2007枫华蓝湾营销策划报告

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1、枫华蓝湾枫华蓝湾营销策划报告26枫华蓝湾目录第一章战局如何？（市场状况分析）第二章致胜点如何？（目标客群定位）第三章我方兵力如何？（推广策略）第四章如何调动兵力攻击？（整合战略）第五章战局如何部署？（阶段战术）26枫华蓝湾第一章战局如何？（市场状况分析）第一节宏观环境分析1、宏观经济2006年上半年，该市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59％，为今年200亿元奋斗目标的51.83％。2006年上半年郑州市城市居民的收入和支出继续稳步增长，人均可支配收入增长11.5％，高于消费增幅6.3个百分点。2006年上半年郑州市城市居民人均可支配收入为6387元，增长的主要原因一是工薪

2、收入持续增长。二是各种利息、股息及红利收入的增长。三是人均经营性收入的增长。四是人均养老金或离退休金的增长。2006年上半年郑州市城市居民家庭人均消费性支出为3646元，比去年同期增长5.2％。居民更加享受生活。人均家庭设备及服务支出比上年同期增长18.3％。2、城市发展按照总体规划，到2020年，郑州市总人口将达到1000万人，相当于现在的1.3倍。中心城区建成区面积将达到500平方公里，是现在的近２倍。本次规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务业中心；国家历史文化名城；国际文化旅游城市；先进制造业和创新产业基

3、地。26枫华蓝湾据了解，2010年郑州市域内总人口将达810万人，城镇化率为65％。其中中心城区总人口将达400万人。2020年，郑州市域内总人口将达到1000万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。郑东新区的发展目标是到2008年，三年累计完成全社会固定投资450亿元，建成区面积达到80平方公里以上，居住人口达到20万人以上。3、宏观政策政策机构房产相关内容目的“十一五”规划纲要全国人大调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费信贷

4、和保险。调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。国六条及其细则国务院、九部委调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建设部6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中，90平方米以下住房面积必须达到70%以上；套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。主管部门集中清理6月1日前明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则制定、政策执行

5、确立基础。26枫华蓝湾已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》河南省建设厅设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。《关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知》郑州市规划局凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批准后再公示。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整

6、住房供应结构稳定住房价格意见的通知》河南省建设厅一、加强规划编制二、严格控制新建住房结构比例三、严肃查处违法违规行为四、加强监督检查，落实责任追究制度为促进房地产要稳定住房价格，合理调整住房供应结构，支持和引导群众改善住房条件的合理需求。《关于开展整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知》市房管局、市工商局和市物价局六类违法违规行为将被重点整顿规范1、商品房预售管理2、商品房预（销）售活动的动态监管3、房地产广告发布管理4、房地产展销活动管理5、商品房预（销）售合同管理6、房地产经纪（中介服务机构）管理26枫华蓝湾对商品房预售、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预（销）售合同管理等六个

7、交易环节中可能出现的违法违规行为进行重点整顿规范。综述：虽着宏观经济的快速发展和人均国民生产总值的不断提高，人们的生活水平也相应的在不断的提高。人均住宅面积的提高，等这些因素为房产的开发和发展提供了一个较好的空间和舞台。第二节、市场分析1、整体市场情况（1）1—8月份商品房投销分析2006年1—8月份，郑州市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万㎡，销售面积492.34万㎡。数据显示，1—8月份市场销售面积大于预售面积，从市场角