郑州市枫华蓝湾营销策划报告

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1、枫华蓝湾营销策划报告目录第一章战局如何？（市场状况分析）第二章致胜点如何？（目标客群定位）第三章我方兵力如何？（推广策略）第四章如何调动兵力攻击？（整合战略）第五章战局如何部署？（阶段战术）第一章战局如何？（市场状况分析）第一节宏观环境分析1、宏观经济2006年上半年，该市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59％，为今年200亿元奋斗目标的51.83％。2006年上半年郑州市城市居民的收入和支出继续稳步增长，人均可支配收入增长11.5％，高于消费增幅6.3个百分点。2006年上半年郑州市城市居民人均可支配收入为6387元，增长的主要原因一是工薪收入持续增长

2、。二是各种利息、股息及红利收入的增长。三是人均经营性收入的增长。四是人均养老金或离退休金的增长。2006年上半年郑州市城市居民家庭人均消费性支出为3646元，比去年同期增长5.2％。居民更加享受生活。人均家庭设备及服务支出比上年同期增长18.3％。2、城市发展按照总体规划，到2020年，郑州市总人口将达到1000万人，相当于现在的1.3倍。中心城区建成区面积将达到500平方公里，是现在的近２倍。本次规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；全国综合交通、通信枢纽和现代化物流商贸城市；区域性金融中心和现代服务业中心；国家历史文化名城；国际文化旅游城市；先进制造业和创

3、新产业基地。据了解，2010年郑州市域内总人口将达810万人，城镇化率为65％。其中中心城区总人口将达400万人。2020年，郑州市域内总人口将达到1000万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。郑东新区的发展目标是到2008年，三年累计完成全社会固定投资450亿元，建成区面积达到80平方公里以上，居住人口达到20万人以上。3、宏观政策政策机构房产相关内容目的“十一五”规划纲要全国人大调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，

4、规范住房消费信贷和保险。调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。国六条及其细则国务院、九部委调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建设部6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中，90平方米以下住房面积必须达到70%以上；套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。主管部门集中清理6月1日前明确“国十五条”中模糊的概

5、念和指标，为各地的细则制定、政策执行确立基础。已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》河南省建设厅设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。《关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知》郑州市规划局凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批准后再

6、公示。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》河南省建设厅一、加强规划编制二、严格控制新建住房结构比例三、严肃查处违法违规行为四、加强监督检查，落实责任追究制度为促进房地产要稳定住房价格，合理调整住房供应结构，支持和引导群众改善住房条件的合理需求。《关于开展整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知》市房管局、市工商局和市物价局六类违法违规行为将被重点整顿规范1、商品房预售管理2、商品房预（销）售活动的动态监管3、房地产广告发布管理4、房地产展销活动管理5、商品房预（销）售合同管理6、房地产经纪（中介服务机构）管理对商品房预售、房地产广告

7、发布、房地产展销活动、商品房预（销）售合同管理等六个交易环节中可能出现的违法违规行为进行重点整顿规范。综述：虽着宏观经济的快速发展和人均国民生产总值的不断提高，人们的生活水平也相应的在不断的提高。人均住宅面积的提高，等这些因素为房产的开发和发展提供了一个较好的空间和舞台。第二节、市场分析1、整体市场情况（1）1—8月份商品房投销分析2006年1—8月份，郑州市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万㎡，销售面积492.34万㎡。数据显示，1—8月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场存在。（2）1—8月份商品房销售价格分析分析显示