3 世邦 彭强 从资产管理看物业管理发展趋势

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1、从资产管理看物业管理发展趋势物业管理发展演变附属关系由传统之“裙带补给”关系逐步演变为“自给自足”。物业管理发展演变运作模式逐步由“单一化”逐步演变为“多元化”。物业管理发展演变服务理念由“自我为中心”逐步演变为“以客户为中心”。物业管理发展演变服务标准由“自我发挥”逐步演变为“行业标准”。现时物业管理模式之困惑与社会经济发展模式存在一定脱节。现时物业管理模式之困惑行业绝大多数实行“包干制”收费方式及低收费标准严重制约物业服务企业高品质运作之积极性。现时物业管理模式之困惑物业服务企业过于重“管理”而轻“服务”。现时物业管理模式之困惑内地市场大环境的制约，难以不断满足业户日益

2、对高品质物业服务之需求。业户物业服务需求之分析业户对物业管理之认识及需求不断提升。业户物业服务需求之分析随着社会经济之发展，业户之需求亦不再满足传统之物业服务模式。业户物业服务需求之分析业户投资理念之转变，“不动产投资”业已成为首选，其投资首要目的即获取最大收益。业户物业服务需求之分析业户之维权意识不断增强。无论从物业服务企业自身发展需求，还是业户之需求，物业管理之发展趋势将在传统物业管理的基础上进行有机升华，在确保物业保值增值的基础上，致力改善业户投资价值和服务质量。物业管理资产管理有机升华资产管理服务模式将传统之物业管理进一步升华，将传统之服务范围进一步拓展(将服务范围由“

3、红线以内、业户户门以外”演变为“红线范围内及以外”)；变传统之服务模式为以投资绩效为核心的主动管理。资产管理特点资产管理管理不再是消极的租金收缴和日常维护的功能；资产管理是一门多学科交叉的综合性学科；资产管理者应具备高效的沟通和人际关系技巧。资产管理目标为业户提供全面性的服务以满足其投资及资产运营的个性化需求；通过参照市场绩效指标帮助业户监控资产收益；与业户共同为物业定制长、短期发展策略；为业户研制、执行并阐述投资组合的优缺点、风险和机遇；为业户就不同类型物业清晰描绘并展望现有及未来市场前景分析。资产管理内容需求物业投资机会探寻投资者的投资目的；通过相关的分析、研究、评论和建议

4、、发掘潜在有投资价值的物业；协助收购目标物业，并执行必要的财务表现尽职调查；准备包含预期收益和退出机制的收支预算分析，并结合现行税收政策来会的最大投资回报率；协调各专业机构，如法律、会计、估值进行尽职调查工作。资产管理内容租赁及租务租约策略及市场进度；新租约；租约管理；租约续订；维修保养；处理租户投诉并解答相关问题；租约终止及租约提前终止；安排入住和退租；押金收取及退还；维护业主权益。资产管理内容代收租金及租金汇付代收租金；代缴税款；租金汇出；月度租务及财务报告。资产管理内容物业处置及其他退出机制物业处置策略及代理安排；尽职调查协调；物业处置；买卖交易及交接管理；代缴税款；净利

5、汇出；协助通过散售/整售形式处置资产，以及对通过房地产信托基金/首次公开招募/发型商业流通票据等形式的退出机制进行顾问咨询。