栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案

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1、栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案栗雨中央商务区企业总部基地项目总体策划方案广州凌峻房地产咨询有限公司2010年4月高科地产凌峻中国栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案目录前言3第一部分分析篇4一、宏观环境分析4二、中观环境分析6三、微观环境分析——项目分析7第二部分战略篇8一、战略角度思考8二、项目开发战略15三、项目整体定位17四、赢利模式设计18五、项目整体案名19六、开发节奏19第三部分产品篇20一、项目地块价值分析20二、项目整体规划建议21三、项目整体建筑风格建议22四、企业总部产品提升

2、建议24五、企业公馆产品提升建议26六、星级酒店产品提升建议28七、商业产品提升建议30第四部分营销与招商篇32一、营销目标32二、项目的总体营销推广思路33三、六大基础策略34四、销售策略35五、招商策略36六、广告配合策略39七、活动策略42八、营销推广节点图45九、营销推广总控图46第五部分项目可行性论证47一、项目财务分析47二、项目融资方式建议48三、投资风险分析、经营风险分析及应对策略50第六部分凌峻过往案例简介52结束语56高科地产凌峻中国栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案前言当长株潭城

3、市一体化已成为现实；当两型社会改革试验区落户湖南；当株洲传统工业面临转型与升级；当未来工业制造中的技术含量越来越高；本项目将承担怎样的任务？又面临怎样的挑战？凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约，因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远是越辩越明。也期望通过此次提报，给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。我们相信，本项目的诞生，不是一个普通写字楼与单纯的工业区配套，而是一次引领城市工业变革的巨大能量，弘扬现代科技智慧的一场盛大典礼！因此，本项目的

4、出现，对于高科集团、对于株洲工业来说：这是一次伟大的转型！这是一个创造历史的时刻！高科地产凌峻中国栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案第一部分分析篇一、宏观环境分析（一）经济环境株洲国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，2009年株洲市完成国内生产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个百分点，人均国民生产总值27472元，增长13.6%，接近3万元大关。（二）城市特征1、工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地株洲是建国后发展起来的新兴工业城市，工业门类齐全，已逐步形成了以冶金、机械、

5、化工、建材四大支柱产业为主导，拥有电子、电力、煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业体系。2、商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心株洲有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇。株洲火车站是全国铁路客运最重要的中转站之一，株洲北车站是中国江南最大的货运编组站，客货运可以从株洲直达北京、上海、广州、重庆等大城市。株洲公路四通八达。3、服饰之城——独具特色的服饰产业基地以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，先后摘取了“中国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”三块“金字招牌”

6、。芦淞服饰产业，作为株洲制造业之外的又一块地方经济品牌，作为一块有代表性的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩大。高科地产凌峻中国栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案（三）房地产市场稳定、健康发展态势2009年在国家政策支持、刚性需求增加、投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，株洲市整年累计销售商品房23180套，面积265.99万平方米,成交金额72.83亿元,与08年相比分别增长146.03%、159.40%、167.58%，株洲房地产市场呈现稳定、健康的发展态势。（四）写字楼市场写字楼市场存在市场空白点

7、株洲其实没有正规意义上的写字楼市场，绝大部分都是商住一体的项目，写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要，后来随着市场的发展，城市的进步，慢慢一些公司和外资企业进入株洲，写字楼的范围和档次都需要提升，于是出现了株洲现在的两大商务中心。（五）城市发展前景三市融城，城市发展新机遇根据“长株潭”城市群整体规划，株洲整体将向西、向北发展，与湘潭、长沙融合成为城市群。株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，城乡协

8、调发展，人居环境良好的生态园林城市。长株潭一体化的“株洲机遇”两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。高科地产凌峻中国栗雨中央商务区企业总部基地项目策划方案二、中观环境分析（一）所属区域分析城市发展主方向：西扩区域本区域位于株洲城市发展主导方向之一的栗雨工业园内，是株洲高新区的科技创新和高新