浅析我国闲置土地问题

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1、浅析我国闲置土地问题浅析我国闲置土地问题摘要：闲置土地造成了我国土地资源的极大浪费，在我国，由于市场经济的不成熟，土地利用及城市规划的滞后，制度的不完善，这一问题呈严重化趋势。本文分析了目前土地闲置的主要原因，探讨如何预防解决土地闲置问题。关键词：闲置土地；成因；利用；一、闲置土地概述1.1闲置土地的定义1999年国务院颁布的《闲置土地处理办法》中所谓闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的部门同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。本文里探讨的"闲置土地"的含意并非仅仅包括《闲置土地处理办法》中所定义的

2、，还扩大到年久失修的破败房屋，停工待料的阑尾楼，废弃的工厂，长期不用的仓库，早就被遗弃的铁路和无船挂靠的老码头等等。1.2历年来我国对于闲置土地的相关政策1980年，《土地管理法》中规定对于办理审批手续的非农业建设占用耕地1年以上未动工建设的，收取闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。1994年，《城市房地产管理办法》对房地产开发闲置土地做出规定：超过出让合同约定的动工开发日期满l年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金2倍以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用

3、权。其中，由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。1999年，《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)对闲置土地进行了详细定义和说明，并规定了闲置土地处理方式。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004〕28号)，重申严禁闲置土地。2006年，国务院办公厅转发了建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发【2006】37号)，要求加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限

4、期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或己投资额不足l/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。2007年，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，提出土地闲置费按最高限(土地出让金20%)收取，对于依法可以无偿收回的，将坚决无偿收回。2007年，国土资源部等部门联合发布《土地储备管理办法》。《办法》规定，各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。20

5、08年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》(国发[200813号)，要求严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2009年国土资源部下发的《关于开展第二次全国土地调查中"批而未用"土地核实工作的通知》1.3我国土地闲置现状据国土资源部表明，截至2009年年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，其中土地闲置大体有两类原因：一类是企业自身原因造成的，在1万公顷闲置土地中占46%左右；另一类是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发，在1万公顷

6、闲置土地中占54%。土地的大量闲置，造成了诸多不良影响，直接导致土地低效利用和资源的浪费，影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升，不利于房地产市场的健康发展。二、土地闲置原因{城市闲置土地处置方式创新思路}下图是闲置土地形成过程框图，揭示了闲置土地的形成原因及形成机制，造成土地闲置既有开发商因素也有地方政府因素。2.1现行土地管理体制和政策的不完善是闲置土地大量存在的内因首先是土地利用规划失效问题。各层次土地利用规划和城市规划是政府管理土地的基础，为实现最优利用土地提供了重要保障。目前的土地利用规划权威性还不够，还有"规划赶

7、不上变化"的现象，或者是地方政府更改了城市规划使得原来协议约定好的项目无法通过审批。其次是土地供给机制问题，有的地方为了弥补财政和建设资金的不足，多渠道和计划、市场两种双轨机制供应土地，远远超出社会经济发展对用地的需求，造成多头供给的问题。再次是地方政府在当初的出让协议中承诺负责拆迁,但碍于各种因素而无法履约，导致项目搁浅。最后是随着土地一级市场的建立,土地的商品价值得到市场的确认,土地市场供不应求的状况导致闲置土地的当前市场价格远远高于当初的供给价格,价格的巨大差异给闲置土地使用权所有者带来了潜在的获利机会.但由于目前土地二级市

8、场建立的滞后,迫使开发商持地观望.2.2市场机制缺位是引发土地闲置的外因土地自身的价值规律和价格杠杆作用被人为扭曲，政府供应价与市场交易价之间存在的价差，直接导致了开发商为追逐利益滥占土地。在区域内基础设施条件差别不大及追求利益的驱使下，通过土地交