保山国际商贸城(duijue)

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1、保山国际商贸城项目一期定位简案2011年12月本方案根据12月27日茂华集团各位领导提出的关于《“保山国际商贸城”一期项目定位方案》中的问题，展开的市场论证，经过两天三夜的讨论与论证得出一致规划及运营建议，并形成文本，为茂华集团高层的决策提供有利的市场数据。目录商业篇住宅篇一、保山商业市场调研二、商家问卷访谈三、保山国际商贸城（一期）商业规划四、保山国际商贸城（一期）业态组合五、特殊商业业态物业要求六、产品定位一、保山房地产市场调研二、保山国际商贸城（一期）住宅解析三、保山国际商贸城（一期）住宅定位四、销售整合及运营思考商业篇

2、一、保山商业市场调研保山各商业街调研保山主要街区商业解读序号街区经营行业代表品牌辐射范围租金水平1保岫路品牌服装、鞋、餐饮、电器、摄影、休闲娱乐、日化用品百斯盾、七匹狼、利郎、百丽、康、蜘蛛王、阿迪、安踏、特步、国美保山市区临街店铺320-450元/平方米/月，转让费7-9万/间（面积：35~40平方米/间左右）2正阳街品牌服装、鞋、餐饮、电器、百货、大药房、社区便利店、酒店宾馆、银行柒牌、邦威、森马、金伯利、耐克、卡帕、七匹狼、移动营业厅、二院、中国银行、保山百货、周大生隆阳区正阳南街：80-95元/㎡/月；北街：30-55

3、元/㎡/月3同仁街玉器、玛瑙、服装、五星酒店、社区便利店、市政府；圆尨玉、风笛、卡帕、官房酒店市区周边20-35元/㎡/月4下巷街手机大卖场诺基亚、步步高等国产品牌手机保山市25-45元/㎡/月5下巷街手机大卖场诺基亚、步步高等国产品牌手机保山市25-45元/㎡/月保山商业市场调研保山各专业市场调研保山市百货商场超市调研分析序号市场名称经营行业租金水平业态分布经营状况1远卓百货综合性百货商场一楼联营：营业额12~28%的扣点（周大福除外）；二楼租金：35-80元/㎡/月；三楼租金：25元/㎡/月共计三层：1F：品牌男装、女装

4、、鞋区专柜、户外运动、珠宝玉石、饰品箱包；2F：中档品牌女装、女鞋、箱包为主；3F：家具、家私为主；代表品牌有：杰克琼斯、ONLY、周大福、骆驼户外、全友家私等商场一层经营较佳，二层经营不佳2马里商业中心特色时尚、流行/地上4层和地下1层。一至三层由休闲广场、百货广场、精品广场、购物广场四个特色商业区构成。休闲广场主要经营珠宝玉器、箱包文具、电子数码产品以及美食；百货广场主要经营化妆品、皮鞋、运动品；精品广场主要经营服装包括女装、男装、童装和内衣；目前运营业态分布不明确；四楼:3D影院、KTV经营状况一般，2011年5月启动了

5、二次招商，时尚潮流吸引年轻一族3好人家家具广场家具品牌一层35-50元/㎡/月；二层18-32元/㎡/月；三层8-21元/㎡/月；物管费3元/㎡/月七彩人生、我爱我家、皇朝、城市之窗、喜洋洋、英皇世家、壹品堂生意较佳4泰龙建材市场建材一楼40—120元/㎡/月；物业费1元/㎡/月装修建材/保山商业市场调研保山市主要街区商店数量及各业态占比序号业态保山主要街区商店数量（间）业态占比1女装36419.50%2男装965.14%3童装824.39%4休闲运动180.96%5女鞋673.59%6男鞋341.82%7童鞋281.50%8

6、玩具271.45%9日用百货1598.52%10文体用品392.09%保山商业市场调研序号业态保山主要街区商店数量（间）业态占比11五金小百货1829.75%12副食品26614.25%13化妆品422.25%14布艺221.18%15珠宝饰品703.75%16手机1166.21%17数码311.66%18小家电774.12%19喜庆用品211.12%20家纺1075.73%21箱包130.70%保山市主要街区商店数量及各业态占比保山商业市场调研城市各业态的形成是经过漫长的市场考验的，每个城市都有特定的业态占比。保山商贸城的运

7、营，必将保山城市商业重组，各业态占比对项目具有一定借鉴作用。保山商业市场调研保山商业结构及市场情况◆保山的商业格局以自然形成为主，分散而且乱，主要商业集中在隆阳区老城区，以街铺为主，作为市区商业，其档次低、消费环境相对较差。缺乏中、高端产品，即缺乏大型主力商场、休闲娱乐配套的综合体；◆城北新区在建项目较多，项目体量都较大，营业房空置率较高；◆保山之前所开发的商业项目，只侧重于销售而忽略经营管理，前期的商业项目慢慢的暴露出经营及管理上的缺陷，使商铺投资者投资更趋理性。本项目的开发必须考虑商业的购物环境、后期的运营管理与前期招商销

8、售的紧密衔接；◆保山的专业市场少，唯有家具、建材专业市场，规模及经营基本能满足本地需求，但缺乏大型一站式的经营场所；◆保山的传统商业比较集中，而且与项目有一定的交通距离，传统项目商业的配套设施非常落后（停车、购物环境、售后服务等）为项目打造成保山新城商业（标杆）中心奠定基础；