栗雨中央商务区企业总部基地项目总体策划方案

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1、栗雨中央商务区企业总部基地项目总体策划方案凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年04月三市融成两型社会株洲工业高技术工业对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！本案宗旨凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约，因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远是越辩越明。本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。Part1分析篇Part2战略篇Part3产品篇Part4营销与招商篇Part6凌峻过往案例简介篇Part5项目可行性论证篇汇报思路Part1分析篇Ⅰ经济环境一、

2、宏观环境分析株洲国民经济保持了持续、快速、健康的发展势头，2009年株洲市完成国内生产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个百分点，人均国民生产总值27472元，增长13.6%，接近3万元大关。Ⅱ城市特征株洲是建国后发展起来的新兴工业城市，工业门类齐全，已逐步形成了以冶金、机械、化工、建材四大支柱产业为主导，拥有电子、电力、煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业体系。工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地株洲有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇。株洲火车站是全国铁路客运最重要的中转站之一，株洲北车站是中国江南最大的货运编组站，客货运可以从株洲

3、直达北京、上海、广州、重庆等大城市。株洲公路四通八达。商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心以株洲市芦淞区为核心的服饰市场，先后摘取了“中国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服饰产业，作为株洲制造业之外的又一块地方经济品牌，作为一块有代表性的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速扩大。服饰之城——独具特色的服饰产业基地Ⅲ房地产市场2009年在国家政策支持、刚性需求增加、投资需求暴涨的情况下，市场销售强势，株洲市整年累计销售商品房23180套，面积265.99万平方米,成交金额72.83亿元,与08年相比分别增长146.03%、159.40%

4、、167.58%。株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势Ⅳ写字楼市场株洲其实没有正规意义上的写字楼市场，绝大部分都是商住一体的项目，写字楼的开始出现兴起于服装批发市场的扩大和实际需要，后来随着市场的发展，城市的进步，慢慢一些公司和外资企业进入株洲，写字楼的范围和档次都需要提升，于是出现了株洲现在的两大商务中心。株洲写字楼市场——写字楼市场存在市场空白点Ⅴ城市发展情景根据“长株潭”城市群整体规划，株洲整体将向西、向北发展，与湘潭、长沙融合成为城市群。株洲市市区实现特大城市的规模目标，发挥国家重要的交通枢纽和新型工业基地的作用，成为区域综合服务功能强大，设施完善，产业发达，文化繁荣，

5、城乡协调发展，人居环境良好的生态园林城市。株洲城市发展情景——三市融城，城市发展新机遇宏观环境分析两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备发展潜力。长株潭一体化的“株洲机遇”宏观环境分析小结二、中观环境分析（二）区域情景分析城市发展主方向：西扩区域本区域位于株洲城市发展主导方向之一的栗雨工业园内，是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一，在株洲建设新现代工业化城市的远大规划中占据重要地位。（一）所属区域分析三市融

6、城，提速西部发展契机区域位于三市融城核心地带，三市融城带来的政策利好，将使得该区域的地段价值得到提升，拔高整个区域的形象价值。天元区政府搬迁带动区域的发展天元区政府将搬迁至区域内的新办公大楼，它不仅仅是政府办公地点的改变，更是一种引导城市发展方向和开拓城市发展空间的需要，同时也给本区域房地产经济的发展带来了新活力。高新技术产业发展，未来区域人口增加随着高新技术产业发展，入驻企业将走向国际化，企业员工素质提高，未来人口基数将增加，区域市场内存在一定空白。小结：株洲城市发展的“西部机遇”区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。三、项目分析高科集团的

7、开发优势地段升值潜力明显雄厚的政府背景市场需求项目处于三市融城的核心区域，在长株潭一体化进程步伐加快的背景下，项目的地段价值将获得空前增长，升值潜力较为明显。目前栗雨工业园进驻企业近50家，但园区内目前基本无商业配套、企业性质专业办公场所。高科集团的政府背景，使得在开发过程中能够依赖政府相关资源，在开发过程中享受特有绿色通道，并获得政府相关政策支持。高科集团隶属于株洲政府下辖的企事业单位，已经在株洲相继开发了香山美境、颐景园等项目，开发经验较为丰富。小结：栗雨工业园发展的“工业机