的管理，还需要走较长的一段路。四是面临着服务保障与增效创收的矛盾。由于机关物业管理中心是面向市场，实行成本核算，有偿服务，所以在服务和效益方面面临矛盾。一方面，本机关一些干部职工对有偿服务不理解，

6、认为物业管理中心是单位后勤工作的一部分，应该无偿优质的为单位提供服务，有多少钱就提供多少服务，很容易发生服务和效益上的矛盾。五是很难摆脱行政干预和人为干扰。一旦物业管理中心在市场经济的大潮中有所作为，效益可观，难免使单位其他部门或人员“眼红”，以及进行各种行政干涉和人为干扰。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.

7、notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender六是面临着廉洁自律的考验。目前屡禁不止的社会和企业内部以权谋私、大吃大喝、办事不公等腐败现象的存在，使人们对单位物业管理中心这个自主经营实体的廉政建设也普遍关注，担心这会成为滋生腐败的温床。三、企事业单位物业管理模式探讨企事业单位物业管理有一定的特殊性，机构的设置及人员的所属性质也不尽相同,物业管理水平、服务项目、服务质量和收费标准都存在较大

8、差异。就目前现状来看，保障机关后勤服务，稳定职工队伍，准确定位单位性质，适当给予一定优惠政策、改进服务模式、提高服务质量、增加服务收费等管理模式是企事业单位物业管理发展的重要保障。（一）准确定位机构性质，稳定队伍，树立企事业单位物业管理职工爱岗敬业、独立生存的理念。企事业单位